F5-underhåll, energieffektivisering, förvaltningsplan, + KPI

Vad har en fastighetsägare ansvar för?

FÄ ansvar för att fastigheten inte ska innebära olägenheter på människan och miljön. Inte buller, avfall eller andra störningar.

FÄ ansvarar för att fastigheten vårdas och underhålls, tekniska egenskaper ska bevaras.

Ytterligare kan man säga om fastighetsägaren är hryesvärd så finns ansvarsregler för lägenhetens skick och för hinder och men.

Vad är statusbedömning?

En statusbedömning är en systematisk undersökning av en fastighets tekniska skick. Syftet med en statusbedömning är att få reda på hur en byggnad och dess komponenter är i för skick för att sedan kunna planera framtida underhåll.

-Används för att kunna ta fram underhållsplaner.

-Bedöma om närmare undersökningar behövs.

-Ger en bild av byggnadsverkets skick.

De finns några huvudaktiviteter i en statusbedömning, vilka är det?

Man börjar med att planera för statusbedömningen: man definerar syftet med bedömningen, tar fram ramarna och metodiken för bedömningen och omfattningen.

Sedan är det genomförandet: information samlas in och värderas, bedömma komponenters tillstånd, analysera orsaker och avvikelser, varför har felen uppstått? Sedan tar man fram konsekvensbeskrivningar och åtgärdsförslag.

Sedan är det uppföljning: för att en statusbedömning ska vara till nytta måste man uppfölja arbetet, man uppdaterar även underlag med mera.

Mer om planering av statusbedömning

Syfte och fokusområden tas fram. En metod används för bedömningen. Vad vill man ha information om?

Det finns olika analysnivåer.

A1 - en visuell observation, för större fastighetsbestånd

A2 - A1 + kontroll av tillgänglig information, ex drift o underhålls info. Detta är ofta underhåll för underhållsplan.

A3 - A2 + riktiga mätningar och prövningar. Används ofta vid konkreta problem, ombyggnation, detaljerade projekt.

Mer om genomförandet av statusbedömningen, och vilka olika åtgärder finns det?

Man kontrollerar byggnaden och dess komponenters skick efter statusbedömningens syfte och omfattning.

Man gör en riskanalys, konsekvenser vägs mot sannolikheten av att oacceptabelt tillstånd uppnås.

Man tar fram en åtgärdsbeskrivning, vilket är en teknisk prioritering av årgärder. Den tas fram med hänsyn till komponenternas tillstånd och den framtagna riskanalysen.

Om det är relevant görs en kostnadsbedömning i samband med åtgärdsbeskrivningen.

Förklara transmitionsförluster, ventilation och köldbryggor

Förkla U-värde, Atemp och Klimatskal

Vad är byggnadens energianvändning och hushållsenergi?

Vad är fastighetsenergi?

Förklara mer om byggnadens energianvändning, vad är specefika energianvändningen?

Vad är primärenergitalet?

Vad är en energideklaration?

Den ger information om byggnadens energianvändning.

Ägaren ska anlita en certifierad expert som gör energideklarationen. Det görs innan försjälning, vid uthyrning och för byggnader över 250 kvm och som besöks av allmänheten.

Nya byggnader ska senasrt efter två år ha en gjord energideklaration.

I deklarationen mäts byggnadens energianvänding med energiprestanda. Energiprestanda är ett mått på hur mycket energi som går till uppvärmning, komfortkyla, byggnadens fastighetsel och tappvarmvatten. All energi som går åt till energiprestandan delas sedan med uppvärmd area.

vad är teknisk livslängd för något?

Det är den tid som en injstallation eller komponent erhåller sin funktion. Livslängden variera för olika komponenter, komponenter som utsätts får ofta en korta livslängd.

Vad är planerat underhåll?

Underhåll som är i förväg planerat i tid, art och omfattning.

Återställning av en komponent till ursprunglig nivå.

Det genomför oftast innan komponenten har nått en oacceptabel nivå.

Vad är akut underhåll

Det är teknisk eller administrativ åtgärd som behöver åtgärdas så snabbt som mökjligt. Det avser ett tillstånd som kan orsaka skada på människan, byggnaden eller miljön.

Vad är avhjälpande underhåll?

Det är en underhållsåtgärd som genomförs när en komponent har nått en oacceptabel nivå. Man återställer ofta till den nivå som förelog innan det bristfälliga tillståndet.

Avser oftast enskilda komponenter och inte hela system.

Vad är löpande underhåll?

Teknisk åtgärd som syftar till att återställa funktionen hos ett objekt. Det inkluderar även att en komponent eventuellt förbättras.

Vad för rutiner bör man ha för drift och underhåll?

felanmälningssystem från hyresgästerna behövs

förebyggande program för kontroll och tillsyn av tekniska anläggningen.
Journal av de åtgärder som genomförts

System för uppföljning

Varför är en underhållsplan bra?

Man planerar underhållet i god tid.

Man minskar risken för att man missar olika komponenter.

Minskar risken för avhjälpande underhåll

Man kan använda kostnadsposterna för framtida budgetar.

Ger en snabb överblick om byggnadens status.

Underlättar överföring om information mellan olika aktörer.

Vad är en affärsplan?

Det är en övergripande plan som beskriver företagets mål, strategier, finansiella prognoser och marknadsanalyser.

Det är en plan för att växa.

Vad är en förvaltningsplan?

Den beskriver löpande dagliga driften och underhållet.

Den beskriver även mål och strategier för att hantera den framtida driften.

Vad är en KPI?

En key performance indicator, eller nyckeltal är ett mått som illustrerar hur bra en organisation ett bestånd eller process uppnår specefika mål.

Det kan användas för att göra mätningar och jämförelser med, har strategiska mål uppnåts eller inte, under viss tidsperiod.

Vasakronan har exempelvis en kpi med att man vill uppnå en totalavkastning på över 6,5% på en tio års rullande period.

Hur bör KPI:er vara?

De bör vara SMARTA. Vilket innebär att de bör vara:

Specefika - Tydligt definerade och fokuserade

Mätbara - Det ska gå att samla in data för att göra mätningar

Uppnåeliga - De ska vara realistiska och förankrade med ansvarig personal.

Relevanta - De ska kopplas till ett föremåls mål och strategier.

Tidsspecefika - Man ska ha en tidsperiod då uppföljning genomförs.

Hur ska KPI:er tas i kontext och användas till jämförelser

De ska jämföras med ett riktvärde, först då får man användning av en KPI. Branschspecefika riktvärden kan användas. Man kan göra jämförelse mot höga, mellan och låga riktvärden.

Måttet ska vara tydligt och ska förstås av alla intressenter, ex CO2 utsläpp per KVM.

KPI:er ska kopplas till konkreta mål, annars är de inte intressanta för organisationen. Operativa mått bör stödja organisationens mål och strategier.

KPI:er ska vara tid-specefierade så att uppföljning och skjustering kan göras.

Vad är data-driven beslutsfattande?

Det är beslutsfattande som grundar sig på data. Det ger oftast mer informerade och effektiva beslutsfattanden, man utgår från den faktiska datan. KPI:er tillsammans med data-driven beslutsfattande användes för organisationer styrning och beslutsfattande. Datan används för att skapa nyckeltal att utgå och göra beslut ifrån.

Vad för risker och nackdelar finns det med KPI:er?

Felaktig data och information kan leda till missvisande bilder och beslutsfattanden som är felaktiga. De kan även leda resurser till fel områden.

Det kan finnas bristande förtroende med datakvaliten vilket gör att människor inte litar på nyckeltalet.

Om inte en tydlig koppling finns mellan dålig datakvalitet och KPI:er kan det vara svårt att hitta risker i datan.