SECTION 4: AUTRE MODE DE REALISATION DE PROJETS

Le pourquoi

tant les clients que les professionnels et les entrepreneurs essaient de modifier les modes conventionnels de réalisation de projets dans l’espoir de réduire les délais, de diminuer les coûts, d’éviter les litiges et les situations conflictuelles ou d’améliorer la qualité globale des bâtiments. Des nouveaux modes qui s’inserent dans les modes traditionnels sous forme de variante

Les quatre modes les plus usuels de gérance de construction

1. L’approche de l’Alberta – Le maître de l’ouvrage conclut une entente avec chacune des parties principales, en deux contrats distincts. Le contrat conclu avec le gérant de construction est en deux étapes, la première en vertu de laquelle il agit en tant que gérant de construction et la deuxième, en vertu de laquelle il agit en tant qu’entrepreneur général.

2. Le gérant de construction en tant que conseiller – Le client conclut une entente distincte avec chacune des trois parties principales.

3. Le gérant de construction en tant que mandataire – Le client conclut une entente avec le gérant de construction qui engage directement le professionnel principal et l’entrepreneur au nom du client.

4. Le gérant de construction en tant que constructeur – Le gérant de construction est engagé avant la fin de la conception, pour agir en tant que coordonnateur du projet et entrepreneur général, assumant toute la responsabilité et les obligations de l’entrepreneur général.

1.Gérance de construction - L’approche de l’Alberta

1. Le maître de l’ouvrage sélectionne les professionnels et les engage par contrat distinct pour concevoir le projet et préparer les documents de construction

2. Au début de la phase de conception, le maître de l’ouvrage choisit un gérant de construction (qui deviendra l’entrepreneur) à la suite d’une demande de propositions ou d’une négociation d’honoraires.

3. Les professionnels terminent les documents de construction en tenant compte des commentaires du gérant de construction.

4. Les documents de construction sont complétés en une série de dossiers d’appel d’offres qui s’adressent à des entrepreneurs.

5. La construction commence généralement bien avant que tous les dossiers d’appel d’offres soient terminés et avant que tous les prix des entrepreneurs spécialisés soient connus.

6. Si les soumissions d’entrepreneurs spécialisés faisant suite à un appel d’offres excèdent le montant budgété pour cette partie de l’ouvrage, le concept est

modifié, le prix est renégocié, un deuxième appel d’offres est lancé ou le maître de l’ouvrage accepte d’ajuster le budget en conséquence.

7. Le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concluent un contrat à forfait normalisé qui intègre tous les travaux accomplis par le gérant de construction, et qui

remplace le contrat initial de gérance de construction.

avantages:

• moin complexe et risqué que design construction avec une meilleur valeur pour le cout pour tous

• expertise des le depart, moin de perte de temps et meilleure gerance

inconveniants:

• risques que des problemes de conception non resolu apparait apres le debut de construction

• prix fixe pas etabli au debut des travaux

2.Gérance de construction - Le gérant de construction en tant que conseiller

1. Les professionnels sont choisis et chargés de concevoir le projet et de préparer les documents de construction.

2. Le gérant de construction est choisi par le maître de l’ouvrage pour surveiller les incidences de la conception sur les coûts, l’échéancier et la constructibilité.

3. Les documents de construction servent à un appel d’offres ou à une négociation.

4. Un entrepreneur est choisi pour construire le projet et le gérant de projet agit comme conseiller du maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement du projet.

avantages:

• Si le gérant de construction est un professionnel expérimenté, le maître de l’ouvrage profite d’un conseiller objectif et impartial qui l’aide à obtenir la meilleure valeur globale aux phases de la conception et de la construction.

inconvéniants:

• Les coûts administratifs du maître de l’ouvrage sont plus élevés.

• Ce mode de gérance de construction peut entraîner une confusion des roles

3.Gérance de construction - Le gérant de construction en tant que mandataire

1. Le gérant de construction s’ajoute à l’équipe et détient les pouvoirs du maître de l’ouvrage. On l’appelle souvent gérant de projet parce qu’il assume l’autorité financière du projet.

2. Le gérant de construction est choisi par le maître de l’ouvrage et ses honoraires sont déterminés à la suite d’une négociation.

3. Les professionnels sont choisis avec aide du gérant de construction.

4. Un entrepreneur général est choisi selon un processus de négociation ou d’appel d’offres et le coût des travaux est déterminé.

5. L’entrepreneur construit le bâtiment et le gérant de construction agit comme mandataire du maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement du projet.

avantages:

• tel que Alberta

mais:

• le risque lié à la construction revient au maître de l’ouvrage.

• Les coûts d’administration du maître de l’ouvrage, de l’architecte et du gérant de construction sont plus élevés.

• Le coût de construction n’est connu qu’à l’achèvement de l’ouvrage.

4.Gérance de construction - Le gérant de construction en tant que constructeur

1. Le gérant de projet assume toute la responsabilité et toutes les obligations de l’entrepreneur général. « Construction Manager at Risk »

2. Lorsque les documents de construction sont complétés à environ 30 %, le projet fait l’objet d’un appel d’offres ou de négociations pour choisir un gérant de construction et constructeur. La soumission est souvent un montant maximum garanti

3. Le gérant de construction et constructeur fait des recommandations jusqu’à l’achèvement des documents de construction.

5. Le gérant de construction et constructeur construit le bâtiment après avoir procédé à de nouveaux appels d’offres pour la plupart ou la totalité des sous-contrats.

avantages:

• La plus grande partie du risque financier est transférée à l’entrepreneur.

inconveniants:

• Methode plus couteuse

• Les meilleurs entrepreneurs fuient cette méthode et le maître de l’ouvrage risque de ne pas avoir accès à leurs services s’il la choisit.

Les deux autre modes pour le Design-construction

1. Design-construction avec un expert-conseil chargé de liaison

2. Design-construction par un promoteur

1. Design-construction avec un expert-conseil chargé de liaison

1. Le maître de l’ouvrage engage tout d’abord un expert-conseil de liaison pour préparer le document sur la portée des travaux

2. Le projet fait l’objet d’un appel d’offres pour choisir l’équipe de design-construction qui complètera la conception et la construction.

• L’équipe des professionnels de l’entité de design-construction complète la conception.

• L’entrepreneur de l’entité de design-construction construit le projet.

avantages:

• La responsabilité est concentrée en un seul point.

• L’entrepreneur peut être plus motivé à offrir des économies de coûts et de la valeur au maître de l’ouvrage, à la condition que l’expert-conseil de liaison n’établisse pas des exigences de performance trop restrictives

inconveniants:

• Il y a un risque que l’expert-conseil de liaison ne puisse définir adéquatement les besoins, de sorte que le produit final serait inconnu.

• étape additionnelle dans le processus qui peut allonger considérablement l’échéancier.

2. Design-construction par un promoteur

1. L’entité de design-construction assume la responsabilité additionnelle d’acquérir le terrain, d’obtenir les permis d’aménagement et d’obtenir le financement. On l’appelle souvent « clés en main ». Le maître de l’ouvrage ou preneur à bail n’assume pas la responsabilité financière du projet tant qu’il n’est pas complété.

2. Le promoteur de design-construction conçoit et construit ensuite le projet etexploite souvent le bâtiment au nom du maître de l’ouvrage ou à titre de bailleur dans un contrat de location.

avantages:

• La responsabilité est concentrée en un seul point.

• Mode très avantageux pour un promoteur en design-construction qui réalise des bâtiments standards

inconveniants:

• Les économies de coût peuvent être réalisées au détriment de la qualité du bâtiment et entraîner des coûts d’entretien plus élevés.

suggestions aux bureaux de professionnels

• Les grands projets aux programmes fonctionnels complexes requièrent un travail d’équipe s’ils doivent être réalisés dans des délais serrés donc constitution de l’équipe doit être un processus bien réfléchi

• Les membres de l’équipe doivent examiner chaque discipline pour déterminer et définir les interdépendances et portées

• importance des communications formelles pour procédures, et informelles pour le consensus

• normes de stockage d’informations et d’utilisation d’internet

• Il est recommandé de préparer une liste de conventions dès le début du processus élaborée en collaboration et signée par les principaux représentants du maître de l’ouvrage, de l’équipe de professionnels et de l’entrepreneur