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Proyecto de inversion inmobiliario (Definicion - Impactos - Analisis de viabilidad - Exito)

Conjunto de acciones que implican una inmovilización de recursos para el desarrollo de un emprendimiento inmobiliario. Su objetivo final es el beneficio económico (+ ingresos - gasto). Conlleva riesgos que se acentúan en proyectos de gran envergadura. Se tiene que convencer al inversor. Dependen de la economía (pro cíclico).

• Impactos: 

1. Por el lado de la demanda: impactos directos e indirectos (aumento del empleo, de la actividad, eslabonamientos y demanda inducida)

2. Por el lado de la oferta: mejoras en la competitividad del sector, crecimiento económico y aumento del bienestar social

3. Efectos externos: Evaluación social de proyectos

4. Efectos intangibles: Evaluación de Impacto Ambiental 

• Análisis de viabilidad: Ambiental - Política - Técnica - Legal - Económica/financiera (última, ya que depende de las otras). Identifica riesgos asociados al proyecto, cambios en el tiempo (análisis de sensibilidad), plazos convenientes y rentabilidad a comparación de otros proyectos. 

• Éxito: nace y muere con la construcción y venta del propio emprendimiento. El éxito de un producto inmobiliario no garantiza iguales resultados para otro similar, sino que dependerá de otros factores, que suelen dar origen al surgimiento de desarrolladores ocasionales: La localización - Las características del mercado objetivo - La existencia de crédito y tasas de interés atractivas - El contexto macro y aversión al riesgo - La percepción del público sobre el proyecto.

Factores: Localizacion (caracteristicas - entorno - infraestructura - mercado de terrenos)

• Características físicas:  Tamaño - Forma - Accesibilidad - Relación frente/fondo - Características morfológicas

• El precio viene dado por la capacidad de generar valor que tiene cada lote (códigos FOS, FOT, altura máxima permitida, retiros, usos)

• Entorno: el desarrollo inmobiliario es un proceso vital de construcción del entorno. Vecindario. Infraestructura urbana. Áreas verdes. Centros comerciales. Distrito escolar. Atención de la salud  

• Disponibilidad de infraestructura: Conexión a redes públicas existentes -  Extensión de redes - Desarrollo de nuevos tendidos 

• Mercado de terrenos urbanos: es muy diferente del mercado inmobiliario. Influenciado por la macroeconomía. En épocas expansivas, atrae inversores ocasionales que distorsionan los precios de la tierra. Oferta altamente atomizada/dividida en manos de personas físicas, inversores especulativos o del Estado. Suele presentar bajo grado de endeudamiento; bajo costo de mantenimiento y menor riesgo de intrusión; están sujetos a regulaciones urbanas; es imposible de reproducir ni mover. Moneda de cambio frecuente. Precio relativo a otros terrenos.

Factores: Precio (definicion - tipos- marketing - cambios)

Hay que tener en cuenta el verdadero costo del producto, los precios de la competencia y la percepción de valor del consumidor. No hay que estar cerca de los extremos de precios bajos (utilidad imposible) y precio alto (demanda imposible). Dentro del mismo emprendimiento puede haber distintos precios. 

• Marketing: El marketing construye una marca, si no es una marca, es un commodity (precio homogéneo), diferencia el producto lo que hace que suba el precio. 

• Cambios: se recomienda lista de precios ascendente. Factores que inciden son: el grado de avance del edificio; ubicación de la unidad dentro del edificio; momento del mercado y velocidad de absorción   

Momento de mercado	Características	Política de precios
MERCADO DE COMPRADORES Oferta > Demanda	Muchos inmuebles en venta  Mayor tiempo de ofrecimiento en el mercado Precios con tendencia a la baja	Lleva más tiempo vender las unidades  El comprador influye en el precio de venta
MERCADO DE VENDEDORES Demanda > Oferta	Pocos inmuebles a la venta Muchos compradores  Precios con tendencia a la suba	Lleva poco tiempo vender las unidades  El vendedor influye en el precio final
MERCADO BALANCEADO Oferta = Demanda	Similar cantidad de compradores y vendedores  Tiempo razonable de ofrecimiento en el mercado	La venta lleva un tiempo normal  El precio final surge de una negociación

Factores: Producto inmobiliario (definicion - competencia)

Se define por localización, precio y elementos de diferenciación (tipología, calidad de la construcción, marca, pre y post venta, etc.)

• Definición del producto: Se realiza el estudio de mercado para definir oferta, demanda insatisfecha, segmentación, tendencias en modalidades de compra, perspectivas.

• Competencia: Calidad de terminación - Imagen externa - Dimensiones de las unidades - Relación superficie propia/total - Tipología de las unidades - Circulación vertical - Espacios de estacionamiento - Amenities - Fuerzas emocionales y racionales que tracciona la demanda - Posibilidad de diversificación del producto más allá de los residenciales con el objetivo de obtener mejor renta - Ausencia de control sobre las necesidades del mercado inmobiliario 

Factores: equipo de trabajo (desarrollador - estudio - constructora -comercializador - definiciones - financiamiento)

• Desarrollador: participa en todos los aspectos del proyecto: idea del negocio, elección de la tierra, lineamientos del proyecto, pautas de comercialización, adopción del esquema legal, forma de financiamiento, etc 

Desarrolladores ocasionales	Desarrolladores del sector (experencia)
Suelen generar fuertes distorsiones en los precios de los terrenos con potencial de desarrollo • Tienen un alto grado de exposición • Carecen de medios para enfrentar una disminución del negocio • No han ensayado políticas de diversificación que operen como anticíclicos	Se desenvuelven en el ámbito de la construcción casi con exclusividad. Presentan solvencia para hacer frente a una disminución del negocio.  Tienen una mayor vocación de permanencia Son capaces de trazar una estrategia de largo plazo dentro del sector

• Estudio de arquitectura: trabaja en el proyecto y en la dirección de obra. El proyecto es la representación cabal y completa de la idea que ya fue aprobada por el desarrollador. El director de obra es el arquitecto encargado de verificar la correcta ejecución de las tareas previstas, comandar los gremios y organizar las tareas en las diferentes etapas de la obra 

• Constructora: 

1. Llave en mano: Precio fijo por el producto terminado. El desarrollador trabaja en alianza con los constructores que apuestan por el capital de riesgo. Es posible pactar anticipadamente el precio final y acordar la forma de pago. Los tiempos de finalización de la obra son ciertos. Brinda garantías de posventa 

2. Por administración: Se contrata una constructora y a contratistas de diversos gremios para hacer el resto por contratos separados. La ventaja es que el director de la obra controla y defiende los intereses del proyecto sin conflicto de intereses con la constructora. La desventaja es que los costos están abiertos; en general los costos reales superan las estimaciones

• Comercializador: Pone el producto al alcance del cliente.  Puede ser tercerizada a través de canales externos o propios. Suele ser la única marca reconocida de los emprendimientos. Una empresa corredora puede realizar grandes aportes en puntos importantes: definición del producto - equipo de ventas - estrategia de ventas - manejo de la información - marca - estrategia comercial. 

• Definiciones: 

1. El concepto es una breve descripción de la esencia del producto.

2. El guión comercial incluye localización, accesibilidad, entorno, descripción, unidades, ventajas, forma jurídica, opciones de financiamiento, etc.

3. El guión técnico-arquitectónico-constructivo explicita las razones que llevaron al diseño del proyecto, los materiales, terminaciones, y ventajas para el cliente. 

4. El guión de manejo de objeciones está redactado en base a la experiencia pero flexible a medida que avanza el proceso de comercialización. Es importante el manejo de la información para realizar correcciones en la estrategia de comercialización y ajustar la definición de futuros emprendimientos

1. Financiamiento: El desarrollo inmobiliario es uno de los sectores con mayor apalancamiento de la economía. Es necesario encontrar mecanismos que capten fondos de largo plazo destinados a futuros proyectos. La transformación de ahorro en inversión es uno de los principales factores de crecimiento económico a nivel mundial

Analisis estrategico de proyectos inmobiliarios

• Resumen ejecutivo o plan de negocios: tiene que resolver aspectos que contemplen las vialidades. Aspectos comerciales, técnicos, económico financieros y de organización legal. Sirve como hoja de ruta y análisis estratégico. Comprueba la coherencia interna del proyecto. Estudia la viabilidad técnica y económica. Sirve para visionar el futuro. Cohesiona el equipo humano. Comunica la idea a posibles compradores. Permite conocer al sector y la competencia.

• Análisis de mercado: segmentación y análisis de la competencia

• Razones estratégicas para desarrollar el proyecto

• Identificación y evaluación de riesgos

• Análisis de sensibilidad: se configura con los resultados menos probables 

Analisis: Etapa 1 - Analisis de mercado (negociacion - competencia - amenaza)

• Permite identificar oportunidades y amenazas.

1. Poder negociación de los clientes: volumen de compra - productos sustitutos - negociación de precios

2. Rivalidad y competencia del mercado: baja de precios de competidores - objetivos estratégicos - estructura de costes de la industria - diferenciación de productos (para diferencial de precio) - tasa de crecimiento del sector 

3. Amenaza de nuevos competidores: inversiones de capital que necesitan - acceso a canales de distribución - escala de economías significativas (Cuanto más grande es la firma más significativa la escala de la economía) - fortaleza de su marca - acceso a materias primas

4. Poder de negociación de los proveedores: facilidad para atraer clientes - obligación a subir precios - concentración de la industria de proveedores

5. Amenaza de nuevos productos: disponibilidad de producto - relación calidad/precio - valor añadido

Analisis: Etapa 2 - Analisis interno

Identifica los elementos internos para definir debilidades y fortalezas  respecto de disponibilidad de recursos de capital, recursos humanos, activos, calidad de producto, estructura interna y comercial, etc. • Permite identificar ventajas competitivas del proyecto 

Etapa 3 (Construcción de la matriz foda)

Metodología de estudio de la situación competitiva del proyecto dentro de su mercado y de las características internas del mismo proyecto. Estudio aspectos internos que puedo cambiar (F y D)  y externas (A y O). Se configura con los resultados más probables

Etapa 4 (Fijación de estrategia): ventajas competitivas

Identificación de oportunidades de inversión (definicion - escenarios)

Importancia de combinar el proceso creativo con la experiencia • Requerimiento de habilidad para identificar tendencias • Requerimiento de habilidad del desarrollador para tomar ideas y convertirlas en proyectos factibles 

Escenarios de desarrollo

1. Tenemos una localización y necesitamos definir el proyecto (60% de los casos). Su objetivo es determinar el mejor uso posible, que depende de: Predio y área de influencia - Potencial de edificación - Potencial físico - Posibilidades económicas - Demanda potencial  - Oferta existente - Relación rentabilidad / riesgo 

2. Tenemos el proyecto y necesitamos definir la localización (25% de los casos). Su objetivo es minimizar el margen de error que depende de: Determinación de zonas adecuadas - Identificación de predios posibles - Análisis de potencial de localizaciones disponibles y orden de prioridades - Adaptación a la localización y desarrollo de un Plan B - Negociación y cierre de la compra 

3. El proyecto se desarrolla para dar respuesta a la demanda de  capital que busca entrar al sector (15% de los casos). Inversores no suelen meterse en la obra, solo buscan rentabilidad. Tengo tres opciones: 

• Copiar: Se basa en la réplica de modelos de negocios exitosos (con sus riesgos asociado

• Mejorar: lo existente, generando valor agregado al ofrecer productos que satisfagan mejor las necesidades de la demanda

• Innovar: generando ideas o productos nuevos para satisfacer las mismas necesidades de siempre

 El ciclo de vida de un proyecto inmobiliario (definicion

Define las fases que conectan el principio de un proyecto con su fin. Es una evaluación preliminar que permite ordenar las ideas en función de su viabilidad desde todos los aspectos. No es lo mismo ciclo de vida del proyecto (para inversor, termina cuando lo termina de vender) que del  inmueble (ciclo más largo, termina cuando lo reciclo/demuelo, ya no presta servicio). En todas las etapas del ciclo del proyecto el insumo clave es la información 

Ciclos: Preinversion (idea - perfil - prefactibilidad -factibilidad)

Antes de comenzar la construcción. Inversión inicial (físicas o monetarias). Se decide si el proyecto se hace o no. Fase preliminar para determinar la viabilidad técnica, económico-financiera, institucional y social de un proyecto. Formulación: estudios técnicos, económicos y financieros para generar información. Evaluación: estimación anticipada del rendimiento probable de las inversiones 

• Idea: Cliente - Tipo de producto - Localización - Ventaja competitiva. A partir del producto 60% - a partir del proyecto 25% - a partir de los recursos 15% - a partir del cliente - detección de nichos de mercado - por interés particular

• Perfil: Primera aproximación a la definición del negocio • Generalmente emplea información secundaria • Descarta alternativas que no superan la viabilidad técnica. Una vez terminada esta etapa se decide si se profundiza el estudio, se ejecuta la obra, se abandona o se posterga la idea (circuito decisorio)

• Prefactibilidad: es lo mismo que factibilidad pero utilizan distinta información. La idea se convierte en proyecto • Se analizan detalladamente los aspectos identificados en la fase de perfil • Se avanza simultáneamente en las diferentes dimensiones con una visión integral, considerando su interacción para darle forma al proyecto • Sobresalen los estudios del mercado, el producto, la localización y las condiciones institucionales y legales. Al finalizar esta etapa se vuelve al circuito decisorio. 

• Factibilidad: solo se hace con una base de información o indicios (prefactibilidad), para no generar gasto en vano. Análisis detallado y preciso de los aspectos desarrollados en la etapa anterior buscando la optimización de recursos • Diseño de una organización para implementar el proyecto que incluya tamaño de la obra física, capacidad empresarial y financiera del inversionista, nivel técnico y administrativo requerido, calendario de ejecución, fecha de inicio de las operaciones y fuentes y plazos de financiamiento. Finaliza la formulación del proyecto (es rentable). Base de la decisión respecto de la ejecución 

Ciclos: Inversion

Ejecución del proyecto una vez aprobada la factibilidad. Deben tenerse resueltos: localización; producto y equipamiento; costos directos e indirectos; precio de venta o alquiler; equipo de desarrollo Está compuesta por tres fases: 1. Financiamiento 2. Estudio definitivo o de diseño 3. Ejecución y montaje

Ciclos: operacion

Acciones posteriores a la puesta en marcha. El proyecto comienza a prestar servicios • En la mayoría de los proyectos, esta fase corresponde a su vida útil • En los proyectos urbanos es habitual que el desarrollador se desvincule de la obra luego de la comercialización, aunque pueden permanecer como parte de un servicio de postventa  

Economia (definicion - escasez - eleccion)

• Ciencia social que estudia el modo en que la sociedad administra recursos escasos para satisfacer del mejor modo posible, unas necesidades ilimitadas y conseguir el máximo bienestar. El objeto de estudio son las personas 

• Escasez: recursos escasos y limitados  - necesidades ilimitadas  - necesidad de elegir

• Elección: conlleva un costo de oportunidad. Seleccionar una alternativa disponible, según nuestras preferencias. La racionalidad implica que si dos alternativas producen igual satisfacción, se elige la más barata. Si dos alternativas cuestan lo mismo, se elige la que brinda más satisfacción. Todo lo demás constante (Ceteris Paribus), se aísla la variable.

Economia: Definiciones

• Microeconomía: estudia el comportamiento de los agentes económicos y sus interrelaciones. Estudia comportamientos individuales. 

• Macroeconomía: estudia el funcionamiento de la economía en su conjunto con una perspectiva de región o país. Estudio de los agregados económicos. 

• Variable económica:  representación de un proceso económico, cuyo valor cambia en el tiempo. Su valor en un determinado momento es un dato económico, el conjunto de datos económicos nos permite analizar la evolución de la variable 

• Variable endógena: es explicada dentro del modelo, mientras que una variable exógena viene determinada desde afuera del modelo 

Mercado: Definicion

Espacio virtual donde se encuentran demandantes y oferentes. A través de ellos, las sociedades encuentran una forma de asignar y distribuir tanto los factores de producción como los bienes y servicios • En una economía monetaria, los intercambios se manifiestan en términos de lo que se está dispuesto a pagar para obtenerlo. 

Demanda (definicion - curva - elasticidad)

Es la cantidad de un bien o servicio que un consumidor está dispuesto a comprar en un período de tiempo • Se construye a partir de las preferencias de los consumidores. Objetivo: maximizar utilidad. Depende de su propio precio, del precio de bienes relacionados, del ingreso, de los gustos y preferencias y de las expectativas 

• Curva: el precio en relación con la cantidad. Pendiente negativa. Cuando aumenta el precio, baja la cantidad y viceversa. La demanda individual indica la cantidad que estarían dispuestos a comprar los consumidores de un bien o servicio a cada nivel de precios en un tiempo determinado. La demanda de mercado o agregada es la suma horizontal de las demandas individuales 

• Elasticidad de la demanda: es una medida, sin unidades, del grado en que la cantidad demandada de un bien responde ante variaciones en su precio, ceteris paribus. 

1. Inelástica: curva vertical. La cantidad reacciona menos que el precio. De la existencia de sustitutos: la demanda es menos elástica cuanto menos reemplazable es el bien. 

2. Elástica: la elasticidad suele ser mayor en el largo plazo, porque es posible que se encuentren sustitutos que en el corto plazo no están disponibles. A mayor proporción del ingreso gastado en ese bien, mayor la elasticidad.

3. Unitaria: Baja la cantidad y el precio proporcionalmente. 

4. Cruzada:  variación porcentual de la cantidad demandada de un bien ante la variación porcentual del precio de otro bien. 

5. Ingreso: es la variación porcentual de la cantidad demandada de un bien respecto a la variación porcentual del ingreso

Oferta (definicion - curva - corto y largo plazo)

Es el número de unidades de un determinado bien o servicio que los productores están dispuestos a vender a cada precio. El productor combina los factores de la producción de la manera más eficiente posible con el objetivo de maximizar el beneficio. Depende del precio del bien, del precio de bienes relacionados; del precio de los factores de producción; de los objetivos de la empresa; de las expectativas futuras sobre el precio del bien x y del estado de la tecnología 

• Curva: pendiente positiva y creciente. Variables endogenas: precio y cantidad. Exogenas: el ingreso. 

• Corto plazo: período durante el cual el productor no puede variar el factor fijo (capital). El facto variable puede cambiarse (mano de obra). El Producto Marginal aumenta hasta un determinado punto en el que empieza a decrecer porque no es posible seguir incrementando el producto total con la misma cantidad de factor fijo 

• Largo plazo: cuando es posible cambiar la cantidad de todos los factores.

Ley de Say

Los excesos de oferta se resuelven con la baja de precios, los de demanda se resuelven con  límite de compra o mercados paralelos. 

Estructura de mercado (participantes - perfecta)

El número de participantes que existe en el mercado (grado de concentración) - El tamaño de los vendedores (porcentaje de participación de cada vendedor en el mercado) - El tipo de producto - Las barreras a la entrada - La información disponible 

• Según participantes: El número de participantes determina el poder de negociación de los actores intervinientes. A menor número de participantes, mayor el grado de concentración y mayor el poder de mercado.  El número de participantes determina el volumen de beneficios que obtienen los productores 

• Competencia perfecta: muchos compradores y vendedores, todos muy pequeños para influenciar el precio.. Producto homogéneo: Los bienes que produce la oferta son iguales a ojos de los compradores. Al comprador le resulta indiferente acudir a un vendedor u otro. Los vendedores tienen información gratuita de todos los factores de producción y oportunidades para beneficiarse en la economía. Los compradores tienen información gratuita de todos los precios y cantidades de los productos terminados. • No hay barreras de entrada o salida del mercado que limiten la competencia. No tiene externalidades: Todos los costes y beneficios recaen sobre quienes compran y venden, no sobre terceras partes. • Existe una movilidad perfecta de bienes: Los costes de transporte deben ser despreciables. Ni compradores ni vendedores incurren en costes para la transacción de los bienes 

Mercado inmobiliario (definicion - drivers - riesgo - expertos - fuentes)

• Características:Oferta inelástica • Heterogéneo físicamente • Costes y beneficios externos. Los costes de las transacciones son altos • Extenso nivel de intervención, regulación y control del gobierno. Muy poco eficiente. Pocos potenciales compradores y vendedores, muy poco transparente. Es difícil y caro disponer de información. Valoración en bienes inmuebles es en parte subjetiva y siempre va por detrás del mercado. Los desequilibrios entre oferta y demanda no se ajustan instantáneamente. El plazo de maduración del producto hace que sea la oferta la que domine los ciclos de precios en condiciones normales de demanda

• Opinión de expertos: se someten los productos al escrutinio de expertos que identifican pros y contras respecto del mercado objetivo

• Fuentes: puede ser secundaria (ya generada) o primaria (la genero con un esfuerzo de tiempo y recursos).

• Drivers de la demanda inmobiliaria: lo que tracciona la demanda inmobiliaria

• Riesgos: denegación de licencias, retrasos, reglas urbanísticas poco claras o cambiantes - aumento de costos, retrasos en los plazos o fallos constructivos - empeoramiento de las condiciones del mercado durante la promoción del proyecto o estudio de mercado mal realizado - contaminación o restos arqueológicos - cambios en el tipo de interés o condiciones de financiación; riesgo de ahorcamiento de la posición financiera por el proyecto mismo o por otros proyectos de la compañía - cambios en el liderazgo o estrategia de la compañía

Estudio de mercado (definicion)

• Proceso sistemático de recolección y procesamiento de información sobre la oferta y la demanda de un producto, en un área determinada, que permite conocer el comportamiento futuro sobre la base del comportamiento pasado y actual de los actores intervinientes en el mercado. Sus objetivos son: Determinar y cuantificar la oferta - Determinar y cuantificar la demanda - Investigar los precios - Delinear la estrategia de comercialización. Disminuye el riesgo asociado al proyecto

Estudio de la oferta (area - competencia - relevamiento - mapas)

1. Análisis del área de influencia: El alcance de cada una depende del tipo y la escala del proyecto 

• Área primaria: entorno inmediato en que se sitúa el proyecto

• Área secundaria: la que circunda a la primaria 

2. Análisis de la competencia: Se recopila la oferta total de emprendimientos nuevos de categoría similar, desarrollados en un período inmediato anterior en el entorno primario y secundario. Es fundamental considerar la coyuntura del mercado, para saber si los actores intervinientes están o no satisfaciendo las necesidades de la demanda

• Competencia directa / oferta competitiva: emprendimientos que puedan competir con nuestro proyecto. Hay que determinar su evolución para establecer parámetros comparativos que determinen la inserción en el mercado y el posicionamiento del producto

• Competencia indirecta/oferta sustituta: formada por unidades habitaciones que pueden reemplazar lo que estoy vendiendo. Oferta existente = efectivamente disponible 

3. Relevamiento de datos del entorno, el proyecto y la unidad funcional: Comparamos nuestro emprendimiento con la competencia. Información se vuelca en tabla. Promedio de calidad de los competidores. 

• Entorno: acceso vehicular, accesibilidad, espacios verdes, calidad del entorno. 

• Emprendimiento: unidades, precio de oferta y de venta, terminaciones, espacios comunes, seguridad, diseño. 

• Unidades funcionales: m2, medidas de cada ambiente, distribucion. 

4. Mapas estratégicos de la oferta: Permiten ver en forma gráfica y sintética la relación entre los atributos de los emprendimientos y el por qué de los diferenciales en los valores de publicación 

Estudio de la demanda (segmentacion - determinantes - analisis - mapas - precios

Segmentación del mercado: división del mercado total de un bien o servicio en varios tramos más pequeños e internamente homogéneos Geográfica, Demográfica y Psicográfica.                                                                         

• Determinantes: Efectos del ingreso y de la distribución del ingreso -  La necesidad de contar con ingresos ciertos - La carga fiscal debe considerarse en relación a otras alternativas - La tasa de interés como costo de oportunidad o como costo financiero de la inversión -  La importancia del crédito hipotecario - Otros factores que pueden incidir positiva o negativamente 

• Disparadores primarios: crecimiento vegetativo de la población; nuevos matrimonios; tasa de divorcios 

• Disparadores secundarios: movilidad social; obsolescencia física o funcional de la vivienda; poder adquisitivo del consumidor; motivos de inversión o especulativos; marketing de la oferta 

• Perfil adecuado + Interés en la Oferta = target del proyecto 

1. Análisis de la demanda: cómo reacciona la demanda a los productos que han ido apareciendo en el mercado • Medimos ventas reales históricas y con esa información estimamos las compras futuras • Stock = Oferta disponible + absorción 

2. Mapas estratégicos de demanda: Ver en forma sintética y gráfica la relación entre los distintos atributos de los emprendimientos y explicar los motivos por los que se demandan • Medir la relación entre el precio por m2 (valor relativo) y la velocidad de ventas • Medir la relación entre el precio total (valor absoluto) y la velocidad de ventas • Saber cuáles son las unidades más demandadas por tipología y por etapa del proyecto 

3. Estudio de precios: indica calidad del producto y como se entra a competir en el mercado. Se relevaron los asking prices y los precios efectivamente pagados. Los precios de cierre dependen del momento del mercado 

Estrategia de comercializacion

Está orientada a posicionar el producto en un nivel socioeconómico adecuado, resaltando sus características distintivas. Presentar el proyecto en sociedad - Posicionar el prodcuot - Generar demanda - realizar las acciones de venta

Impacto ambiental (definicion - efecto - impacto)

Cuando una acción que se deriva de un proyecto o actividad produce una alteración, favorable o desfavorable en el medio. 

• Efecto: distinto al impacto. Manifiesta la alteración de un factor, y el impacto la valoración de dicho efecto, es decir, su interpretación en términos de salud y bienestar humano 

• Impacto de proyecto: alteración neta (positiva o negativa) en la calidad de vida del ser humano o en la calidad ambiental de un factor, resultante del desarrollo de un proyecto. El impacto es la diferencia entre la situación del medio ambiente futuro modificado (como consecuencia de la realización del proyecto) y la situación del medio ambiente (como hubiera evolucionado normalmente si el proyecto no se hubiera realizado)

Objetivos de analisis de impacto ambiental

• Para mitigar efectos derivados de:  

1. Falta de sincronización entre el crecimiento de la población y el crecimiento de la infraestructura y los servicios básicos

2. Demanda creciente de espacios y servicios consecuencia de la movilidad de la población y el crecimiento del nivel de vida

3. Degradación progresiva del medio natural

4. Contaminación y mala gestión de los recursos atmosféricos, hidráulicos, geológicos, edafológicos y paisajísticos

5. Ruptura del equilibrio biológico y de las cadenas tróficas

6. Perturbaciones imputables a desechos o residuos, residenciales o industriales

7. Deterioro y mala gestión del patrimonio histórico-cultural

Evaluacion de impacto ambiental (estudios)

1. Evaluación Estratégica Ambiental (EEA): evalúa las consecuencias ambientales que determinadas políticas, planes y programas, pueden producir en el territorio, en el uso de los recursos naturales y en el logro de las metas de sostenibilidad. 

2. Evaluación de Impacto Ambiental (EIA): procedimiento jurídico-administrativo que tiene por objetivo la identificación, predicción e interpretación de los impactos ambientales que un proyecto o actividad produciría en caso de ser ejecutado, así como la prevención, corrección y valoración de los mismos

3. Estudio de Impacto Ambiental (EsIA): Estudio técnico, interdisciplinar, que, incorporado al EIA, está destinado a predecir, identificar, valorar y corregir las consecuencias o efectos ambientales que determinadas acciones pueden causar sobre la calidad de vida del hombre y su entorno. 

4. Declaración de Impacto Ambiental (DIA): Es el pronunciamiento del organismo o autoridad competente en materia de medio ambiente, en base al EsIA, alegaciones, objeciones y comunicaciones que surjan del proceso de participación pública y consulta institucional, en el que se determina, respecto de los efectos ambientales previsibles, la conveniencia o no de realizar la actividad proyectada

5. Limitaciones: El cambio de factores afectados hace que el método cambie -  Sólo podemos llegar a un tipo de método según la actividad - Hay varios métodos para estudiar el impacto sobre un mismo factor 

Evaluacion ambiental (proyectos - tipificacion - que se evalua - como se evalua)

• Proyectos que requieren evaluación:  obras o actividades sometidas al proceso de evaluación de impacto ambiental por la autoridad ambiental provincial y municipal

• Tipificación de impactos

1. Por la evolución de la calidad ambiental del medio: positivos o negativos

2. Por la intensidad (grado de destrucción): muy alto, medio o bajo

3. Por la extensión: puntual, parcial, extremo, total, o de ubicación crítica

4. Por el momento en que se manifiesta: impacto latente (corto, mediano y largo plazo); inmediato o de momento crítico

5. Por su persistencia o duración: temporal o permanente

6. Por su capacidad de recuperación: irrecuperable, irreversible, reversible, mitigable, recuperable o fugaz

7. Por la relación causa-efecto: directo, indirecto o secundario 

8. Por la interrelación de acciones y/o efectos: simple, acumulativo o sinérgico

9. Por su periodicidad: continuo, discontinuo, de aparición irregular

10. Por la necesidad de aplicación de medidas correctivas: crítico, severo o moderado 

• Que se evalúa: Parámetros medioambientales

1. Factores físico-químicos

2. Factores biológicos

3. Factores paisajísticos

4. Factores relativos al uso del suelo

5. Factores relativos a la estructura, equipamientos, infraestructuras y servicios de los centros habitados

6. Factores sociales, culturales y humanos

7. Factores económicos 

• Cómo se evalúa: Clasificación

1. Matrices Causa – Efecto 

2. Listas de chequeo 

3. Sistemas de interacciones o redes 

4. Sistemas cartográficos

5. Análisis de sistemas 

6. Métodos basados en indicadores

7. Métodos cuantitativos

8. Métodos de simulación 

9. Métodos ad-hoc

Estudio tecnico (objetivo - funcion - codigo de planeamiento - informacion)

• Objetivo: diseñar el producto inmobiliario que la demanda está buscando, en función de las reglamentaciones vigentes aplicables a la localización elegida. 

• Función: Define escala, usos y tipología - Materiales y técnicas constructivas a utilizar - Elementos que limitan el proyecto en virtud de la legislación - Infraestructura de servicios, imagen y materialidad del emprendimiento - El ordenamiento físico del predio - Las redes viales internas y de conexión externa  - Las redes de servicios - La valoración de costos de cada componente - El planeamiento y distribución de las obras en sus diferentes etapas y plazos de ejecución 

• Codigo de planeamiento: insumo clave del estudio tecnico. Legisla la relación entre el emprendimiento y el entorno urbano en el que se planea desarrollar

• Información: derivada del estudio técnico pueda integrarse al estudio de viabilidad económico-financiera. Es necesario ordenar, clasificar y presentar la información económica que surja del estudio técnico de manera tal que pueda ser interpretada por analistas que no pertenecen a las disciplinas que lo llevan a cabo. 

Plazos de obra

Deben estimarse una vez que se hizo el balance de obras físicas. Se vuelcan en un Diagrama de Gantt, que presenta todas las actividades de todos los gremios, con sus plazos correspondientes, y las interacciones entre ellos. Es necesario establecer claramente la secuencia de actividades que permite que el proyecto avance con fluidez y no se interrumpa porque hay actividades previas necesarias que no se llevaron a cabo en tiempo o forma, La cuantificación monetaria de los movimientos físicos permitirá calcular las inversiones del proyecto para avanzar en el análisis de viabilidad económico-financiera 

La industria de la construccion

•  Convive con elevados niveles de desperdicios y pérdidas. Está muy exigida en términos de calidad y muy expuesta al riesgo de accidentes de trabajo. 

• Factores de ineficiencia: Baja versatilidad en las tareas que desarrolla el personal obrero (convenios laborales) - Ausencia de mecanismos de mejora continua - Alto nivel de dependencia de factores climáticos y meteorológicos - Personal temporario y poco calificado, lo que implica poco compromiso con la marca - Problemas en las tareas de control de tareas y desperdicios 

Logistica del desarrollador (objetivo - funcion)

• Objetivo: alcanzar la eficiencia en el flujo de materiales y de información para generar valor al emprendimiento.

1. Logística interna: Se vincula con la planificación y se instrumenta a través de la división del trabajo, el control y la información hacia el desarrollador 

2. Logística de proveedores: Se vincula por la provisión de recursos (materiales, mano de obra, maquinaria y equipos); la planificación de los suministros; la compra de recursos; el transporte, entrega y almacenaje de los suministros, cuando estas tareas están tercerizadas 

• Función: intenta garantizar los tiempos, costos y calidad del proceso en los siguientes rubros 

1. Suministro, almacenaje y procesamiento de materiales 

2. Suministro de mano de obra 

3. Control de programas de construcción

4. Movimiento de máquinas y equipos en el terreno

5. Dirección de flujos de construcción

6. Dirección de flujos de información durante el proceso de ejecución 

Analisis legal (dos objetivos - efectos economicos)

• Dos objetivos: 

1. Análisis de Viabilidad legal: Determinar la existencia de restricciones, si las hubiera, para la realización de las inversiones (leyes, códigos, normas vigentes, derechos de propiedad intelectual, etc.) 

2. Análisis económico de los aspectos legales: Determinar la forma jurídica que tendrá el proyecto y por ende, la estructura impositiva, que impactará en los ingresos y costos del proyecto. La elección de la forma jurídica es una de las primeras decisiones a tomar por el inversor  

• Efectos económicos

Ordenamiento juridico de la organizacion social

Establece normas que condicionan la estructura operacional de los proyectos, referidas al dominio, uso y goce de determinados bienes. Regula la actividad comercial a través de los Códigos de Comercio. Regula los contratos de trabajo y demás cuestiones laborales, lo que puede influir marcadamente en los flujos de caja del proyecto

Formas juridicas de constitucion (tipos)

Debe ser tenidas en cuenta al momento de elegir una forma legal para un emprendimiento,  la cantidad de personas involucradas y el grado de formalidad de la estructura

1. Personas físicas: Comenzar un emprendimiento de parte de una persona física sólo requiere que ésta sea dada de alta como Responsable Inscripto o como Monotributista. Un proyecto puede arrancar como un trabajador independiente y constituirse como sociedad una vez que el negocio prospere 

2. Sociedad comerciales: regulares y no constituidas regularmente. Su “comercialidad” se confirma a través de su actividad. Son simples y económicas pero riesgosas por la responsabilidad ilimitada de los socios)

3. Sociedades de Responsabilidad Limitada (SRL): Limitan el riesgo patrimonial al aporte de sus socios. Los participantes son limitadamente responsables en caso de falta. Su constitución es mas sencilla y está sujeta a menor grado de fiscalización y de exigencias de presentación. La administración de la sociedad está a cargo de una gerencia que se integra por uno o más gerentes, que pueden ser o no socios, y su funcionamiento debe quedar establecido en el contrato constitutivo 

4. Sociedades anónimas: Persona jurídica de existencia ideal cuyo capital está representado por acciones, siendo imprescindible la existencia de al menos dos accionistas. La responsabilidad de los accionistas está limitada a la cantidad de acciones suscritas. Debe presentar balances anuales ante la IGJ y pagar la tasa sobre su patrimonio neto; la SRL, en general, no 

Aspectos impositivos de proyectos inmobiliarios

1. Impuestos directos: impuesto a las Ganancias (ganancias obtenidas por personas físicas, sucesiones indivisas y personas jurídicas. Las personas físicas tributan por la teoría de la fuente: los ingresos a gravar deberán tener periodicidad, permanencia y habilitación de la fuente generadora) - Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta (Es complementario a Ganancias y grava el activo de las sociedades)  

2. Impuestos indirectos: Impuesto al Valor Agregado (Son sujetos del gravamen las empresas constructoras que realicen obras sobre inmueble propio - obras sobre inmueble ajeno) - Impuesto a los Ingresos Brutos (Es local por el ejercicio habitual de actividades realizadas a título oneroso en el ámbito de la jurisdicción ) 

3. Impuestos específicos:  Impuesto de Sellos - Regímenes informativos

Excepciones en operaciones inmobiliarias

1. Aún cuando no sean habituales, tributan Ganancias las personas físicas sobre utilidades generadas en:

• Loteos con fines de urbanización

• Edificación y enajenación de inmuebles construidos por el régimen de propiedad horizontal

• Ventas de inmuebles recibidos en cancelación de créditos originados por el desempeño de una profesión u oficio que se enajenen antes de los dos años de recibidos 

2. Las personas jurídicas tributan por la teoría del balance: están alcanzados por el impuesto los rendimientos, rentas y beneficios obtenidos por las sociedades y empresas unipersonales. 

Tasas y Exit potential

• Tasas: A las personas físicas que sean habitualistas se les aplica una escala progresiva • A las sociedades se las grava siempre con la máxima alícuota (35%). El ITI fue derogado con la sanción de la Ley Bases, por lo que no corresponde su pago si una persona física no habitualista vende un inmueble en la actualidad

• Exit Potential: aquellas acciones que deben tomarse ante la potencialidad de tener que abandonar el proyecto.  Se debe analizar de antemano como salir del negocio, cómo se liquida el emprendimiento, qué pasa con los fondos y los activos que quedan. Determinar de antemano cuales son los parámetros que indican hasta dónde resistir dentro del proyecto antes de abandonar • Preparar un Plan de Contingencia con opción de cierre incluida • Fijar medidas financieras y no financieras de control, señales de alarma y definir directrices para la toma de decisiones • Considerar alternativas: vender el emprendimiento en el estado en el que está, buscar socios estratégicos, tomar medidas drásticas en algunos aspectos, etc. 

Analisis economico - financiero

Ultima etapa en la formulación de un proyecto de inversión. Establece los principios para identificar, medir y valorar los costos y beneficios para toda la vida del proyecto, o para el horizonte de planeamiento adoptado. Armado del flujo de fondos del emprendimiento. Es la base para la construcción de los indicadores de rentabilidad  

Flujo de fondos

• Proyecta los ingresos y egresos de efectivo, para un período determinado, indicando el dinero que entra y sale del proyecto para evaluar su rentabilidad y liquidez.  Se utiliza para la toma de decisiones, permitiendo identificar la necesidad de financiamiento, la salud financiera, y calcular las métricas de rentabilidad 

Ingresos

• Vienen dados por la venta de las unidades funcionales del emprendimiento o por el alquiler futuro en caso que el desarrollador decida hacerse cargo de la explotación. La proyección de ingresos dependerá de las expectativas sobre la evolución del mercado inmobiliario, del entorno macroeconómico y de las alternativas de inversión. Se realizan ex ante (con anticipación a la venta de las unidades). La incertidumbre hace que muchas variables no puedan ser estimadas con precisión, para atenuar será sometido a un análisis de sensibilidad 

• El Ingreso Total del proyecto resulta de multiplicar las cantidades a vender (Q) por sus respectivos precios (P) para cada uno de los períodos del horizonte de evaluación del proyecto 𝐼𝑇 = 𝑃 ∗ Q

Costos (definicion - industria - tipos - ocultos)

Desembolsos en dinero hechos en el pasado, presente o futuro. Erogaciones que es necesario realizar en el período bajo análisis. De su estimación dependen el análisis de la inversión, la construcción del flujo de fondos y el cálculo de rentabilidad. Los costos del proyecto se derivan de la ingeniería del proyecto y tienen una importancia fundamental en la magnitud de las inversiones 

• Industria de la construccion: Los costos contables (o no desembolsables) deben igualmente ser calculados porque son la base para calcular otros costos efectivos • Pueden clasificarse siguiendo varios criterios:

1. De acuerdo al momento en el que se han realizado: costos hundidos (hechos en el pasado, no se modifican por la realización del proyecto) o predeterminados (se calculan en base a estimaciones y se utilizan para elaborar presupuestos)

2. De acuerdo al tipo de desembolso: desembolsables o explícitos (que generan una salida real de efectivo y por lo tanto pueden registrarse contablemente) y no desembolsables o implícitos (gastos que para fines de tributación son deducibles, pero que no ocasionan salidas de caja ej: Depreciación (capital físico) - Amortización (bienes intangibles)

3. De acuerdo con la función u operación con que se relacionan:

Costos de construcción - Costos de administración - Costos de comercialización - Intereses (aparecen en proyectos financiados total o parcialmente con crédito) - Impuestos - Imprevistos y varios (inexactitud que pueda conducir a una subestimación de costos.) 

4. Según su identificación con alguna unidad de costeo: directos o indirectos 

5. De acuerdo a su comportamiento en relación al volumen de actividad: fijos y variables

6. Por tipo:  Activos fijos (maquinaria, equipo, vehículos, muebles, productos no terminados, etc.) - Activos intangibles (que no pueden ser percibidos materialmente, ideas, marcas, diseños, capacidad empresarial, etc.) - Capital de trabajo (conformado por los recursos que requiere la empresa para llevar adelante su actividad habitual) 

7. Costos ocultos:  No son incorporados en la estimación inicial. Incluyen, por ejemplo, las demoras en los tiempos de ejecución, que se traducen en costos monetarios. Se incorporan en el flujo de caja como una partida de gastos imprevistos

Presupuesto

Representación por escrito de lo que va a costar una obra o proyecto • Ofrece un desglose por conceptos de todo los desembolsos necesarios y la suma total de todos ellos será el costo total de la obra. 

• Características:

1. Son aproximados: intentan acercarse al costo real de la obra, pero su estimación tiene en general un desvío debido a imprevistos técnicos 

2. Son temporales: tienen una vigencia determinada 

3. Son singulares: cada proyecto requiere un presupuesto, así como cada profesional tiene su forma de presupuestar

4. Sirven como herramienta de control: detecta y corrige fallas que pueden prevenir variaciones mayores por alcances de objetivos o cambios de actividades 

• De ingresos o costos: Suele presentarse en forma de cuadro de ingresos y costos, cuyo resultado indica la utilidad o beneficio que tendrá el emprendimiento. La información de ingresos y egresos debe presentarse en forma anual para todo el horizonte de planeamiento del proyecto 

• Elementos: 

1. Costo de mano de obra

2. Costo de materiales: representan entre el 55 y el 70% del costo total de la obra, debido a que tanto la compra como el uso de los mismos marca la diferencia entre rentabilidad y pérdida.

3. Metrados: es el análisis cuantitativo de lo que se desea presupuestar. La unidad de metraje variara según la partida, es decir, puede ser en m2, m3, kg, ton, pieza, etc. Deben ser lo más exacto posible ya que sobre ellos se estiman los costos.

4. Accesorios: son los detalles que anexamos al presupuesto (cuadros, alfombras, plantas, etc.) 

Determinacion de las inversiones

Se realizan antes de la puesta en marcha. Puede ser necesario realizar algunas inversiones durante la ejecución del proyecto para, por ejemplo, reemplazar activos desgastados o ampliar la capacidad instalada o el tamaño de la obra 

Inv. Previas: Inversiones en capital fijo (valor activo - tipos de valores - metodos depreciacion

En todos los bienes tangibles que sirven de apoyo a la operación normal del proyecto. Sujetos a depreciación (pérdida de valor del activo a lo largo de su vida útil)

• Disminución Valor activo

1. Duración física del activo: incluye el agotamiento, desgaste o envejecimiento

2. Duración económica del activo: explotación por tiempo limitado (patente o permiso), envejecimiento técnico (obsolescencia) o envejecimiento económico 

• Valor de compra: es el efectivamente pagado (sin IVA) por la adquisición del activo

• Valor contable o libro: es el valor de compra menos la depreciación acumulada sufrida hasta el momento por dicho activo

• Valor comercial: valor que el mercado estaría dispuesto a pagar por el activo

• Valor de desecho, valor residual, o valor de recupero: es el valor por el que la empresa calcula que podrá vender el activo una vez terminada su vida útil

• Vida util: tiempo durante el cual un activo puede ser utilizado • Es la duración que se le asigna a un bien como elemento de provecho para el proyecto • La vida útil puede venir determinada por el tiempo (años) o por la capacidad de producción. La elección de la base depende de la característica del bien y del uso que se le dará • Una vez estimada la vida útil, debe proyectarse la depreciación 

• Metodos de depreciacion

1. En línea recta: Supone que el activo sufre un desgaste constante con el paso del tiempo y supone que las causas que la provocan tienen efectos continuos y homogéneos. Es uno de los métodos más utilizados, porque es sencillo y fácil de implementar 

2. Creciente: Supone que el desgaste que se produce es menor en los primeros años y que aumenta progresivamente con el correr del tiempo 

3. Decreciente: Determina cuotas de depreciación con disminución progresiva hacia los últimos años de la vida útil

Inv. Previas: Inversiones en activos intangibles

Todos los servicios o derechos adquiridos necesarios para la puesta en marcha del proyecto. Gastos de organización, las patentes y licencias, los gastos de puesta en marcha, la capacitación, las bases de datos y los sistemas de información   

• Activos intangibles: pierden valor con el tiempo. La pérdida de valor contable de los activos intangibles se denomina amortización, recibe el mismo tratamiento contable que la depreciación y por ende afecta el flujo de caja indirectamente a través de la disminución de la renta imponible 

Inv. Previas: en capital de trabajo (definicion - ciclo productivo - metodos)

Recursos necesarios en la forma de «efectivo», para la operación normal del proyecto, para una capacidad y tamaño determinados. El capital de trabajo inicial es parte de las inversiones de largo plazo, ya que conforma el monto permanente de los activos corrientes necesarios para asegurar la operación del proyecto 

• Ciclo productivo: al proceso que se inicia con el primer desembolso para cancelar los insumos de la operación y termina cuando se venden los insumos, transformados en productos terminados, se percibe el producto de la venta y queda un monto disponible para cancelar nuevos insumos 

• Métodos:

1. Método contable: en empresas que aún no han sido creadas se analiza el resto de la industria y se calcula el capital de trabajo que utilizan empresas similares ya en funcionamiento. Si el proyecto forma parte de una empresa en funcionamiento, puede presumirse que se mantiene la misma relación que existe

2. Método del período de desfase: determinar la cuantía de costos de operación que deben financiarse desde el momento en el que se efectúa el primer pago por la adquisición de materiales hasta el momento en el que se percibe el ingreso por la venta de las unidades

3. Método del déficit acumulado máximo: se identifica el nivel mínimo de efectivo en el flujo, que resultará ser el capital de trabajo necesario para garantizar la operación del proyecto  

Inversiones durante la operacion

• Es posible que ante cambios programados en los niveles de actividad sea necesario incrementar o reducir el monto de la inversión en capital de trabajo, de manera tal que permita cubrir los nuevos requerimientos de la operación y también evitar los costos de oportunidad de tener una inversión superior a las necesidades reales del proyecto 

• Re-inversiones de reemplazo: se realizarán en función de la vida útil estimada de cada activo, lo que puede determinarse en función de cuatro criterios básicos

1. La vida útil contable (plazo a depreciar)

2. La técnica (número de horas de uso, por ejemplo)

3. La comercial (por imagen corporativa)

4. La económica, que define el momento óptimo para hacer el reemplazo (que se origina por capacidad insuficiente de los equipos actuales - aumento de costos de mantenimiento y reparación por antigüedad de la maquinaria - disminución de la productividad por aumento en las horas de detención para enfrentar períodos crecientes de reparación o mantenimiento - obsolescencia comparativa de la tecnología)