Servidumbres y derecho de superficie

Concepto general de servidumbre

Gravamen sobre una finca ajena que permite obtener utilidad limitada o impedir actos al propietario del predio sirviente.

Clases principales de servidumbre

Prediales (entre fincas) y personales (en favor de personas).

Predio dominante

Finca que se beneficia de la servidumbre.

Predio sirviente

Finca que soporta la servidumbre.

Art. 530 CC

Define la servidumbre predial como gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro.

Art. 531 CC

Permite servidumbres personales en beneficio de personas o comunidades.

Carácter real de la servidumbre

Derecho real que recae sobre cosa ajena y confiere acción real (acción confesoria).

Carácter de goce de la servidumbre

Permite utilizar la finca ajena en ciertos aspectos (luz, paso, etc.).

Carácter restrictivo

Deben interpretarse estrictamente, al limitar el dominio.

Inherencia al predio

No puede transmitirse por separado, se transmite con la finca (art. 534 CC).

No gratuidad de la servidumbre

El dueño del predio sirviente tiene derecho a indemnización.

Utilidad concreta de la servidumbre

Debe tener un uso definido y ejercerse de forma menos gravosa.

Indivisibilidad de la servidumbre

Si el predio sirviente se divide, cada parte debe tolerar la servidumbre (art. 535 CC).

No hipotecabilidad

Las servidumbres no son hipotecables, salvo las de aguas (art. 108 LH).

Modos de constitución de servidumbre

Por ley, por título, por usucapión, por signo aparente.

Servidumbres continuas y aparentes

Pueden adquirirse por título o prescripción (20 años, art. 537 CC).

Servidumbres discontinuas o no aparentes

Solo pueden adquirirse por título (art. 539 CC).

Constitución por signo aparente

Cuando un propietario separa dos fincas y deja signos de uso, se presume servidumbre si no se dice lo contrario (art. 541 CC).

Derechos del dueño del predio dominante

Usar la servidumbre según su finalidad y hacer obras necesarias sin agravarla (arts. 542-543 CC).

Obligaciones del dueño del predio dominante

No agravar la servidumbre, elegir momento y forma menos molestos, contribuir a gastos (art. 544 CC).

Obligaciones del predio sirviente

Tolerar el ejercicio de la servidumbre y abstenerse de actos que lo impidan o dificulten (art. 544 CC).

Modificación de la servidumbre por cambio de lugar o forma

Solo si lo solicita el predio sirviente y no perjudica al dominante (art. 545 CC).

Extinción de la servidumbre

Por confusión, no uso por 20 años, vencimiento de plazo, pérdida de utilidad o cosa, renuncia.

Confusión en servidumbre

Cuando una misma persona reúne la propiedad del predio sirviente y dominante (art. 546 CC).

No uso como causa de extinción

Aplica solo a servidumbres discontinuas (art. 546 CC).

Renuncia a la servidumbre

Puede hacerse expresamente o por actos inequívocos del predio dominante.

Extinción parcial por división de la finca dominante

No se amplía el uso a los nuevos predios si conlleva mayor carga (art. 545.2 CC).

Acción confesoria de servidumbre

Acción real para reconocer la existencia de la servidumbre.

¿Cabe posesión en la servidumbre?

Sí, aunque es un derecho limitado, cabe posesión para efectos legales.

Concepto de derecho de superficie

Derecho real por el cual una persona puede construir o tener una edificación sobre un terreno ajeno.

Naturaleza del derecho de superficie

Derecho real temporal y transmisible, con inscripción en el Registro.

Fundamento legal del derecho de superficie

Art. 53 TRLS y legislación autonómica/urbanística.

Objeto del derecho de superficie

Edificar sobre, bajo o en el subsuelo de un terreno ajeno.

Duración máxima del derecho de superficie

75 años (art. 53 TRLS).

¿Es transmisible el derecho de superficie?

Sí, salvo pacto en contrario.

¿Se puede hipotecar el derecho de superficie?

Sí, como derecho real inscribible.

¿El superficiario puede ceder el uso del suelo?

Sí, en los términos pactados en el título constitutivo.

¿El suelo sigue siendo del propietario?

Sí, no se transmite el dominio del suelo.

Reversión del derecho de superficie

Al extinguirse, las construcciones revierten al dueño del terreno, salvo pacto en contrario.

Compensación al superficiario al extinguirse el derecho

Sí, si se pacta o se prueba enriquecimiento injusto.

¿Se permite el derecho de vuelo o subvuelo?

Sí, también se integra como modalidad de superficie.

¿Es inscribible el derecho de superficie?

Sí, requiere inscripción registral para su plena eficacia.