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IMÓVEIS

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Qual é a diferença entre o REGISTRO JURÍDICO e o REGISTRO ADMINISTRATIVO?

JURÍDICO = Constituir, declarar, transferir ou extinguir direitos civis. Ele existe para dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia a negócios jurídicos.

ADMINISTRATIVO = Exercer o controle da máquina pública, fins estatísticos, polícia administrativa e, principalmente, arrecadação de tributos. Ele não cria direitos civis entre as partes. (Não é declaratório e nem constitutivo de direitos)

Em relação à eficácia produzida pelo registro da aquisição de bens imóveis, qual seria a diferença, para o adquirente, nos efeitos de eventuais nulidades de títulos anteriores na matrícula, se adotado o princípio da LEGITIMAÇÃO REGISTRAL ou o princípio da FÉ PÚBLICA REGISTRAL?

LEGITIMAÇÃO = Protege o real proprietário. A presunção é relativa (Juris Tantum). O adquirente não está protegido contra nulidades da cadeia anterior. (BRASIL)

FÉ PÚBLICA = Quando um país adota o princípio da fé pública na sua forma pura (como a Alemanha), o que está no papel torna-se verdade absoluta para quem comprou, "lavando" a cadeia dominial anterior, criando-se uma presunção ABSOLUTA, e protegendo o adquirente.

O que diz o princípio da CONCENTRAÇÃO registral?

Tudo o que diz respeito ao imóvel deve, obrigatoriamente, constar na sua matrícula. O que não está na matrícula (no fólio real), juridicamente não existe para prejudicar terceiros de boa-fé que praticarem atos nesta.

(*Art. 54 da lei 13.097 apenas reforçou o que já se entendia na doutrina.)

É possível dizer que este princípio não é absoluto, ou seja, existem situações que, MESMO QUE NADA CONSTE NA MATRÍCULA, podem ser prejudiciais aos adquirentes?

Sim, a própria lei traz algumas exceções:

I - Atos de INEFICÁCIA OBJETIVA + REVOGÁVEIS (lei 11.101)

II - Aquisições ORIGINÁRIAS (usucapião - desapropriação - saisine)

Qual é a diferença da segurança jurídica ESTÁTICA para a DINÂMICA?

Qual das duas o Brasil adota?

Estática = É a segurança jurídica que se preocupa com o direito subjetivo do titular registral legítimo, ou seja, um registro, ainda que realizado por terceiro de boa-fé, pode ser anulado futuramente. (Legitimação registral)

Dinâmica = É a segurança jurídica que se preocupa com o terceiro de boa fé, na forma que este pode confiar no conteúdo do registro sem se preocupar com futurar anulações. (Fé pública registral).

*Atualmente, a doutrina entende que o Brasil adota-se um sistema misto, com foco na segurança estática (legitimação), mas com tendência de adoção do sistema dinâmico, principalmente com base no princípio da CONCENTRAÇÃO.

O registrador pode negar um registro por entender que determinada lei que o fundamenta seria INCONSTITUCIONAL?

A doutrina majoritária entende que o registrador não poderia fazer essa análise, mas somente a análise de legalidade. Porém, pode ser possível, caso já existam precedentes vinculantes do STF sobre o tema.

O que é o princípio da CINDIBILIDADE?

É o princípio que permite ao registrador, ao receber um título para qualificação registral, emitir devolutiva sobre determinado trecho do título e REGISTRAR outro negócio constante do mesmo título.

Para isso, é necessário que se tenha negócios jurídicos autônomos dentro de um mesmo título.

A cindibilidade só é possível se os negócios forem independentes entre si e se o apresentante expressamente requerer ou concordar com o registro parcial. O registrador NÃO PODE CINDIR DE OFÍCIO se isso desvirtuar a vontade das partes.

Qual é a divergência registral sobre a natureza do direito real de LAJE?

Direito AUTÔNOMO SOBRE COISA PRÓPRIA (BANCAS COSTUMAM ADOTAR) = Essa corrente entende que é um direito pertencente somente a um titular, com a abertura de matrícula imobiliária própria, diferentemente da superfície, por exemplo. O que a doutrina destaca é a existência de DEVERES para com o titular do terreno.

Direito AUTÔNOMO SOBRE COISA ALHEIA = Essa corrente entende que o sujeito não será considerado proprietário da unidade construída, mas somente TITULAR DO DIREITO REAL DE LAJE sobre ela.

Se o dono do imóvel base comprar a laje, ocorre a extinção automática desse direito?

NÃO. Como se trata de um direito autônomo, entende-se que a matrícula da laje continua existindo, não ocorrendo a consolidação automática.

O que é a TOKENIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Ela é admitida no Brasil?

A tokenização representa a transformação de um ativo, nesse caso, os imóveis, em frações digitais, que podem ser adquiridas por pessoas em um sistema de blockchain.

O COFECI editou uma resolução disciplinando a tokenização imobiliária, porém, a justiça federal, bem como o ONR, reconheceram a flagrante inconstitucionalidade formal da medida, bem como o iminente risco à segurança jurídica, uma vez que a transferência da propriedade somente ocorre com o registro, e ainda não existe norma federal regulamentando a matéria.

O que é a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA?

Ocorre quando já se tem um compromisso de compra e venda quitado, porém, nesse caso, o promitente comprador se nega a lavrar a escritura definitiva.

Dessa forma, para evitar que eventuais despesas relacionadas ao imóvel recaiam sobre o promitente vendedor, este ingressa com a adjudicação inversa, no intuito de se desvincular da propriedade daquele imóvel, evitando eventuais prejuízos.

RCPN

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NOTAS

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Imagine que um solicitante chega ao seu cartório e requer a lavratura de uma ata notarial para fins de adjudicação compulsória. Esse solicitante apresenta um compromisso de compra e venda com arras penitenciais. O que você deve fazer?

NEGAR A LAVRATURA, uma vez que não é possível lavrar ata notarial para fins de adjudicação compulsória quando for possível o exercício do DIREITO DE ARREPENDIMENTO.

E se outro solicitante requerer a lavratura da mesma ata, só que com compromisso de compra e venda ainda dentro do prazo de carência da INCORPORAÇÃO?

MESMA COISA, uma vez que o incorporador, dentro desse prazo, pode desistir do negócio.

Seria possível fazer uma ata notarial para adjudicação se as partes apresentarem um contrato de promessa de cessão? Destaca-se que, nesse contrato, o conteúdo era de uma compra e venda, fixando objeto e prestações para o adimplemento.

Nesse caso, deve-se dar valor a real intenção das partes, conforme dispõe o CCB.

VERDADEIRA OU FALSA:

A ata notarial pode complementar elementos objetivos e subjetivos do contrato em questão.

VERDADEIRA

E se o compromisso de compra e venda citar que o alienante é casado, mas não constar com a anuência da esposa, será possível a lavratura da ata notarial de adjudicação?

E se a promessa de compra e venda for VERBAL?

NÃO, uma vez que se trata de um elemento de validade do contrato, de forma que sua ausência não pode ser suprida pela mera qualificação subjetiva na ata.

NÃO PODE, tem que ser documental. (DOCUMENTO + PAGAMENTO)

É possível dizer que, no tocante ao título, será feita uma dupla análise, tanto pelo notário quanto pelo registrador?

E quanto ao pagamento?

SIM

NÃO, consta somente o que foi relatado pelo notário

Imagine que o pagamento das parcelas foi estipulado por meio de promissórias. Se o promitente comprador chega no cartório em posse desses títulos, será possível lavrar a ata, constando que ele já quitou as parcelas?

SIM, uma vez que temos a presunção de que, já que ele está na posse dos títulos, houve o pagamento. (CARTULARIDADE)

VERDADEIRA OU FALSA:

Na adjudicação compulsória INVERSA, não se mostra necessária a COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO.

VERDADEIRA, temos o vendedor querendo se livrar do imóvel, logo, não há que se duvidar do pagamento

É possível lavrar a ata de adjudicação de um imóvel SEM MATRÍCULA?

E se for sobre parte de um imóvel matriculado em uma área maior?

NÃO PARA AMBOS. Deve-se pensar se seria possível lavrar a escritura de compra e venda para o caso em análise, mesmo porque a ata servirá como se fosse uma.

*EXISTEM EXCEÇÕES, COMO NO CASO DO PROMITENTE VENDEDOR JÁ FALECIDO (CAIU ES).

Se o fato narrar uma situação em que o promitente vendedor FALIU, ainda será possível a adjudicação compulsória extrajudicial?

PROV. 149 PERMITE, mas, o professor destaca que, já tendo ocorrido a arrecadação dos bens, será necessário o prévio pedido de restituição do bem perante o juízo falimentar.

É possível a REVOGAÇÃO de um ato notarial ou registral?

NÃO, uma vez que se trata de um ato administrativo VINCULADO, que só admite a anulação, não sendo possível a revogação por conveniência ou oportunidade.

É possível que uma pessoa, portando o celular de outra, compareça ao tabelionato e peça a lavratura de uma ata notarial das conversas do wpp? Destaca-se que ela não é integrante da conversa.

Imaginando um caso em que a solicitante é integrante da conversa, em se tratando de temas sensíveis, ela pode pedir para que conste na ata que as certidões daquele ato somente poderão ser fornecidas aos integrantes?

NÃO. Nesse caso, a recusa deve ser fundamentada sob o preceito do princípio da proteção da privacidade.

Doutrina entende que sim. Nesse caso, estaríamos diante da proteção da privacidade e dos direitos fundamentais. (Mitigação do princípio da publicidade notarial + Ponderação de princípios)

Caso cheguem 3 pessoas ao seu tabelionato desejando lavrar uma escritura púbica declaratória de união estável POLIAFETIVA, o que você deve fazer?

DEVOLUTIVA. O CNJ sedimentou o entendimento de que a escritura pública declaratória de união possui fé pública, sendo apta a gerar efeitos importantes no ordenamento jurídico, sejam eles previdenciários, sucessórios, alimentares, etc.

Além disso, destaca-se que, no ordenamento nacional, como já decidido pelo STF, prepondera o princípio da MONOGAMIA, de forma que ainda não existe regulamentação para essas uniões.

Então, o que poderia ser feito no tabelionato?

Parte da doutrina entende ser possível a lavratura de uma escritura que, sem efeitos de união estável, declare existir uma “Situação de Fato” puramente obrigacional.

RTDPJ + PROTESTOS

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