Fastighetsförvaltning F4 hyresstrategier och hyresmarknad

Vad är marknadshyra?

Det är den hyra för en lokal som kan antas vara aktuell på den öppna marknaden vid hyrestidens utgång.

Lagstiftningen säger inte vad den ska innehålla, el, värme och inre underhåll ingår vanligtvis inte i marknadshyran.

Hyresnämnden kan behöva yttra sig om marknadshyran för lokalen i aktuell ort vid uppsägning med villkorsändring.

Berätta lite om lokalhyra

I sverige betalar man hyran kvartalsvis i förskott för lokaler.

De finns olika typer av hyror för lokaler:

-fast hyra, (konstant hyresnivå),

-stegvis stigande hyra

-hyra kopplade till index

-omstättningsbaserad hyra.

Hyresrabbater, ex betalningsfria månader eller att hyresvärden bekostar hyresgästanpassning kan användas för att minska vakanser.

Vad är prime office rent?

Den högsta marknadshyran som kan anses förväntas för en fiktiv lokal. Det förutsätts att lokalen har högsta möjliga stanrad och kvalitet, är i central bussines district, CBD, och antas vara i en byggnad av högsta kvalitet. Det är även tänkt att man ska ha en uthyrningsbar lokalyta på 300-500 kvm.

-Avses momsplikta hyresgäster

-Anges i kr/kvm

-Är en effektiv hyra som tar i hänsyn till eventuella hyresrabbater

-har tillägg för värme, kylning, fastighetsskatt och övriga tjänster

Vad är hyresperiod, vad är “annan beräkningsgrund” vid uthyrning, hur funkar det med uppsägning.

Hyresperiod - Den tidsperiod som ett hyresavtal gäller.

Hyra enligt annan beräkningsgrund kräver hyrestid på minst 3 år och max 25 år. Kan vara indexering av hyra eller tillägg såsom fastighetsskatt.

-Uppsägning kan ske före tidsfrsiter enligt JB 12:4, om de inte gjorts blir hyresavtalet förlängt med samma villkor, uppsägningen får sin verkan vid hyrestidens utgång.

-Uppsägning för villkorsändring eller för avflyttning.

-Lokalhyresgäst har indirekt besittningsskydd, rätt till ersättning eller uppskov med avflytt.

Vad är hyresgästanpassning?

Det är anpassningar av lokalen efter hyresgästens behov eller efterfrågan. Tas oftast ut som ett hyrestillägg med exempelvis annuitetsberäkningar.

Varför är momsberättigade hyresgäster attraktiva?

Man kan ta ut ett tillägg för moms. Detta momstillägg kan sedan användas för att kvitta ny och ombyggnationskostnader eller drift och underhållskostnader.

-Enbart för momspliktiga hyresgäster, aldrig för bostäder.

-Banker, försäkringsbolag, statliga bolag är inte momspliktiga, de får oftast en högre hyra för att kompensera detta momstillägg.

Vad för riskfaktorer finns för hyreskontrakt?

Man beräknar den effektiva hyran genom att nuvärdesberäkna den. Detta görs med ett avkastningskrav som hänger ihop med hyreskontraktets risk.

-Risken att hyresgästen ställer in sin hyresbetalning ska ingå

-Risken för vakans, period mellan kontrakt ingår inte!

Vad är optioner i hryeskontrakt?

Det är en rättighet som tas in i hyreskontraktet för något part, HG eller HV. Det är rättighet och inte en skyldighet. Ex:

-Rätt till uppsägning, (en förmånligare uppsägningstid än vanligt)

-Rätt att utöka en lokal, (expasion options).

Hyresvärden kan ges rätt att flytta om en hyresgäst, (relocation options).

Vad är indexering av hyra?

-Det är att hyresökningen sker under hyrestiden med hänsyn till ett visst index. Vanligtvis KPI.

-Används för att kompensera inflationen i samhället

-Kompenserar inte nödvändigtvis för ökningar av drift och underhåll. Eller förändring av marknadshyra.

-Tecknas i hyresavtalet för lokal över 3 års hyrestid.

Vad är bashyra och bastal?

-Bashyran är den andel av totala hyran som indexregleras, ofta 75-100% av hyran. Kan ibland även inkludera fasta tillägg.

-Bastalet är det indextal för den oktobermånad som indexering sker med hänsyn till.

-Om hyresavtalet ingicks mellan 1 jan till 30 juni så ska bastalet för oktoberindexet väljas till året innan.

-Om Hyresavtalet ingicks mellan 30 juni till 30 dec så väljs bastalet för aktuellt år. Någon indexering sker alltså inte vid årsskiftet.

Förklara om fastighetsskatt

Det är en skatt som utgår för lokaler från en fastighets taxeringsvärde, den motsvarar för närvarnande 1% av fastighetens taxeringsvärde.

Om hyrestiden är längre än 3 år får fastighetsskatt tas ut som ett tillägg i hyran.

Vad är gröna hyresavtal?

-Lanserades 2012, utvecklades av fastighetsföretag och olika organisationer

-Är en standardmall för att minska en lokals miljöpåverkan.

-Fördelar ansvar mellan HG och HV för att minska miljöpåverkan.

-Goodwillseffekter för företagen som ingår i dessa avtal.

Vad är omsättningshyror?

Anänds ofta för butiker, resturanger och hotell.

Det är oftast en indexerad hyra i grunden, ofta 80-90% för butiker men lägre för hotell, 50-70%.

För omsättning över en viss nivå så får sedan hyresvärden en andel av omstänningen, vanligtvis inom spannet av 2-12%.

Vad är fastighetsförvaltningsindex (FFI)

Det är ett faktorindex för lokaler och butiker som visar hur drift och underhållskostnader utvecklas. Tas fram av SCB.