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IMÓVEIS

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Qual é a diferença entre o REGISTRO JURÍDICO e o REGISTRO ADMINISTRATIVO?

JURÍDICO = Constituir, declarar, transferir ou extinguir direitos civis. Ele existe para dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia a negócios jurídicos.

ADMINISTRATIVO = Exercer o controle da máquina pública, fins estatísticos, polícia administrativa e, principalmente, arrecadação de tributos. Ele não cria direitos civis entre as partes. (Não é declaratório e nem constitutivo de direitos)

Em relação à eficácia produzida pelo registro da aquisição de bens imóveis, qual seria a diferença, para o adquirente, nos efeitos de eventuais nulidades de títulos anteriores na matrícula, se adotado o princípio da LEGITIMAÇÃO REGISTRAL ou o princípio da FÉ PÚBLICA REGISTRAL?

LEGITIMAÇÃO = Protege o real proprietário. A presunção é relativa (Juris Tantum). O adquirente não está protegido contra nulidades da cadeia anterior. (BRASIL)

FÉ PÚBLICA = Quando um país adota o princípio da fé pública na sua forma pura (como a Alemanha), o que está no papel torna-se verdade absoluta para quem comprou, "lavando" a cadeia dominial anterior, criando-se uma presunção ABSOLUTA, e protegendo o adquirente.

O que diz o princípio da CONCENTRAÇÃO registral?

Tudo o que diz respeito ao imóvel deve, obrigatoriamente, constar na sua matrícula. O que não está na matrícula (no fólio real), juridicamente não existe para prejudicar terceiros de boa-fé que praticarem atos nesta.

(*Art. 54 da lei 13.097 apenas reforçou o que já se entendia na doutrina.)

É possível dizer que este princípio não é absoluto, ou seja, existem situações que, MESMO QUE NADA CONSTE NA MATRÍCULA, podem ser prejudiciais aos adquirentes?

Sim, a própria lei traz algumas exceções:

I - Atos de INEFICÁCIA OBJETIVA + REVOGÁVEIS (lei 11.101)

II - Aquisições ORIGINÁRIAS (usucapião - desapropriação - saisine)

Qual é a diferença da segurança jurídica ESTÁTICA para a DINÂMICA?

Qual das duas o Brasil adota?

Estática = É a segurança jurídica que se preocupa com o direito subjetivo do titular registral legítimo, ou seja, um registro, ainda que realizado por terceiro de boa-fé, pode ser anulado futuramente. (Legitimação registral)

Dinâmica = É a segurança jurídica que se preocupa com o terceiro de boa fé, na forma que este pode confiar no conteúdo do registro sem se preocupar com futurar anulações. (Fé pública registral).

*Atualmente, a doutrina entende que o Brasil adota-se um sistema misto, com foco na segurança estática (legitimação), mas com tendência de adoção do sistema dinâmico, principalmente com base no princípio da CONCENTRAÇÃO.

O registrador pode negar um registro por entender que determinada lei que o fundamenta seria INCONSTITUCIONAL?

A doutrina majoritária entende que o registrador não poderia fazer essa análise, mas somente a análise de legalidade. Porém, pode ser possível, caso já existam precedentes vinculantes do STF sobre o tema.

O que é o princípio da CINDIBILIDADE?

É o princípio que permite ao registrador, ao receber um título para qualificação registral, emitir devolutiva sobre determinado trecho do título e REGISTRAR outro negócio constante do mesmo título.

Para isso, é necessário que se tenha negócios jurídicos autônomos dentro de um mesmo título.

A cindibilidade só é possível se os negócios forem independentes entre si e se o apresentante expressamente requerer ou concordar com o registro parcial. O registrador NÃO PODE CINDIR DE OFÍCIO se isso desvirtuar a vontade das partes.

Qual é a divergência registral sobre a natureza do direito real de LAJE?

Direito AUTÔNOMO SOBRE COISA PRÓPRIA (BANCAS COSTUMAM ADOTAR) = Essa corrente entende que é um direito pertencente somente a um titular, com a abertura de matrícula imobiliária própria, diferentemente da superfície, por exemplo. O que a doutrina destaca é a existência de DEVERES para com o titular do terreno.

Direito AUTÔNOMO SOBRE COISA ALHEIA = Essa corrente entende que o sujeito não será considerado proprietário da unidade construída, mas somente TITULAR DO DIREITO REAL DE LAJE sobre ela.

Se o dono do imóvel base comprar a laje, ocorre a extinção automática desse direito?

NÃO. Como se trata de um direito autônomo, entende-se que a matrícula da laje continua existindo, não ocorrendo a consolidação automática.

O que é a TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Ela é admitida no Brasil?

A tokenização representa a transformação de um ativo, nesse caso, os imóveis, em frações digitais, que podem ser adquiridas por pessoas em um sistema de blockchain.

O COFECI editou uma resolução disciplinando a tokenização imobiliária, porém, a justiça federal, bem como o ONR, reconheceram a flagrante inconstitucionalidade formal da medida, bem como o iminente risco à segurança jurídica, uma vez que a transferência da propriedade somente ocorre com o registro, e ainda não existe norma federal regulamentando a matéria.

O que é a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA?

Ocorre quando já se tem um compromisso de compra e venda quitado, porém, nesse caso, o promitente comprador se nega a lavrar a escritura definitiva.

Dessa forma, para evitar que eventuais despesas relacionadas ao imóvel recaiam sobre o promitente vendedor, este ingressa com a adjudicação inversa, no intuito de se desvincular da propriedade daquele imóvel, evitando eventuais prejuízos.

RCPN

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NOTAS

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É possível a REVOGAÇÃO de um ato notarial ou registral?

NÃO, uma vez que se trata de um ato administrativo VINCULADO, que só admite a anulação, não sendo possível a revogação por conveniência ou oportunidade.