Eiendomsjus og Eiendomsmegling Praksis

Flashcards basert på forelesningsnotatene om eiendomsjus, eiendomsmegling, arv, skatt og oppgjør.

Hva regnes som en mangel etter avhendingsloven § 3-1?

En mangel foreligger dersom eiendommen ikke er i samsvar med det som er avtalt, for eksempel ved uriktige opplysninger (§ 3-8), manglende opplysninger (§ 3-7), eller at eiendommen ikke har egenskapene kjøper hadde grunn til å forvente.

Hva er fristene for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19?

Kjøper må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget (rundt $3\text{ måneder}$ ifølge Kistebakkane-dommen), og senest $5\text{ år}$ etter overtakelse.

Når går risikoen for eiendommen over fra selger til kjøper etter § 2-4?

Risikoen går over ved overtakelse.

Når blir et bud bindende i en eiendomshandel?

Et bud blir bindende når det kommer til selgers kunnskap. Bud kan trekkes tilbake dersom tilbakekallelsen kommer frem før eller samtidig som budet kommer til selgers kunnskap, jf. avtaleloven § 7.

Hva er forskjellen på avtaleloven § 10 og § 11 ved fullmakt?

§ 10 handler om fullmaktens ytre grenser (fullmaktsgiver blir bundet hvis fullmektigen er innenfor disse). § 11 gjelder interne instrukser; avtalen kan bli ugyldig hvis fullmektigen bryter en instruks og motparten forstod eller burde forstått dette.

Er det tillatt å selge en privat bolig «som den er» etter 2022?

Nei, etter lovendringen i $2022$ har et «som den er»-forbehold ingen virkning ved forbrukerkjøp av privat bolig, jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd.

Hvilke mangelsbeføyelser har en kjøper?

De viktigste er retting, prisavslag (vanligst), heving (krever vesentlig mangel) og erstatning.

Hvilke 5 vilkår må være oppfylt for ugyldighet etter avtaleloven § 33?

1. En omstendighet foreligger. 2. Den eksisterte ved avtaleinngåelse. 3. Mottaker kjente/burde kjent til den. 4. Strider mot redelighet/god tro å gjøre avtalen gjeldende. 5. Motiverende for avtalen.

Hva innebærer egenhandelsforbudet for eiendomsmeglere?

Personer tilknyttet meglerforetaket (inkludert samboer/nærstående) kan ikke kjøpe eiendommer som foretaket har i oppdrag å selge, for å sikre tillit til meglerrollen.

Hva kreves for god meglerskikk etter emgll. § 6-3?

Megler må opptre redelig, være omsorgsfull overfor begge parter og opptre faglig forsvarlig.

Hvor mye arver en ektefelle når avdøde etterlater seg livsarvinger?

Ektefellen arver $\frac{1}{4}$ av arven etter arveloven § 8, men har krav på minst $4\text{ G}$.

Hva er vilkårene for at en eiendom skal være odelsjord?

Eiendommen må ha mer enn $35\text{ dekar}$ dyrket jord eller mer enn $500\text{ dekar}$ produktiv skog (§ 2) og ha vært eid i minst $20\text{ år}$ (§ 7).

Hva er forskjellen på en positiv og en negativ servitutt?

En positiv servitutt gir rett til å gjøre noe (f.eks. veirett), mens en negativ servitutt forbyr noe (f.eks. byggeforbud).

Hvilke tre vilkår må være oppfylt for brukshevd?

1. Bruk av rettigheten. 2. Hevdstid på $20\text{ år}$. 3. God tro.

Når kreves ektefellens skriftlige samtykke etter ekteskapsloven § 32?

Ved salg eller pantsettelse av felles bolig, selv om boligen er den ene ektefellens særeie.

Hvor lenge varer normalt en avtalt forkjøpsrett etter løysingslova § 6?

Hovedregelen er at den faller bort etter $25\text{ år}$.

Hva innebærer dekningsprinsippet i tvangsloven § 11-20?

Tvangssalg kan bare gjennomføres hvis kjøpesummen dekker alle pengeheftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav.

Hva er legalpant?

Lovbestemt pant som oppstår direkte i kraft av loven uten tinglysing, f.eks. kommunens krav på eiendomsskatt eller borettslagets krav på felleskostnader.

Hva er forskjellen på AS og ANS når det gjelder ansvar?

I et AS er ansvaret begrenset til aksjeinnskuddet, mens deltakerne i et ANS har personlig, ubegrenset og solidarisk ansvar.

Hva er vilkårene for insolvens etter konkursloven?

Skyldner må være både illikvid (kan ikke betale gjeld) og insuffisient (gjelden overstiger verdiene).

Når får en kjøper rettsvern mot selgers konkursbo for fast eiendom?

Ervervet må tinglyses senest dagen før konkursåpning, jf. tinglysingsloven § 23.

Hvor mange boligseksjoner kan man som hovedregel eie i samme sameie?

Ingen kan eie mer enn $2$ boligseksjoner i samme sameie, jf. eiersl. § 23.

Hva er tinglysingsavgiften (dokumentavgift) for fast eiendom?

Avgiften er 2,5\text{ %} av eiendommens omsetningsverdi.

Hvilke regler gjelder for skattefritt salg av bolig?

Eieren må ha eid boligen i mer enn $1\text{ år}$ og brukt den som egen bolig i minst $1$ av de siste $2\text{ årene}$.

Hva er satsene for oppfyllelsesgaranti etter bustadoppføringslova § 12?

Garantien skal være 3\text{ %} i byggetiden og 5\text{ %} i $5\text{ år}$ etter overtakelse.

Hva er standardsatsen for dagmulkt ved forsinkelse på nybygg?

$0,75\text{ promille}$ av samlet vederlag per dag i inntil $100\text{ dager}$.

Hva er meningen med Prestige-dommen?

Dommen fastslår at megler har en rådgivningsplikt om mulige justeringsforpliktelser for merverdiavgift ved salg av kombinasjonseiendom.

Hva er et pantedokument med urådighet?

Et sikringsdokument som tinglyses for å hindre at selger disponerer over eiendommen i perioden mellom avtale og oppgjør, slik at kjøpers rettsstilling beskyttes.

Hva er en inneståelseserklæring?

En bankens bekreftelse på at de vil slette sitt pant når de mottar et spesifisert innfrielsesbeløp, slik at megler kan gjennomføre oppgjøret trygt.

Hva defineres som en overbeheftet eiendom?

En eiendom der de tinglyste pengeheftelsene overstiger den avtalte kjøpesummen.