LEIS ESPARSAS

MARCO LEGAL DAS GARANTIAS

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O que é a cláusula CROSS DEFAULT?

É a previsão de que, existindo disposição expressa no contrato, caso um devedor possua vários débitos com um mesmo credor, o inadimplemento de qualquer um deles pode gerar o vencimento antecipado dos demais.

O que quer dizer o termo ‘No negative equity guarantee” (garantia de ausência de saldo negativo)?

Quando ela é cabível?

É uma previsão de que o devedor que dá o seu imóvel como garantia fiduciária não fica responsável pelo excedente, caso a alienação no leilão seja por valor inferior ao do crédito, que será extinto.

Somente se aplica aos casos de financiamento para AQUISIÇÃO/CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

O que é a chamada “Cláusula de Recarga”?

Trazida pelo marco legal, prevê a possibilidade de que o mesmo bem seja oferecido como garantia para uma nova dívida com o mesmo credor.

A) Envolvendo os RTDs, qual foi a novidade trazida pela lei de duplicatas escriturais?

B) A lei estabelece alguma limitação nessa atuação?

C) Qual foi a regra de competência estabelecida?

A) Os RTDs poderão se credenciar como gestores do sistema eletrônico de escrituração, sendo autorizadas pelo BC.

B) O valor cobrado pela emissão será de, no máximo, 1 REAL.

C) Se a escrituração for feita por meio da Central Nacional, caberá ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos do domicílio do emissor (sacador) da duplicata.

*Se não tiver cartório integrado ao sistema no domicílio, transfere para a CAPITAL do estado.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

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A) O que é a incorporação imobiliária?

B) O que a doutrina entende acerca da exigência de apresentação, junto ao memorial, de uma minuta padrão dos contratos de compra e venda, como é exigido na lei de parcelamento?

C) Por que se diz que o prazo para o registro/devolutiva é um prazo especial?

A) É o instituto jurídico que representa a atividade em que o construtor aliena unidades imobiliárias ainda não existentes, proporcionando uma angariação de recursos que possibilitem a concretização do empreendimento. Além disso, seu registro imobiliário confere segurança aos adquirentes, principalmente pelo fato de que as unidades ainda não se encontram construídas.

B) Entende-se que, como a lei de incorporação não exige, não cumpre ao oficial extrapolar os limites da legalidade, não sendo exigido tal documento.

C) A lei de incorporação, diferentemente da 6015, determina que o oficial tem o prazo de 10 dias para devolver ou manifestar a qualificação positiva. Sendo positiva, ele não registra direto, sendo-lhe concedido mais 10 dias para realizar o procedimento.

A) O que é o ato de instituição e especificação de condomínio?

B) O que seria a técnica do DUPLO FÓLIO?

A) Instituir o condomínio significa submeter uma ou mais edificações ao regime condominial, de forma que o registro dá origem ao condomínio edilício na esfera jurídica, estabelecendo a unidade autônoma.

A especificação é a descrição minuciosa e individualizada de cada unidade autônoma, destacando seus limites, área privativa, área comum e a quota (fração ideal) que cada uma possui sobre o todo. (PODEM SER NO MESMO DOCUMENTO)

B) Representa a situação nas incorporações em que se mantém a matrícula mãe VIVA, assim como são criadas novas matrículas para as unidades autônomas. Existem registros e averbações que podem ser praticados em cada uma delas.

A) Se o particular já terminou a construção da obra, conseguindo o habite-se, ele precisa registrar incorporação para alienas os apartamentos construídos?

A) NÃO. A incorporação só é utilizada quando as unidades ainda não foram construídas, possibilitando a venda de unidades futuras. Se a parte já terminou o prédio, basta fazer a averbação da construção e o registro da instituição de condomínio, abrindo matrículas autônomas para as unidades.

Quais são as teorias acerca do momento em que as unidades autônomas passam a ter existência jurídica, ou seja, o momento em que está/pode instituído o condomínio?

PREDO (SP) = Entendimento majoritário é de que a instituição de condomínio com a criação jurídica das unidades autônomas só ocorre APÓS o término da obra, com a averbação de construção.

RELEVAN (alguns estados) = Parcela relevante da doutrina entende que, mesmo antes de iniciada a construção, é possível a instituição e especificação de condomínio.

MINO = Entende que, uma vez registrada a incorporação, o regime condominial já estaria estabelecido.

*Entendimento predominante se ampara na ideia de que não é possível instituir um condomínio sobre coisas que ainda não existem de fato.

A) O que diz o seguinte artigo (149)? Art. 440-AN. O registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais não se confunde com o registro da instituição e da especificação do condomínio edilício.

B) Candidato, a incorporação imobiliária sempre terminará em uma instituição de um condomínio edilício?

A) Elucida o fato de que a instituição de condomínio especial que acompanha o registro da incorporação recai somente sobre FRAÇÕES IDEAIS. Ou seja, a instituição de condomínio edilício somente se dá após a averbação da construção.

B) Apesar de ser a regra, após alterações legais, é possível a incorporação para a construção de CASAS ISOLADAS OU GEMINADAS.

Quais são os 3 possíveis regimes das vagas de garagem?

Pode ser objeto de MATRÍCULA AUTÔNOMA

Pode ser ACESSÓRIO DA UNIDADE AUTÔNOMA

Pode fazer PARTE DA ÁREA COMUM, de forma que sua utilização deverá ser regulada pela convenção de condomínio.

Quais são os 2 regimes de incorporação?

PREÇO FECHADO (empreitada): Incorporador estabelece o preço da unidade e se obriga a entregar ao adquirente por esse valor, assumindo o risco.

ADMINISTRAÇÃO: O preço da unidade é apenas estimado, se obrigando o adquirente a pagar as variações.

A hipoteca e a alienação fiduciária podem IMPEDIR o registro da incorporação?

O atual entendimento é de que ambas NÃO impedem o registro da incorporação imobiliária, desde que o incorporador conte com anuência do credor, sendo necessária a averbação no registro da incorporação, mencionando a existência da garantia, que será replicada nas matrículas autônomas.

Em regra, o corretor não responde pelos danos causados pela construtora ou incorporadora. Quais são as 3 exceções?

• envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção;

• corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora;

• haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor

É possível que os adquirentes de unidades autônomas ingressem com a adjudicação compulsória de unidades autônomas que não foram entregues pelo incorporador? Destaca-se que, apesar de celebrado o compromisso de compra e venda, o incorporador não registrou o memorial de incorporação no RI.

STJ afirmou que não seria possível a adjudicação do imóvel, porque o memorial de incorporação não foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e a comercialização dos bens se deu por pessoa que não possuía sequer uma perspectiva de aquisição do domínio do terreno. Vale ressaltar, contudo, que o descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação pelo incorporador não implica a invalidade ou nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, pois este gera efeitos obrigacionais entre as partes e, até mesmo, contra terceiros

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO

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A) Para fins de aplicação da lei, o que pode ser considerado SOLO URBANO?

B) É possível parcelar, conforme essa lei, um imóvel localizado em área definida como urbana, mas que possui destinação agrícola/pecuária?

C) Nos loteamentos de acesso controlado, cada loteamento pode estipular regras de acesso distintas?

A) Áreas que se encontram na ZONA URBANA + zonas de EXPANSÃO URBANA + zonas de URBANIZAÇÃO ESPECÍFICA.

B) NÃO. A classificação de um imóvel se dá pela sua DESTINAÇÃO, e não pela localização. Dessa forma, seria necessário modificar a situação fática e cadastral do bem.

C) Devem ser respeitadas as regras estabelecidas por ato do poder público municipal.

A) O que é o DESDOBRO?

B) Precisa respeitar as regras impostas aos lotes nas outras modalidades?

C) Dê um exemplo de desdobro.

A) Apesar de não estar previsto na lei, não é proibido por ela, dependendo de regulamentação MUNICIPAL ou EXTRAJUDICIAL (CN).

É uma terceira hipótese de parcelamento do solo urbano, ocorrendo quando JÁ SE tem um lote, que será dividido em outros. Diferente do parcelamento, o objeto não é uma gleba “bruta”, mas sim um imóvel já localizado em área com infraestrutura. HÁ LOTES RESULTANTES DE OUTRO JÁ EXISTENTE

B) Sim, o desdobro deve respeitar as mesmas regras e disposições urbanísticas.

C) Irmãos herdam um lote em condomínio simples. Após um tempo, dividem ele em dois autônomos. Isso é um desdobro.

A) O requerimento de desdobro tramita exclusivamente perante o ofício imobiliário?

A) Não. Assim como no parcelamento, antes de ingressar no cartório, o desdobro deve ser aprovado pela MUNICIPALIDADE.

Quais podem ser as duas FASES do processo de parcelamento do solo?

FASE PRÓPRIA/TÍPICA: É a fase que abrange os atos que devem ser praticados diretamente no registro imobiliário, desde o protocolo do requerimento até a realização do ato de registro. Nesta fase, todos os atos são processados perante o registro imobiliário. Se não houver impugnação, o registro de loteamento em sentido estrito é praticado.

FASE IMPRÓPRIA/ATÍPICA: É a fase em que ocorre somente se for apresentada impugnação, por ocasião da publicação dos editais que antecedem a prática do ato de registro. Na doutrina, há quem entenda que esta fase tem natureza administrativa e quem entenda que ela tem natureza jurisdicional. (FALA-SE NOS CASOS DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA)

A) O registro do parcelamento acarreta o cancelamento/encerramento da matrícula originária?

B) Qual é a diferença entre o parcelamento IRREGULAR e o CLANDESTINO?

A) NÃO, somente a averbação da abertura das demais matrículas.

B) IRRE = É o parcelamento que possui um projeto aprovado pela Prefeitura, mas que, na prática, não foi executado de acordo com a planta aprovada, violou a lei ou não foi levado a registro no Cartório de Imóveis no prazo legal.

CLAN = É o parcelamento do solo realizado sem nenhum projeto, sem licença, sem aprovação da Prefeitura e sem registro. O loteador simplesmente pega uma área bruta, divide em lotes por conta própria, abre ruas de terra e começa a vender os pedaços.

O que são os condomínios de fato?

São os LOTEAMENTOS DE ACESSO CONTROLADO

A) O que são as chamadas “Restrições Urbanísticas Convencionais”?

B) Qual é a natureza destas?

C) Elas devem ingressar no RI?

A) Geralmente aplicadas em loteamentos, essas restrições permitem que empreendedores imponham diretrizes urbanísticas supletivas à legislação vigente (art. 26, VII). São restrições urbanísticas supletivas da legislação urbanística do município e podem ser superadas por lei posterior, tanto no sentido de aumentá-las, como no de atenuá-la.

B) STJ: “As restrições urbanístico-ambientais, ao denotarem, a um só tempo, interesse público e interesse privado, atrelados simbioticamente, incorporam uma natureza PROPTER REM no que se refere à sua relação com o imóvel e aos seus efeitos sobre os não-contratantes, uma verdadeira estipulação em favor de terceiros (individual e coletivamente falando), sem que os proprietários-sucessores e o próprio empreendedor imobiliário original percam o poder e a legitimidade de fazer respeitá-las.

C) SIM, todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público, deverão ser, obrigatoriamente, mencionadas no registro para conhecimento público, não cabendo ao Oficial, porém, fiscalizar sua observância.

O próprio contrato-padrão deve trazer todas as restrições, sejam elas convencionais ou legais.

REURB

A) O que é um núcleo urbano informal consolidado?

B) Se um núcleo urbano possui 70|% da população de baixa renda, os 30% que possuem boas condições poderão ter seus terrenos regularizados pelo mesmo procedimento?

C) E se for uma REURB-E que contém 70% com alta renda, mas 30% com baixa, serão procedimentos distintos?

D) O que é a REURB-I?

A) É aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias, a presença de infraestrutura pública…

B) O procedimento é feito de forma única, porém, os benefícios fiscais e financeiros não lhes serão aplicados.

C) NÃO, de forma que esses indivíduos de baixa renda não poderão se beneficiar da reurb-s.

D) É a medida aplicável aos núcleos urbanos que se consolidaram ANTES DA LEI de parcelamento.

A) O município pode instaurar o procedimento de REURB de ofício?

B) Se a prefeitura já apresentar o auto de demarcação urbanística, como ajuda o cartório?

C) Qual é a diferença entre a Legitimação FUNDIÁRIA e a Legitimação de POSSE?

A) SIM

B) O cartório fica dispensado de notificar os proprietários das matrículas atingidas. A apresentação do auto dispensa a fase de impugnações e mediação com os eventuais proprietários das matrículas atingidas.

C) FUND = Recebe imediatamente o direito de PROPRIEDADE pleno. O papel que a prefeitura entrega já vai direto para o Cartório de Imóveis para abrir uma matrícula no nome dele como dono. (PODE imóvel público - AQ. ORIGINÁRIA)

POSSE = recebe apenas o reconhecimento formal da POSSE. Esse título serve como justo título para que o ocupante, após o decurso de um prazo legal (geralmente 5 anos), possa converter essa posse formal em propriedade através da Usucapião. (AQ. DERIVADA)

A) É possível a regularização fundiária urbana em imóveis localizados em área rural?

B)

A) SIM, desde que o núcleo esteja consolidado desde 2016 e possua USO E CARACTERÍSTICAS urbanos.

B)

ESTATUTO DA TERRA

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Se a FGV pedir uma peça onde herdeiros queiram registrar um formal de partilha fatiando uma fazenda em áreas menores que o módulo rural, como será fundamentada a devolutiva?

A lei determina que o imóvel rural não é divisível em áreas inferiores ao módulo, mesmo em sucessão causa mortis. (Art. 65, § 1º)

Qual é a única exceção em que o parcelamento pode gerar lotes menores do que o módulo fiscal?

Parcelamentos promovidos pelo Poder Público de apoio à agricultura familiar para quem não possui outro imóvel. Mas atenção: o lote adquirido assim fica blindado e nunca mais poderá ser desmembrado.

Nos contratos de arrendamento rural, o que o dono do imóvel deve fazer quando estiver faltando 6 meses para o fim do contrato?

O que ocorre se ele não fizer isso?

NOTIFICAR o arrendatário sobre propostas de terceiros que desejam arrendar, ou seu desejo próprio de não seguir com o contrato.

Se não notificar, o contrato será RENOVADO AUTOMATICAMENTE

E se o dono vender a terra SEM NOTIFICAR o arrendatário, que possui direito de PREFERÊNCIA?

Nesse caso, o arrendatário terá o prazo decadencial de 6 MESES para depositar o preço e adjudicar o imóvel para si. (Esse prazo começa após o registro no cartório)

No silêncio do contrato, é possível o subarrendamento?

Não, a lei deixa claro que é expressamente VEDADO.

Qual é a diferença entre arrendamento e parceria agrícola

ARRENDAMENTO = É uma espécie de aluguel da terra por um preço estabelecido, sem riscos para o dono.

PARCERIA = É uma espécie de “Sociedade”, onde o dono e o produtor compartilham os riscos, de forma que a remuneração será decorrente dos lucros das safras e investimentos.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

A) O que significa dizer que ocorre o DESDOBRAMENTO DA POSSE, característica fundamental desse tipo de contrato?

B) O que seria a alienação fiduciária da propriedade superveniente?

C) A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária retira sua eficácia?

A) Pois o devedor fiduciante transfere a propriedade ao credor fiduciário, reservando para si a posse direta do bem, ao passo que o credor tem a posse indireta. (AMBOS PODEM SE VALER DE AÇÕES POSSESSÓRIAS)

B) Ocorre quando o devedor fiduciante confere sua propriedade superveniente como garantia em uma nova alienação fiduciária. Essa garantia pode ser REGISTRADA desde sua celebração, mas só se torna eficaz após o CANCELAMENTO da propriedade fiduciária anteriormente constituída. (é, basicamente, uma alienação que fica sob condição suspensiva, aguardando o cancelamento da anterior)

C) NÃO, a eficácia INTER PARTES é mantida. Porém, para a produção de efeitos perante terceiros, bem como para a realização do procedimento EXTRAJUDICIAL DE EXECUÇÃO da garantia, é exigido o prévio registro (STJ).

A) É possível dizer que o contrato de alienação fiduciária é FORMAL e NÃO SOLENE?

B) Em recente julgamento, o que o CNJ entendeu acerca da possibilidade de particulares firmarem alienação fiduciária por meio de instrumento PARTICULAR, ainda que não fossem integrantes do SFI?

C) Diferencie a ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SUCESSIVA do RECARREGAMENTO DA GARANTIA.

A) SIM, uma vez que exige certa formalidade prevista na lei, mas pode ser celebrado por meio de instrumento particular.

B) O CNJ alterou seu entendimento anterior, determinando que é possível a celebração de alienações fiduciárias entre particulares por meio de instrumento PARTICULAR, independentemente de algum deles ser integrante do SFI, reduzindo os custos do mercado imobiliário e diminuindo a concentração entre grandes bancos.

C) A alienação sucessiva ocorre quando o devedor dá sua propriedade SUPERVENIENTE como garantia de uma nova dívida, em regra, com outro credor, devendo esse respeitar a preferência do primeiro credor fiduciário, realiza-se por meio de novo registro. A recarga da garantia é operada com o MESMO CREDOR, de forma a ser realizada por meio de simples averbação.

A) O que ocorre se, entre o registro da alienação fiduciária e a consolidação da propriedade, for decretada a INDISPONIBILIDADE de bens do devedor?

B) Quais seriam os eventuais direitos desses credores judiciais?

C) Imagine que o leilão judicial foi exitoso. Qual será o título levado a registro para transferir a propriedade ao adquirente?

A) Não impede a consolidação em nome do credor, mesmo porque a propriedade já se encontra em nome desse, e não mais em nome do devedor.

B) Eles podem se sub-rogar no direito do devedor fiduciante à percepção do SALDO da venda do bem.

C) Entende-se que deve ser celebrado instrumento de COMPRA E VENDA, não bastando a ata de arrematação. (discussão acerca da necessidade de escritura pública ou não)

A) O que seria o refinanciamento com substituição de credor?

B) Qual ato esse cenário gera na matrícula imobiliária?

A) O refinanciamento é medida que busca gerar concorrência saudável no mercado de crédito, possibilitando que instituições ofereçam melhores condições para os devedores. Dessa forma, caso o devedor fiduciante encontre instituição disposta a financiar sua dívida, essa instituição quita o saldo devedor dele com o credor fiduciário, se SUB-ROGANDO na propriedade fiduciária.

B) Tal procedimento se dá por meio de uma AVERBAÇÃO