Marktkennis – Kopen en woningmarkt (Academiejaar 2020-2021)

Kernpunten uit de notities om te oefenen voor het examen: demografie, vraag- en aanbodgegevens, financiering, belastingen, subsidies, regelgeving en marktdynamiek in Vlaanderen, Brussel en België.

Wat is het aandeel van Vlamingen dat eigenaar is van een eigen woning en wat betekent dit voor de huurmarkt?

71% is eigenaar; daardoor is de huurmarkt relatief klein, met private en sociale huurders die vooral in de stad leven.

Welke onderdelen omvat het Vraagperspectief bij de aankoopbeslissing?

Kwantitatief (oppervlakte, ruimtefuncties), kwalitatief (functies, technische eisen, imago), locatie (woon-werkverkeer, natuur) en financieel (betaalbaar/te duur).

Wat houdt de vergelijking ‘DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD’ in de woningprijzen van Vlaanderen/Wallonië en Brussel in?

Vlaams- en Waals gewest: relatief normaal stijgende lijn; Brussels Hoofdstedelijk Gewest: sterke stijgende lijn; NL kende in 2008 een dip door de bankencrisis.

Wat is de vuistregel voor besteedbaar inkomen bij woningkopen?

Niet meer dan maximaal 30% van het beschikbaar inkomen mag worden besteed aan wonen.

Wat betekenen Willingness en Ability in koopkracht?

Willingness = bereid zijn om te kopen; Ability = kunnen kopen (koopkracht) via eigen middelen + ontleningscapaciteit.

Welke aannames gelden voor jonge starters wat betreft lenen en eigen inbreng?

Ongeveer 75% van de aankoop wordt bij de bank geleend; ~15% eigen inbreng; ~90% van startende eigenaars is jonger dan 45 jaar.

Hoe beïnvloedt de bankencrisis van 2008 de woningprijzen in Nederland vergeleken met België?

Nederland daalde sterk in prijzen door de crisis; België kende minder forse dalingen.

Wat was het effect van de woonbonus op lenen en woningprijzen?

Woonbonus verhoogde de ontleningscapaciteit (lening goedkoper), waardoor woningprijzen stegen en huren minder aantrekkelijk werden; lock‑in effect.

Welke deling is er tussen private huur en inkomen naar verhouding van de kosten?

Private huurders betalen vaak 35% van beschikbaar inkomen aan huur (boven de 30% norm).

Wat houdt de afbetalingsratio (initiële afbetaling hypotheek/income) doorgaans in qua tijd en stabiliteit?

De initiële afbetalingsratio blijft stabiel door de tijd; de verhouding tussen hypotheekaflossing en inkomen is relatief constant.

Welke kostenposten vallen onder 'Bruto woonkost' en 'Leningskosten' bij aankoop?

Bruto woonkost: fiscale kosten, notaris- en verkoopkosten, aktekosten. Leningskosten: registratierechten (~1%), inschrijving hypotheekregister (~0,3%), kosten hypotheekbewaarder, notaris.

Hoeveel BTW geldt doorgaans bij nieuwbouw en wat zijn enkele voorwaarden omtrent registratiekosten?

Nieuwbouw wordt met 21% BTW verkocht; nieuwbouw blijft nieuw tot 2 jaar na ingebruikname. Registratierechten zijn normaal 10%, maar kunnen onder voorwaarden 6% zijn (o.a. gezinswoning, hoofdzakelijk voor huisvesting, koper nog geen volle eigenaar van een andere woning).

Wat zijn de specifieke BTW/registratierechten voor sociale woningen?

For sociale woningen: 12% BTW voor OCMW-woningen en 6% voor sociale huisvestingsmaatschappijen; overige regels hangen af van het type koper en situatie.

Welke drie makelaarscategorieën bestaan er volgens het BIV en wat zijn hun taken?

Makelaar-bemiddelaar (verkoop/aankoop/ruil), Makelaar-Syndicus (beheer van mede-eigendom/appartementsgebouwen), Rentmeester (beheer van onroerende goederen buiten syndicusbane).

Wat is het verschil tussen 'gemene delen' en 'privatieve delen' in een mede‑eigendom?

Gemen delen zijn bedoeld voor gemeenschappelijk gebruik (daken, liften, trappenhallen); privatieven zijn bestemd voor één eigenaar (appartementen, kelder).

Wat is de rol van de Syndicus en welke kosten kunnen daarbij horen?

Syndicus beheert de gemene delen; kosten kunnen bestaan uit een forfaitaire vergoeding of een basis + uurloon; taken omvatten financieel en technisch beheer, onderhoud en toezicht.

Welke factoren beïnvloeden de huurprijzen bij retail- en kantoorvastgoed volgens het model van DiPasquale & Wheaton?

Huurprijzen worden beïnvloed door actoren zoals beleggers/ontwikkelaars/gebruikers; voor kantoor: vraag naar kantoorwerkgelegenheid, bereikbaarheid, locatie; voor retail: functie, bereikbaarheid, aanbod en winkelhiërarchie.

Wat zijn de belangrijkste risico’s in vastgoedprojecten volgens de notities?

Planontwikkelingsrisico, Grondexploitatierisico, Bouwrisico, Afzetrisico, Publiekrechtelijke risico, Politieke risico.

Wat is het verschil tussen brutto- en netto-rendement bij verhuur?

Bruto-rendement = jaarlijkse huuropbrengst / aankoopprijs; Netto-rendement = brutorendement minus verhuur- en beheer kosten en belastingen.

Wat vormt de sociale verhuurketen in Vlaanderen en wat doen SHM/SVK/OCMW?

Sociale huur wordt beheerd door SHM/SVK/OCMW; zij bieden sociale verhuur en verkoop, beheren huurwaarborg, renovatiepremies, verlaagde BTW/registratierechten en huurgaranties.

Welke factoren bepalen de huurprijs en levensvatbaarheid van een woning voor huurders en kopers?

Locatie, oppervlakte, inrichting, staat van onderhoud, marktsituatie, huurcontractvoorwaarden (duur, indexatie), en administratieve/regulerende factoren.

Wat is de Vlaamse Wooncode en wat is haar doel?

De Vlaamse Wooncode bepaalt minimumnormen voor woonkwaliteit en geeft gemeenten instrumenten om veiligheids-, gezondheid- en woonkwaliteitsnormen te handhaven; centraal uitgangspunt is recht op behoorlijke huisvesting.

Welke subsidies en premies bestaan er onder Wonen-Vlaanderen en wat is hun doel?

Renovatiepremie, Aanpassingspremie, Huursubsidie, Verhuizen naar sociale/huurwoning, Verzekering Gewaarborgd W wonen; premies voor huurders en eigenaren ter ondersteuning van wonen en renovatie.

Wat betekent ‘Huurkoop’ en ‘Rent-to-Buy’ in vastgoedtransacties?

Huurkoop: huur met optie tot aankoop; Rent-to-Buy: huurcontract plus aankoopoptie, vaak met betaling die later verrekend kan worden bij aankoop.

Wat is de betekenis van de 2050-doelstelling voor duurzame woningen en wat impliceert dit voor vastgoedbeheer?

Doel: tegen 2050 duurzaam wonen op een slimme locatie; woningvoorraad moet flexibel en aanpasbaar zijn, met aandacht voor groen, voorzieningen en bereikbaarheid.

Wat is de werking van de onroerende voorheffing en hoe verschilt deze van registratierechten?

Onroerende voorheffing (kadastraal inkomen) is een jaarlijkse, stabiele belasting op het bezit van vastgoed; registratierechten zijn transactiekosten bij aankoop en variëren vaak met de aard van de transactie.

Wat is een ‘Erfpacht’ en wat is een ‘Recht van opstal’?

Erfpacht is een zakelijk recht op de grond (27–99 jaar) met vergoeding; Recht van opstal geeft tijdelijk gebruik van grond/een gebouw terwijl eigendom bij iemand anders blijft.

Wat betekent ‘Circulair bouwen’ in de vastgoedwereld?

Circulair bouwen draait om lange-termijn hergebruik van materialen, circulariteit in ontwerp en onderhoud, en het leveren van producten als dienst met revisie en terugname.

Welke twee belangrijkste deals werden genoemd als grote kantoorverhuringen, en wat waren de getallen?

Bevimmo met 70.000 m2 voorverhuur aan de Vlaamse overheid in ZIN (Brusselse Noordwijk) en Brussels Hoofdstedelijk Gewest met 40.000 m2 in Silver Tower (Ghelamco).

Wat is het concept van ‘Take-Up’ in kantoorvastgoed en welke contractduur is gebruikelijk?

Take-Up verwijst naar de hoeveelheid kantoorruimte die wordt opgenomen/verhuurd; contracten zijn vaak korter dan 9 jaar en huren kan via pand- of gebouwenbeheer (Regie der Gebouwen).

Hoe verloopt de prijsvorming op kantoren en retail in het 4-kwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton?

Prijzen en voorraad ontstaan uit de interactie van huurmarkt (ruimte/huur per m2), beleggers/ontwikkelaars (aanbod/waarde), en ontwikkelingsmarkt (nieuwe constructie versus vervangingskosten); elk domein beïnvloedt de andere.

Wat is het verschil tussen brutorendement en netto-rendement bij verhuur, met een voorbeelduitwerking?

Bruto rendement = jaarlijkse huuropbrengst / aankoopprijs; netto rendement = brutorendement minus verhuur- en beheerkosten; hogere leegstand verlaagt netto rendement.

Welke rol spelen indexering en inflatie in huurprijzen volgens de notities?

Huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd; inflatie en loon- of prijsstijgingen beïnvloeden de algemene prijsniveaus en de vraag naar woningen.

Wat zijn ‘grootboek’ kenmerken van sociale woningbouw ( SVK-pro, SVK-pro) en waarom zijn deze relevant?

SVK-pro biedt lange-huurperiodes met gereglementeerde huurprijzen en gestelde garanties; bevordert stabiel rendement en betrouwbare verhuur via sociale huisvestingsmaatschappijen.

Wat betekent ‘Huisvestingsmaatschappij’ en welke partijen werken hiermee samen op Vlaams niveau?

SHM/SVK/OCMW zijn sociale huur- en woningorganisaties die samenwerken met Vlaamse overheid (Wonen Vlaanderen) en VMSW om betaalbaar wonen te realiseren.

Wat is het verschil tussen vergelijkbare huurprijzen in stedelijk en randgebied (ligging) en welke kenmerken bepalen dit?

Ligging (stedelijk vs randstedelijk buitengebied), oppervlakte, inrichting, staat van woning en onderhoud bepalen huurprijzen; nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer is cruciaal.

Welke factoren bepalen de 'waarde' van een belegging in vastgoed (venale waarde) volgens de notities?

Venale waarde is de te verwachten verkoopprijs onder normale marktomstandigheden, beïnvloed door vraag/aanbod, bouw-, grond- en ontwikkelingskosten, en fiscale reglementering.

Welke functies heeft een vastgoedmanager in het kader van asset management?

Beleid en beheer van gebouwen als geheel; commerciëel/ technisch/ administratief; portefeuillebeheer; budgettering en onderhoudsplanning.