Parcial 2 Plani

Ley de acceso justo al hábitat 14.449

• Introdujo el paradigma de la función social de la propiedad y la redistribución del suelo. Deja de ver la ciudad solo como un mercado y pasa a verla como un derecho.

• Objetivos: reducir el déficit habitacional y urbano en la provincia mediante la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno. Busca resolver la falta de suelo urbano servido y accesible para los sectores populares y de ingresos medios y la especulación inmobiliaria, que encarece el suelo y expulsa a las familias a la informalidad

• Impulso: se hizo principalmente desde organizaciones sociales, académicas y desde la comunidad. La Ley tuvo una base participativa muy fuerte. El CELS, el Centro de Estudios Legales y Sociales, fue uno de los actores claves en impulsar esta ley, en la redacción principal y de documentos.

Ley 14.449 - Bloque 1

• Sentido mismo de la ley, las definiciones, responsabilidades, autoridad de aplicación y los lineamientos generales de la aplicación de los instrumentos que contiene.

  1. Art 1 - Objeto: Se indican las tarea esenciales de un área de planeamiento urbano. Indica que hay que mirar toda la ciudad, hay que entenderla en su propia complejidad y de manera integral y a partir de ahí armar una estrategia. Dice que te tenés que ocupar de generar nuevos instrumentos que permitan hacer lo que hay que hacer, pero a la vez esos instrumentos tienen que controlar el precio del suelo, que por lo menos no crezcan los valores del suelo y que si lo hacen, lo hacen de una manera muy acotada.

  2. Art 4 - Déficit urbano habitacional: Escasez, calidad insuficiente o inaccesibilidad a condiciones materiales, servicios y espacios aptos para satisfacer las necesidades y promover una mejor calidad de vida de la población en un hábitat ambientalmente sostenible. Abandona el criterio simplista de solo contar "cuántas casas faltan" (déficit cuantitativo) y articula cuatro componentes clave: la vivienda, las redes de infraestructura, los equipamientos sociales y el espacio público

  3. Art 8 - Lineamientos generales:

     • Disponer de suelo que a futuro o bajo ciertas condiciones se pueda urbanizar

     • Construcción de complejos urbanos en la periferia que después no cuentan con el equipamiento o los espacios verdes, provocando una fragmentación de la de la ciudad

     • Ejecutar proyectos de integración socio urbanística de villas y asentamientos precarios

     • Impulsar programas de construcción, autoconstrucción, reparación remodelación o ampliación de viviendas tanto urbanas como rurales.

     • Promover la recuperación, rehabilitación o refuncionalización de edificios y sectores urbanos residenciales en procesos de degradación, preservando el valor del patrimonio histórico y social

     • Ejecutar la construcción, ampliación y/o mejoramiento de servicios de infraestructura básicos de equipamientos comunitarios y/o de espacios públicos recreativos.

4. Art 10 - Principios rectores:

• Derecho a la Ciudad y a la Vivienda: Garantiza a todos los habitantes el uso y goce equitativo de la ciudad y de la vivienda como derecho indivisible e interdependiente de los derechos humanos.

• Función Social de la Propiedad: la propiedad inmueble cumple su función social cuando respeta las exigencias y determinaciones de las leyes, planes y reglamentaciones urbanísticas y ambientales, subordinando el interés individual al interés colectivo, la calidad de vida y la justicia social.

• Gestión Democrática de la Ciudad: Promueve la toma de decisiones territoriales con participación comunitaria activa, consenso institucional y reconocimiento de la autogestión de las organizaciones sociales.

• Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios: Principio que establece que los costos de la urbanización y las plusvalías generadas por la acción pública o comunitaria deben distribuirse de forma justa, evitando la apropiación privada individual de la renta del suelo.

Ley 14.449 - Bloque 2

Art 15 - Parámetros de calidad: Definen los estándares mínimos que deben guiar la localización y diseño de las intervenciones habitacionales:

• Localización: Prioriza la compacidad, la consolidación del tejido urbano, la cercanía a centralidades y el aprovechamiento racional de infraestructuras existentes, combatiendo la expansión urbana dispersa.

• Habitabilidad y Sostenibilidad: Exige flexibilidad constructiva para el crecimiento adaptativo del hogar, tratamiento del espacio público, eficiencia energética y accesibilidad universal para personas con discapacidad. 

Ley 14.449 - Bloque 3

• Instrumentos de actuación:

1. Organizacionales: promoción de procesos de organización colectiva para impulsar proyectos e iniciativas habitacionales y de urbanización, la promoción de la participación en diferentes instancias de la planificación y de la gestión del hábitat y la conformación del Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat.

2. Instrumentales: la creación del Programa de Lotes con servicios, la integración socio urbana de villas y asentamientos precarios, el fomento de crédito para la mejora del hábitat, las zonas de promoción del hábitat social, la participación en plusvalías generadas por acción urbanística y los consorcios urbanísticos.

• Relocalización: Permite la urbanización de suelos degradados (con obras adecuadas), flexibiliza la 8.912 para admitir parcelas más chicas, define estándares de calidad como un nivel que debe procurarse alcanzar, acepta otra variedad de parcelas. Se piensa desde la regularización de situaciones existentes y no desde un proyecto

• Fondeo del sistema de financiamiento: El Fondo opera a través de los Municipios y de organizaciones gubernamentales, pero estimula a las OSC. Brinda microcréditos a familias para mano de obra y materiales. Ampliación, refacción o terminación de la vivienda. Construcción o terminación de instalaciones internas, incluso conexiones a servicios básicos. Construcción de redes públicas domiciliarias de servicios básicos

• Zonas de promoción del hábitat social: Cuando se aplica a inmuebles vacíos o inactivos, el instrumento permite al municipio reservar áreas para vivienda de interés social y se convierte en una importante herramienta para evitar la expulsión de los sectores más pobres hacia las periferias alejadas de los centros urbanos. Cuando se define como ZPHS un área ocupada, se permite establecer una serie de parámetros urbanísticos especiales que respetan la forma de ocupación del espacio realizada por la comunidad. Así, se puede admitir sistemas viales compuestos por vías más estrechas que se adecuen mejor a la realidad construida de las villas y asentamientos precarios. La superposición con el PEO obliga al propietario no solo a edificar, sino a destinar el inmueble exclusivamente a la construcción de vivienda de interés social.

• Plusvalía: aumento del valor de un terreno privado que NO se debe al esfuerzo o inversión de su dueño, sino a decisiones normativas o inversiones en obras públicas hechas por el Estado y la comunidad. El desarrollador paga esa parte al Municipio en dinero, en terrenos urbanizados, en viviendas sociales o ejecutando obras públicas para los barrios que más lo necesitan.

• Valor Final del Terreno = valor original + plusvalía urbana (generada por la decisión pública)

• Decisión del Municipio (Norma/Zonificación + Obras) > Valorización del Suelo > Reparto Equitativo (una parte para el privado, una parte para el Fondo de Hábitat)

• Costo del suelo: puede llevar ya algún tipo de plusvalía porque el suelo rural en el borde de la ciudad vale más que el suelo rural un más alejado, porque ya tiene la expectativa de valorización urbana.

• Mejoras: podrían ser un alambrado perimetral, calles que se le van haciendo, infraestructuras que se van a ir colocando.

• Gastos inherentes: al desarrollo urbano, personas que tiene que ver con la administración de ese emprendimiento inmobiliario, profesionales que hacen el proyecto, escribanos, etc.

• Porcentaje de ganancia empresarial: que podría bien ponerse en un 20% o 30% y ahí tendríamos el valor del suelo desarrollado.

• Reflexiones

1. El proceso de producción y reproducción de la ciudad es el resultado de la acción articulada del Estado (a través de sus políticas, normas y programas públicos), el mercado (a través de las acciones que, en el sector inmobiliario, realizan múltiples agentes en busca de maximizar sus ganancias) y las diferentes prácticas que llevan a cabo los grupos sociales para satisfacer sus necesidades de habitar en las mejores condiciones posibles. Sin Estado no hay derechos y sin políticas urbano-ambientales fortalecidas y con capacidad de intervenir en los procesos de desarrollo y en el mercado, no hay ciudad justa y sostenible.

Hechos generadores de la participación del municipio en las valorizaciones inmobiliarias (plusvalía)

• Son los actos administrativos o decisiones del municipio que provocan un aumento en el valor de un terreno privado. No es el mercado ni el esfuerzo del dueño lo que hace subir el precio del suelo, sino una decisión normativa o una obra ejecutada por el municipio.

1. La incorporación al Área Complementaria o al Área Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Área Rural.

2. La incorporación al Área Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Área Complementaria

3. El establecimiento o la modificación del régimen de usos del suelo o la zonificación territorial.

4. La autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, bien sea elevando el FOS, el FOT y la densidad, en conjunto o individualmente.

5. La ejecución de obras públicas cuando no se haya utilizado para su financiamiento el mecanismo de contribución por mejoras

   • La contribución por mejoras es un tributo clásico donde el Municipio le cobró en la boleta directamente a cada frentista el costo proporcional de la obra pública

   • La ejecución de Obra Pública ocurre cuando el Estado realiza una obra de gran impacto financiada con recursos generales o fondos provinciales/nacionales, sin enviarles la factura individual de la obra a los frentistas. La obra pública genera valorización del suelo privado que beneficia de forma directa e indirecta a los terrenos del área de influencia. Como el propietario no pagó la obra pero su tierra ahora vale mucho más gracias a la inversión de toda la comunidad, el Municipio queda legalmente facultado para exigir una participación en esa plusvalía

6. Las autorizaciones administrativas que permitan o generen grandes desarrollo inmobiliarios.

7. Todo hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita, en conjunto o individualmente, el incremento del valor del inmueble motivo de la misma

Rol del estado frente al Mercado

• La preeminencia de un mercado inmobiliario no regulado y la escasa intervención estatal generaron segregación socioespacial, encarecimiento artificial del suelo y deterioro ambiental.

Quiebre normativo

•  La Ley 14.449 quiebra la lógica burocratizada y elitista del Decreto-Ley 8.912/77 (sancionado durante la dictadura militar) al asumir que el urbanismo constituye una función pública esencial e indelegable destinada a guiar el desarrollo territorial, garantizar la inclusión social y eliminar los excesos especulativos.

Directrices de Política Urbano-Habitacional

Lineamientos para orientar la acción pública:

1. Regulación pública del suelo urbano para desincentivar la especulación mediante la recuperación social de valorizaciones.

2. Diversificación y pluralidad de respuestas habitacionales, superando el paradigma exclusivo de construcción "llave en mano" mediante el impulso de producción social del hábitat, bancos de materiales y programas de mejoramiento progresivo.

3. Fomento de la autogestión, el cooperativismo popular y la evaluación constante de las políticas públicas.

4. Perspectiva Multidimensional: El derecho a la vivienda adecuada supera la mera provisión de una estructura física o techo. El déficit habitacional es un problema integral que impacta directamente en el ejercicio de otros derechos fundamentales como la salud, la educación y el trabajo.

Urbanismo lote a lote

• Basado en la iniciativa individual de cada propietario para desarrollar su terreno según su interés particular. Genera crecimiento discontinuo, vacíos urbanos especulativos, dificultades para dar continuidad a calles y espacios públicos, y altos costos para el municipio.

Instrumento 1: Reajuste de Tierras:

• Engloba múltiples parcelas para rediseñarlas como una unidad integral. Al aumentar la escala del proyecto, se optimiza el diseño urbano, se incrementa la valorización del conjunto y se facilita el financiamiento de las redes de infraestructura.

• Cargas vs. Beneficios: Para que un proyecto con reajuste de tierras sea
  viable y equilibrado, debe integrar dos componentes:

1. Cargas: Son las inversiones, costos y cesiones de suelo necesarios para la ejecución del emprendimiento urbanístico (incluye redes de agua, cloacas, electricidad, trazado de calles, espacios verdes, equipamientos comunitarios, preservación patrimonial y estudios técnicos).

2. Beneficios: Son todos los aprovechamientos económicos derivados de la nueva normativa urbanística otorgada (nuevos usos del suelo, mayor edificabilidad, alturas o densidad).

• Tipos de Predios y Situaciones de Aplicación: El reajuste se adapta a diferentes condiciones de ocupación y localización

  1. Suelo Vacante:

     • Periferia: Englobamiento y reestructuración para evitar el crecimiento disperso y dotar de infraestructura estructurada.

     • Áreas Intraurbanas: Proyectos de nueva centralidad o consolidación en terrenos de oportunidad.

  2. Suelo Ocupado:

     • Villas y Asentamientos Precarios: Proyectos de reurbanización, reordenamiento parcelario y regularización dominial.

     • Sectores Consolidados: Procesos de renovación urbana, redensificación o reestructuración de áreas industriales/comerciales obsoletas

• Evolución del Ley 8.912/77 a la Ley 14.449:

  1. Decreto-Ley 8.912: Regulaba el "englobamiento parcelario" con un enfoque sancionatorio, centrado en castigar la vacancia mediante la declaración de utilidad pública y la expropiación.

  2. Ley 14.449: Introduce la figura asociativa público-privada en la que el municipio y los propietarios acuerdan la reestructuración fundiaria. Aunque la expropiación se mantiene como última ratio frente a propietarios renuentes, la norma prioriza la gestión concertada.

• Plan Particularizado: Es el instrumento técnico-jurídico exigido para encuadrar un reajuste de tierras, el cual debe ser aprobado por ordenanza del Concejo Deliberante.

• Entidad Gestora: Figura jurídica (fideicomiso, sociedad u otra modalidad) a la que los socios ceden sus derechos para la ejecución unificada del proyecto.

Instrumento 2: Parcelamiento y Edificación Obligatorios

• Movilizar suelo ocioso o abandonado, desalentar la retención especulativa en áreas consolidadas, optimizar la infraestructura pública instalada y promover la densificación equilibrada.

• Problemas Urbanos, Ambientales y Sociales que Combate: Falta de Salubridad e Higiene - Inseguridad Edilicia - Encarecimiento del Suelo
  

• Tipologías de Inmuebles:

1. Baldío: Todo inmueble urbano en cuyo terreno no existen edificaciones y que no tiene un uso asignado a actividades económicas activas

2. Edificación Derruida: Inmuebles cuyos edificios se encuentran en estado de deterioro avanzado o han sido declarados inhabitables o en ruina por resolución municipal.

3. Edificación Paralizada: Inmuebles cuyas construcciones llevan más de 5 años paralizadas, contados formalmente desde la notificación fehaciente de la parálisis al propietario.

   • Fundamentación Jurídica El derecho de propiedad no es absoluto - El ejercicio de la propiedad no puede ser abusivo ni afectar el ambiente o los derechos de incidencia colectiva - La obligación impuesta por el PEO constituye una restricción administrativa al dominio regulada por la Ley Orgánica de las Municipalidades (LOM), caracterizada por ser general, permanente, ejecutable, imprescriptible y no indemnizable.

   • Procedimiento de Implementación

1. Etapa 1: Declaración, Notificación y Plazos

2. Etapa 2: Cobro del Gravamen Especial Progresivo

3. Etapa 3: Incorporación Forzosa a la Dinámica Urbana

   • Parcelamiento y Edificación Obligatorios - PEO: Para aplicar el PEO sobre baldíos o edificaciones derruidas/paralizadas, los inmuebles deben pertenecer a titulares multipropietarios y ser aptos para responder a la demanda habitacional local.

   • Valuación Fiscal de Baldíos: Fija un coeficiente de 1,25 (incremento del 25%) sobre la valuación fiscal de predios urbanos vacantes o baldíos para desalentar la retención especulativa.

Instrumento 3: Participación Municipal en las Valorizaciones Inmobiliarias (PMVI / Plusvalías)

• Mecanismo mediante el cual el municipio recupera para la comunidad una porción del incremento del valor del suelo (plusvalía) generado por decisiones administrativas del Estado o por la ejecución de obras públicas.

• Diferencia entre Tributo y PMVI:

  • Tributo/Impuesto: Es una detracción coactiva de riqueza privada previamente incorporada al patrimonio individual para financiar gastos generales del Estado.

  • PMVI: Es el pago por el aprovechamiento de un valor generado comunitariamente. Evita el enriquecimiento sin causa justa que se produciría si un privado se apropiara gratuitamente de las valorizaciones creadas por el planeamiento o la inversión pública.

- Métodos de Cálculo de la Valorización: El valor del suelo se concibe teóricamente como un residuo

1. Pasaje de Suelo Rural a Urbano: Resta al valor de los lotes urbanizados el costo original de la tierra rural (descontando cesiones), los costos de obras y la ganancia empresaria promedio.

2. Autorización de Usos Más Rentables: Aplica el método comparativo directo de mercado o el residual estático

3. Utilización de la Densidad Edilicia (Método del Terreno Virtual: terreno ficticio, de características idénticas al real, con la superficie necesaria para alojar la edificabilidad excedente solicitada utilizando únicamente el coeficiente básico gratuito)

4. Obras Públicas y Grandes Proyectos: En obras públicas se emplean avalúos de referencia previos al anuncio de la obra; en grandes proyectos se aplica el método residual dinámico considerando flujos financieros en el tiempo.

- Porcentaje de Captura, Formas de Pago y Destino

1. Porcentaje de Captura: Piso Mínimo Obligatorio - Techo Máximo Constitucional

2. Modalidades de Pago: En Dinero - En Suelo Equivalente - En Obras Públicas

3. Destino Obligatorio de los Recursos: Generación de suelo urbanizable y proyectos residenciales - Integración socio-urbana de villas y asentamientos precarios - Construcción y mejoramiento de vivienda social. - Obras de infraestructura básica, equipamiento y conservación del patrimonio histórico.

Relaciones y Síntesis de los Tres Instrumentos

1. Complementariedad: Ningún instrumento funciona de forma aislada. Se deben aplicar coordinadamente dentro del marco del plan urbano municipal para guiar los procesos de expansión, renovación y densificación.

2. Sinergia Operativa: El PEO presiona al propietario de un terreno ocioso para que parcele o edifique. Si el propietario no tiene recursos financieros, puede recurrir al Reajuste de Tierras o a un consorcio asociativo para desarrollar el proyecto. Los mayores aprovechamientos normativos o la infraestructura generada por estas intervenciones activan la PMVI, permitiendo al municipio captar recursos para financiar obras sociales en sectores vulnerables.

Dimensión financiera de la ciudad:

Debe unir teoría económica urbana, instrumentos legales provinciales de la Ley 14.449 y herramientas de gestión municipal. El foco de este módulo está en la lógica endógena: cómo la propia dinámica de transformación urbana genera los recursos necesarios para autofinanciar la ciudad.

1. Producción y valorización del suelo urbano:

   • Renta del suelo y valorización: cómo se forma el precio del suelo urbano (ubicación, accesibilidad, servicios, normativa).

   • El rol del Estado en la creación de valor: diferencia entre la valorización generada por la inversión privada vs. la valorización producida por decisiones públicas

   • Especulación inmobiliaria y retención de suelo: terrenos baldíos y subutilizados en la vacancia urbana y en el costo de extensión de infraestructuras.

2. Instrumentos de financiamiento del desarrollo urbano

• Consorcios Urbanísticos: mecanismos de articulación público-privada para la urbanización de áreas de extensión o consolidación mediante aportes combinados de tierra, obras y gestión. Forma de ejecución de proyectos de urbanización o edificación, conjuntamente entre organismos gubernamentales y actores privados, sean estos personas físicas o jurídicas, aportando cualquiera de ellos, inmuebles de su propiedad y el otro las obras de urbanización o de edificación, y que luego de la realización de las mismas cada parte recibe como compensación por su inversión, unidades inmobiliarias debidamente urbanizadas y/o edificadas.

• Contribución por mejoras vs. participación: en Plusvalías cuándo se aplica el cobro directo al frentista por obra ejecutada y cómo se diferencia de la recuperación de plusvalías normativas.

• Sobretasas e incentivos fiscales: alícuotas progresivas o adicionales sobre el impuesto inmobiliario o tasas a terrenos baldíos (para penalizar la especulación y fomentar la edificación o el loteo).

• Fondo Local de Hábitat y Desarrollo Urbano: creación de cuentas especiales para financiar la compra de tierras, obras de integración socio-urbana en villas/asentamientos y lotes con servicios

3. Evaluación económica de proyectos e indicadores financieros

• Análisis de factibilidad económico-financiera: estructura de costos de un desarrollo inmobiliario o loteo social (costo de la tierra, obras de infraestructura, gastos de gestión/profesionales, margen de ganancia)

• Impacto fiscal para el Municipio: relación entre el costo de proveer y mantener servicios de infraestructura en áreas periféricas/extendidas vs. los ingresos que genera la recaudación tributaria local.

Motores de valorización

La tierra no tiene un valor económico intrínseco. El suelo urbano es un bien producido socialmente, es decir por la comunidad, vale por su valor público.

1. Inversión pública y redes: acceso a servicios (agua, cloacas, energía, pavimento) y equipamiento urbano (escuelas, plazas) Valor Público.

2. Regulación estatal: a través de los usos del suelo e indicadores de edificabilidad (FOS, FOT y densidad) que otorgan potencial de renta.

3. Renta absoluta de lugar y “efecto marca”: el valor base que gana un suelo simplemente por pertenecer a una determinada localidad, entorno o paisaje, independientemente de la calidad de la parcela en sí. Atractivo paisajístico y ambiental, prestigio urbano e
   

imaginario colectivo.

4. Presión externa y especulación del mercado: La sobrevaloración generada cuando el precio del suelo se desacopla de la economía local y pasa a depender del poder adquisitivo de mercados externos o de la retención deliberada de tierra. Compradores de segunda residencia/turismo y retención de tierra.

Determinación del precio

• Directos: el dueño de la tierra, el desarrollador y un socio silencioso determinante (municipio).

• Indirectos: los vecinos que invierten en sus casas y las cualidades del entorno, que aumentan el valor del suelo sin que el propietario haya realizado ninguna inversión directa

Política fiscal vs tributaria

Es posible combinarlas para financiar el funcionamiento y la construcción doméstica de la ciudad, controlando los precios de especulación y permitiendo a las personas acceder a su vivienda. Para esto se necesita una planificación urbana que evite el encarecimiento de la ciudad, impulse la producción local y consolide un rol activo del municipio en el desarrollo territorial.

• Política Fiscal (visión macro y estratégica): uso estratégico de los recursos para guiar el modelo de ciudades , decide para qué se cobra y hacia dónde se dirige el presupuesto público.

• Política Fiscal moderna: no busca sólo recaudar dinero para la municipalidad, sino también enfrentar tres desafíos: fortalecer su capacidad de gestión técnica y fiscal - intervenir de forma directa produciendo lotes servidos - crear incentivos para que las familias consoliden y renueven las áreas consolidadas

• Política Tributaria (parte operativa): se encarga del cobro de tributos, cómo se calcula la tasa o qué alícuota que se aplica

Tributo

• Prestación dineraria coactiva (obligatoria e impuesta) exigida por el Estado en virtud de su potestad tributaria para financiar gastos públicos e inducir conductas urbanas. Para diseñar tributos justos se debe diferenciar el bien de uso (vivienda propia) de bien de cambio (actividad de renta).

  1. Impuestos: gravan (aplica un impuesto) manifestaciones directas de capacidad contributiva sin contraprestación directa.

  2. Tasas: cobro vinculado a la prestación efectiva o potencial de un servicio público individualizado

  3. Contribuciones especiales / de mejoras: gravan el beneficio directo o la revalorización patrimonial que genera una obra pública en un inmueble.

Finaciamiento sustentable

• La ciudad se financia captando parte del valor público que ella misma genera con sus obras y normativas, aplicando sobretasas a la tierra ociosa y canalizando esos recursos hacia créditos, infraestructura y lotes con servicios para la población local.

  1. Equilibrar las tasas de servicios (TSU)

  2. Captación pública de Plusvalías e instrumentos de recupero

  3. Financiamiento local de la demanda y hábitat

Valor del suelo urbano

Vale por lo que se puede construir y lo define la demanda. En el campo, el precio depende del rinde y la productividad. En la ciudad, el suelo vale por su localización y por lo que la norma permite construir. Si dispongo de más tierra para ofrecer, los precios no bajan, posiblemente suban

• Expansión: Encarecen los costos al municipio tener que trazar calles, extender cañerías, servicios diarios

• Pago del desarrollo: población a través de los impuestos, el mercado, los que construyen para obtener una renta, los que especulan con el suelo, los que hace mucho tiempo viven, los que llegan, lo que construyen para la renta, los que retienen suelo a la espera de mayores valores

• Parámetros: Usos del Suelo (residencial, comercial, industrial) Capacidad Constructiva (FOS, FOT, altura, densidad) Morfología (retiros, ventilación, equipamientos)

• Patrimonio: la norma urbanística no es un derecho adquirido en el patrimonio del dueño del lote. Si el municipio baja los indicadores de altura, el propietario que no construyó no puede exigir indemnización porque la norma es de derecho público. El derecho patrimonial privado solo nace cuando el edificio se construye; si se demuele, el derecho se extingue y debe cumplir el código vigente

• Tres falsos

  1. La presión no tributaria encarece el precio de la tierra (El precio lo fija la demanda; el impuesto absorbe renta especulativa del vendedor)

  2. Aumentar la oferta de tierra no baja los precios de los lotes (Genera dispersión ineficiente; los lotes se retienen y cotizan de forma individual)

  3. El que construye no tiene más capacidad tributaria que el que retiene un baldío (El baldío capta la valorización que generan los vecinos sin asumir costos de edificación)

Administrar vs gobernar

• Administrar: gestionar pasivamente los programas de vivienda o suelo que bajan de Provincia o Nación (“rol de ventana”)

• Gobernar: diseñar e implementar una política urbana local propia, autónoma y concreta

Principios de fiscalidad urbana e incidencia tributaria

El sistema tributario del Municipio debe respaldarse en tres principios esenciales

1. Eficiencia: donde la gestión del cobro no puede ser tan engorrosa que se gaste la mitad de lo recaudado en inspectores e intimaciones. El tributo no debe distorsionar la economía real ni ser más costoso de administrar que lo recaudado

2. Equidad: midiendo el esfuerzo tributario según el valor real de la propiedad. Gravar en función del valor patrimonial real de los inmuebles, garantizando justicia distributiva.

3. Autocontrol ciudadano: diseñando reglas claras donde sea más conveniente declarar y edificar que intentar evadir. Sistemas transparentes con reglas claras que incentiven el cumplimiento espontáneo y reduzcan la necesidad de grandes aparatos de inspección.

Incidencia Tributaria

Quién soporta finalmente la carga económica. El tributo al suelo vacante absorbe la renta especulativa del dueño sin encarecer el acceso a la tierra. El impuesto al lote baldío no puede subirse al precio final porque el comprador ya paga el máximo que el mercado resiste. Uso del esquema fiscal no solo para recaudar, sino para desincentivar comportamientos especulativos y promover decisiones deseadas en los actores urbanos.

• Aplicación a Lotes Baldíos: La presión tributaria sobre un lote baldío debería superar los intereses financieros anuales que obtendría el propietario al depositar el valor del terreno en un banco, haciendo que la especulación con la tierra deje de ser negocio.

• Paradoja del Lote Baldío: En esquemas tradicionales, un terreno edificado paga más que un baldío contiguo porque el impuesto grava la edificación, beneficiando al especulador que no invierte.

• Alternativas de Cálculo: 1) Sistema Mixto: El baldío tributa por todo el potencial constructivo que le otorga la norma a una alícuota progresiva. 2) Sistema sobre el Suelo: Se estructura la tasa exclusivamente sobre el valor actualizado del suelo, prescindiendo del cálculo de lo construido.

Tipologías del suelo vacante

Promover el uso intensivo y consolidado de la ciudad existente antes de expandir el perímetro urbano.

• Lotes vacíos o baldíos: parcelas sin edificar dentro de la trama consolidada

• Inmuebles cerrados o retenidos: viviendas o locales fuera del mercado de alquiler por especulación o sobreprecio

• Edificios en ruinas y abandonados: estructuras deterioradas que deprimen el entorno y generan vacío urbano

• Chacras periurbanas (“suelo de engorde"): macromanzanas de borde retenidas a la espera de la revalorización de la mancha urbana.

Estrategia fiscal de municipios

Acciones operativas

1. Equilibrar los ingresos de la TSU con el costo real de recolección e higiene urbana.

2. Cargar mayores tributos progresivos al "suelo de engorde" en áreas de borde.

3. Potenciar el uso de la Contribución por Mejoras frente a obras públicas para recuperar inversión pública.

4. Implementar un Catastro Multifinalitario que nos permita fiscalizar y
   planificar con precisión social, ambiental y física

5. Capturar plusvalías urbanas por cambios normativos y obras

6. Reformar la valuación fiscal local, ajustando alícuotas y exenciones.

- Objetivos especificos

1. Sustentabilidad financiera: cubrir de forma justa los costos de funcionamiento de la ciudad.

2. Comportamiento inducido: premiar la edificación y desincentivar la especulación ociosa.

3. Acceso equitativo: crear mecanismos de entrada al suelo para la población local.

Herramientas municipales de acceso al habitat

• Paquete de instrumentos locales para intervenir en la demanda

  1. Créditos municipales subsidiados: líneas preferenciales locales cofinanciadas con bancos públicos, sindicatos o empresas.

  2. Círculos de ahorro habitacional ("Pro-Ahorrar"): trasladar la lógica del ahorro previo automotor hacia la compra de terrenos, materiales y ampliaciones.

  3. Bancos de materiales e integración social: programas de mejoramiento de vivienda existente y capacitación en oficios.

  4. Producción Pública de lotes con servicios: generar loteos sociales dentro del marco de la Ley Provincial 14.449

  5. Inversión prioritaria en barrios vulnerables: canalizar los fondos recaudados por plusvalías directamente a infraestructura básica

  6. Fondo de garantías de alquiler: avales públicos para evitar que familias trabajadoras y jóvenes queden excluidos del mercado formal.

Tributos en el orden local:

Deben ser considerados como una herramienta de desarrollo urbano. Son parte de un sistema fiscal, no actúan individualmente Es necesario analizar las capacidades locales para un correcto diseño

Situaciones urbanas

• El sistema tributario tradicional penaliza la inversión y premia la especulación

  1. Superficie construida: invierte, genera trabajo local y aporta al
     entorno. Premio del Estado: le cobramos tributos más altos.

2. Superficie no construida / abandonada / en ruinas: incremento progresivo en el tiempo o exponencial. No hace nada, no genera empleo y genera un hueco céntrico o periurbano. Con cada casa nueva que construye su vecino, su terreno vale más. Premio del Estado: Le cobramos un impuesto simbólico o casi nulo.

Herramientas tradicionales

1. Impuesto inmobiliario tradicional: Es la herramienta tradicional para construir ciudad

2. Tasa de servicios urbanos: Es la mejor herramienta para financiar el mantenimiento de la ciudad

3. Contribucion por mejoras: Es una de las mejores herramienta para financiar el mantenimiento de la ciudad. Vincula el costo de la obra con la capacidad de pago de los contribuyentes. Sin embargo, en la mayoría de los casos no se la utiliza de una forma adecuada La clásica aplicada son las obras de asfalto

4. Uso del espacio público: hay tres imposiciones que van sobre el uso del espacio público.

- Tasa de expediente: Cualquier tramite que conlleve un expediente.

Se paga una sola vez

Derechos de publicidad/ocupacion en via publica

Se renuevan cada tanto tiempo y se paga mes a mes. a veces se imponen los dos o solo uno. La compensación del uso de un bien que al particular no le pertenece, la necesidad de regular el uso abusivo y excesivo de los espacios públicos, la conservación y orden del espacio público en donde estas instalaciones o infraestructuras se ubican.

1. Desidia: estructuras que ya no cumplen ninguna función. La norma debe inducir su retiro, cobrando con sobrecargo o contemplando el costo del retiro por parte del Estado

2. Uso para comercializar: concesionarias de autos que utilizan el espacio público para colectora como sitio de exposición - no deberían permitirse estructuras fijas, pero sino deberían cobrarse mucho más, en lo posible tanto que no sean negocio - mesas en la calle - carros de ocupación eventual que se vuelven permanentes, ocupan estacionamientos o los generan

3. Cercos de obra: muy necesarios, pero nada justifica que se encuentren en mal estado, ni tampoco las veredas

4. Cables aereos

Normativa tributaria

• La aplicación de la normativa tributaria nos permite mejorar en mucho la capacidad de control en el espacio público. Nos permite encontrar progresiones… Sirve para moderar su uso, ya que la medida económica de la imposición será una forma de regular la apropiación del espacio y la contaminación del mismo. Nos permite inducir políticas, como por ejemplo retirar cables al aire libre e inducir que se entierren. Mejora sustancialmente la gestión del espacio, aplicando multas instantáneas para casos en los que no se respetan las normas urbanas.

Prohibiciones urbanisticas

• Prohibiciones urbanisticas: Barrios cerrados, clubes de campo y otros casos que generan fraccionamiento social y urbano. Podemos generar una presión tributaria mas fuerte o prohibiciones totales

• Excepciones: Deben pagar un % significativo de la rentabilidad que están pidiendo

Municipio

• Administración del suelo y acceso al suelo urbano con servicios.

  1. Control de la expansión y promoción de los completamiento: También se puede promover aplicando exigencias, por ejemplo expropiación, aumentar los tributos en el tiempo. “promover” los completamientos

  2. Política fiscal asociada al desarrollo urbano: (que tenga que ver con el sistema tributario y con herramientas de promoción). Un sistema tributario moderno debe sustentarse en los siguientes principios:

     • Neutralidad y eficiencia económica Evitar distorsiones y reducir costos

     • Equidad real de la carga tributaria Se paga en función de la capacidad y valor del suelo

     • Simplicidad Claridad que minimiza interpretaciones.

Pregunta frecuente: ¿Cuál es la forma que se calcula un tributo?

• Mecanismos de control propios Reduce las evasiones

3. Instrumentos locales de acceso al buen suelo: Financiamiento del desarrollo urbano Contribución por valorización Determinación de la plusvalía urbana Derechos de construcción (tradicional pero con nuevas propouestas de aplicación) Sobretasas por incumplimientos urbanos

Captura de plusvalias

Herramienta que integra las dimensiones fiscal y urbana, permitiendo financiar infraestructura a través de los incrementos de valor en la tierra que la propia inversión o regulación pública genera. Ayuda a resolver tres problemas estructurales en las ciudades de América Latina y el Caribe (ALC)

1. Debilidad fiscal subnacional

2. Crecimiento urbano desordenado

3. Subinversión (Shoup): Es la paradoja por la cual la infraestructura pública es escasa a pesar de generar un valor superior a su costo de provisión. Los mecanismos de captura de plusvalías resuelven este desfase

4. Déficits habitacionales significativos

Clasificacion de plusvalias

• Se dividen según la naturaleza jurídica y operativa de sus instrumentos

  1. Impuestos: "congela" el recaudo actual del impuesto predial para el presupuesto general y destina todo el incremento futuro de recaudo tributario

  2. Contribuciones por mejoras/valorización: vínculo directo entre el cobro y el beneficio recibido; distribuye el costo de una obra pública entre los propietarios de los inmuebles beneficiados.

  3. Instrumentos regulatorios: Acuerdos donde el municipio exige aportes en dinero, obras o cesión de suelo a cambio del derecho a edificar o desarrollar.

  4. Fiscales: cuyo fin primordial es recaudar el valor monetario generado por intervenciones públicas

  5. Mixtos (Fiscal + Gestión y Planificación): organizan el desarrollo urbano y efectúan el reparto de cargas y beneficios en especie

Generacion de Valor en el Suelo

La urbanización y la acción pública crean un valor significativamente mayor al costo de las obras:

1. El cambio de uso de suelo rural a urbano multiplica su valor por 4 veces

2. El incremento de densidades eleva el precio del suelo entre un 80% y 100%.

3. Un paquete básico de servicios urbanos incrementa el valor de la tierra

Momento de captura

1. A priori (Anticipada): Se recauda antes de que el desarrollador materialice el mayor valor edilicio. Otorga liquidez al municipio para ejecutar obras de forma previa sin endeudarse. Exige modelos financieros precisos y alto conocimiento del mercado inmobiliario. (Ejemplos: Convenios ad hoc en Argentina).

2. A posteriori (Diferida): Se calcula y cobra después de ejecutada la obra o finalizada la edificación. Captura las fluctuaciones reales del mercado inmobiliario. (Ejemplos: Contribución por mejoras tradicional)

Destino de los recursos

1. Re inversión In situ: Los recursos capturados se invierten dentro del mismo polígono o proyecto urbanístico que los originó

2. Transferencia Redistributiva (Otras áreas): Los fondos se canalizan a zonas de menor desarrollo o a programas de vivienda social para corregir inequidades territoriales.

Estudios de Caso en Argentina (Análisis de Experiencias Municipales)

1. Puerto Norte (Rosario): Reconversión de 100 hectáreas de suelo ferro-portuario vacante sobre el río Paraná en un área de usos mixtos (vivienda de alta gama, comercios, oficinas) y nueva centralidad urbana. Mecanismos de Captura: Ordenanza de Urbanización - Convenios Urbanísticos Ad Hoc

2. Plan de Ampliación Urbana - PAU (Trenque Lauquen): Resolver el déficit habitacional y el encarecimiento de la tierra urbana mediante la incorporación ordenada de 700 hectáreas rurales al tejido urbano. Mecanismos de Captura: Compra directa previa de suelo rural - Contribución por Mejoras (CM) no convencional

3. Parque Náutico (San Fernando): Capturar la renta generada en los terrenos públicos costeros de alto valor inmobiliario sobre el río Luján (Capital Nacional de la Náutica) para financiar infraestructura y regularizar villas y asentamientos en el oeste empobrecido de la ciudad. Mecanismos de Captura: Creación de una Sociedad Anónima Mixta - Canon y Reinversión

4. Transformación del Área Central y Club Morón (Morón): Expandir el centro comercial de Morón y resolver la incompatibilidad de usos generada por el estadio del Club Deportivo Morón en pleno centro, trasladando las instalaciones deportivas a un predio pericentral vacante. Mecanismos de Captura

Decreto 1062

Aprueba la reglamentación de la Ley 14.449 de Promoción del Derecho a la Vivienda y a un Hábitat Digno y Sustentable de la Provincia de Buenos Aires. Busca articular la demanda habitacional y establecer un equilibrio entre el beneficio individual y el interés general.

Ministerio de Infraestructura de la Provincia de Buenos Aires:

Es la Autoridad de Aplicación de la Ley 14.449, contando con facultades para dictar normas complementarias y delegar competencias en sus reparticiones internas

Instrumentos Financieros e Intangibilidad de Recursos

1. Mecanismos de Afectación de Recursos: Para garantizar la intangibilidad de los fondos destinados a las políticas de hábitat, se establecen dos instrumentos financieros de administración:

   • Fondo Fiduciario Público: se nutre de la contribución adicional del 50% sobre el Impuesto Inmobiliario total determinado de la Planta Urbana Vacante o Baldíos.

   • Cuenta Especial Municipal: con asignación y destino específico, integrada por la captura de plusvalías, las sanciones del PEO

Promoción de la Producción Social del Hábitat y Lotes con Servicios

1. Certificado de Prefactibilidad Urbanística: Documento obligatorio y previo expedido por la Subsecretaría Social de Tierras, Urbanismo y Vivienda para validar la prefactibilidad de todo plan, programa o proyecto habitacional. Incluyen la delimitación del área, censo catastral, análisis de precios del suelo, diagnóstico ambiental e hidráulico y estimación preliminar de cargas y beneficios.

2. Programa Lotes con Servicios: Exige presentar ante la provincia: solicitud de adhesión, acreditación del dominio de la tierra, certificado de prefactibilidad urbanística, certificado de aptitud técnica, memoria de ejecución de obras y procedimiento de adjudicación.

3. Esquema Director: Instrumento gráfico y normativo que establece las pautas de diseño del proyecto, definiendo el trazado vial, dimensiones parcelarias, localización de espacios verdes, reservas para equipamiento e integración con el entorno.

4. Infraestructura Mínima Progresiva: Reglamenta la exigencia de servicios según la superficie del lote, computando una densidad neta promedio de 4 personas por parcela:

   • Parcelas menores a 200 m²: Es exigible la provisión de agua corriente y cloacas

   • Parcelas entre 200 m² y 270 m²: Es exigible el servicio de agua corriente y una certificación de la Autoridad del Agua que asegure que la eliminación de excretas no contamina la fuente de agua.

   • Parcelas mayores a 270 m²: No se exigen redes centralizadas de agua y cloacas, requiriéndose únicamente certificación de la ADA

5. Permisos Hídricos: Se exige autorización previa de la Autoridad del Agua (ADA) para permisos de captación o vuelco siempre que no existan redes centralizadas.

El Financiamiento del Funcionamiento Urbano y los Servicios Públicos

• Dimensiones del Crecimiento Urbano: El desarrollo de una ciudad involucra costos materiales de construcción y gastos constantes de funcionamiento. Junto al financiamiento del desarrollo formal, surge el problema de quién asume los costos de las carencias infraestructurales y de servicios.

• Distribución del Ingreso vs. Distribución de la Riqueza:

  • Distribución del ingreso: Refiere a la repartición monetaria en el flujo presente.

  • Distribución de la riqueza: Alude a la distribución acumulada de los factores de producción (tierra, capital y trabajo), cuyas expresiones son la renta, el interés y el beneficio. Debatir la distribución de la riqueza sobre el suelo es la base para lograr un desarrollo urbano equitativo.

• Modalidades de Gestión de Servicios Municipales:

  • Directa: Ejecución directa por administración municipal.

  • Contratada: Contratación de empresas privadas u organizaciones para prestar el servicio.

  • Concesionada: Delegación del servicio donde el privado cobra al usuario y el municipio percibe un canon o otorga un subsidio.

• Servicios Urbanos y Tasa ABL: Los servicios típicos incluyen barrido y limpieza, recolección de residuos sólidos urbanos (RSU), tratamiento de
  basura, alumbrado público, mantenimiento de calles de tierra, bacheo y espacios verdes. Se financian formalmente mediante la tasa tradicionalmente llamada ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza).

• Criterios de Equidad Tributaria:

  • Equidad Horizontal: Definición: Criterio tributario donde el cobro de la tasa se determina mediante atributos físicos iguales del inmueble, sin considerar la situación económica del propietario.

  • Relación/Inequidad: La equidad horizontal genera distorsiones; por ejemplo, las propiedades situadas en esquinas tienen menor superficie total pero pagan más por poseer mayor línea de frente.

  • Equidad Vertical: Definición: Criterio tributario basado en la capacidad contributiva real del propietario, utilizando como base el valor fiscal del bien inmueble de forma progresiva. Asegura que la mayor carga tributaria recaiga en los sectores de mayor solvencia.

• Desequilibrio Fiscal y Subsidios Cruzados: Cuando las tasas urbanas no cubren los costos reales de los servicios (por no incluir objetos costosos como el tratamiento de RSU), los municipios recurren a transferencias de rentas generales.

• Estructura del Cálculo Impositivo sobre la Propiedad:

  • Valor de lo Construido: Se calcula mediante el valor de reposición, aplicando tablas según los metros cuadrados edificados, la calidad constructiva y los años de antigüedad.

  • Valor del Suelo: Debe surgir de estudios del valor de mercado. Relación/Problema: Como el suelo suele valuarse a valores fiscales desactualizados, el mayor peso impositivo recae sobre la construcción (actividad productiva que genera empleo) y no sobre el suelo (objeto de especulación).

• Incidencia del Transporte Público: Un sistema de transporte rápido y cómodo conecta la periferia con el centro, estabilizando los precios inmobiliarios. Un transporte deficiente obliga a la población a concentrarse cerca del centro, disparando la demanda y los precios del suelo central.

• Distribución Jurisdiccional de Obras: Las infraestructuras regionales y estructurales corresponden a Nación y Provincias, jurisdicciones que concentran más del 90% de los recursos fiscales. El Municipio administra el desarrollo de obras locales.

• Instrumentos Municipales de Inversión:

1. Presupuesto Propio: Inversión directa con fondos municipales. Permite políticas de transformación territorial si el municipio destina al menos 0,50 pesos de cada peso de recurso genuino a obra pública.

2. Contribución por Mejoras: Mecanismo tributario mediante el cual los propietarios beneficiados por la ejecución de una obra pública pagan todo o parte de su costo de realización.

3. Fideicomisos Públicos: Herramienta basada en el endeudamiento y
   repago para proyectos urbanos con rentabilidad o retornos garantizados.

La Formación del Precio del Suelo Urbano

• Naturaleza Económica de la Tierra: La tierra es un bien irreproducible, único y finito, no un producto manufacturado fruto de un proceso de producción.

• Formación del Precio en Suelo Rural vs. Urbano:

  • Suelo Rural: Su precio depende de la rentabilidad de su producción agrícola y su localización/distancia a mercados.

  • Suelo Urbano: Se forma por la concurrencia de dos sistemas de rentas:

    • Rentas Primarias: Vinculadas a la producción de lo construido, la infraestructura y las mejoras directas en el predio.

    • Rentas Secundarias: Definición: Incrementos de valor derivados del consumo del entorno urbano, articulados por el equipamiento comunitario, usos de suelo dominantes y factores intangibles (paisaje, seguridad, estatus o calidad ambiental).

• Determinación del Valor por la Demanda: A diferencia de los bienes comunes, el precio del suelo urbano no baja con el aumento de oferta; se determina en función del precio máximo que el mercado está dispuesto a pagar por el mejor uso futuro (ejemplo de referencia: la tarifa de una habitación de hotel, que sube en temporada alta por la demanda exógena sin modificar los costos de construcción).

Relación entre el Precio del Suelo y las Políticas Tributarias

• Avalúo Fiscal vs. Valor de Mercado: El avalúo fiscal es una proporción del valor de mercado. Para garantizar equidad, es indispensable que la distancia proporcional entre el valor fiscal y el de mercado sea homogénea en todas las propiedades de la ciudad.

• Gentrificación: Proceso urbano mediante el cual la población residente original de un sector es desplazada progresivamente por grupos de mayor nivel adquisitivo como consecuencia del aumento en los valores de la tierra y la presión impositiva.

• Efecto Virtuoso del Impuesto al Suelo: Un tributo significativo sobre el suelo en proceso de urbanización frena la especulación y acota las expectativas de valorización, trasladando la carga del comprador hacia el propietario especulador

Nuevos Instrumentos de Financiamiento Urbano: Captura de Plusvalías

• Definición de Captura de Plusvalías: Mecanismo de gestión e imposición fiscal mediante el cual el Estado recupera para la comunidad una porción de las rentas secundarias y valorizaciones del suelo generadas por la inversión pública, la normativa urbanística o el crecimiento general de la ciudad.

• Desvinculación entre Derecho de Propiedad y Derecho de Construcción:

1. El derecho de propiedad sobre un lote no incluye el derecho ilimitado a edificar.
   

2. Derecho de Construcción: Facultad pre patrimonial del Estado que solo se transfiere y consolida en el patrimonio del privado cuando este efectiviza la construcción bajo las normas vigentes. Si el edificio se demuele, los derechos se extinguen y se aplican las nuevas restricciones.

• Tres Modalidades Típicas de Captura de Plusvalías:

1. Captura Directa del Incremento de Valor del Suelo: Medición del precio del suelo antes y después de una acción estatal (cambio de norma u obra pública). El municipio recauda un porcentaje de la diferencia neta (plusvalía) al momento de autorizar el acto administrativo.

2. Venta de Derechos de Construcción / "Suelo Creado": El Estado establece un coeficiente de aprovechamiento básico y no oneroso igual para toda la ciudad. Si el desarrollador requiere construir por encima del básico (hasta el máximo normativo), debe comprar al municipio los derechos de construcción adicionales

3. Cesión Ampliada de Suelo y Obligaciones de Urbanización: Se exige al urbanizador la entrega de porcentajes de suelo para espacio público y la cesión obligatoria de tierra para programas de vivienda social o equipamiento.

• Límite Operativo: La captura debe participar de las rentas extraordinarias sin absorber la ganancia normal del desarrollador para evitar paralizar el mercado inmobiliario. Asume la necesidad de articular de forma obligatoria el planeamiento urbano con la política fiscal.

Dinámicas del Mercado Inmobiliario en Centros Turísticos

• Impacto de la Demanda Exógena: En ciudades turísticas de alto valor ambiental, la demanda de suelo está impulsada por capitales exógenos y compradores de elevado poder adquisitivo para segunda residencia o emprendimientos de lujo (barrios cerrados con golf o pistas de esquí).

• Efectos Socioespaciales:

  • Distorsión de Precios: Eleva la escala general de precios del suelo, imposibilitando el acceso al mercado formal para las familias residentes de ingresos medios y bajos.

  • Segregación y Conurbación Periférica: Los residentes son expulsados hacia periferias distantes y desarticuladas o recurren a la ocupación informal de los faldeos de montaña.

  • Conquista de la Montaña: Ocupación física de las laderas tanto por sectores altos (desde arriba) como informales (desde abajo), afectando la seguridad hidráulica y la calidad paisajística.|

Valor Público vs. Producto Turístico

• Definición de Valor Público: Conjunto de atributos colectivos intangibles (como la escala de aldea, el paisaje de montaña, el frente lacustre, la arquitectura de montaña y la tranquilidad) que generan bienestar y gozo compartido en la comunidad.
  

• Relación con el Producto Turístico: El producto turístico es una visión sectorial y comercial. El valor público es integral y le da origen al atractivo; si el mercado especulativo deteriora el paisaje o segrega a la población, destruye el propio valor público que sustenta la economía local.

Estado local promotor

• Modelo de gestión municipal que supera la regulación pasiva e interviene activamente en el mercado de suelo para orientar el desarrollo urbano, capturar plusvalías inmobiliarias y redistribuir recursos hacia la equidad social.

• Eficiencia y Eficacia:

  • Eficiencia: Uso óptimo de los recursos presupuestarios y técnicos.

  • Eficacia: Capacidad de aprovechar las oportunidades territoriales para cumplir la misión del gobierno local.

Tres Premisas del Tributo Local

• El impuesto inmobiliario es un inductor del desarrollo urbano y no una mera herramienta fiscal.

• Debe analizarse de forma integrada dentro del sistema fiscal municipal.

• Exige adecuar las capacidades técnicas (catastro multipropósito) y políticas locales.

• Valor de Uso Actual vs. Valor Potencial Futuro:

Gravar la tierra en función de su uso futuro o mayor aprovechamiento normativo castiga la inacción del especulador y estimula la inversión constructiva.

Límites Jurídicos al Derecho de Edificar:

• Función Social de la Propiedad: El derecho de propiedad no es absoluto ni incondicionado. El municipio tiene la facultad jurídica de limitar volúmenes y alturas para impedir el abuso del derecho a edificar y resguardar el patrimonio y el paisaje

Objeto general y objetivos especificos

• Objeto General: tiene por objeto la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable en la Provincia de Buenos Aires, en consonancia con la Constitución Provincial, la Constitución Nacional y los tratados internacionales.

• Objetivos Específicos

1. Promover la generación y gestión de proyectos habitacionales, urbanizaciones sociales y regularización de barrios informales.

2. Atender de forma integral la diversidad y complejidad de la demanda urbano-habitacional.

3. Generar nuevos recursos estatales mediante instrumentos que reduzcan la especulación en el valor del suelo.

Lineamientos operativos

• Las políticas deben orientarse a reducir gradualmente el déficit habitacional priorizando a familias vulnerables con pobreza crítica o necesidades especiales. La Autoridad de Aplicación y los municipios deben promover suelo urbanizado, reurbanizar villas, ejecutar servicios básicos, equipamiento comunitario, regularización dominial y refuncionalizar el patrimonio histórico.

Responsabilidades estatales y registros

• Responsabilidades del Estado: El Estado Provincial ejecuta las políticas con la participación obligatoria de los Municipios y de Organizaciones No Gubernamentales (ONG) sin fines de lucro vinculadas al hábitat. El Poder Ejecutivo reglamenta y designa la Autoridad de Aplicación con asignación presupuestaria y capacidad técnica.

• Registro de Demanda Habitacional: Los municipios son responsables de registrar formalmente las demandas habitacionales locales e informarlas a la Autoridad de Aplicación provincial.

• Intangibilidad de Recursos: Todos los recursos monetarios, en obras o en tierras captados por la ley deben destinarse exclusivamente a los fines habitacionales urbanos regulados, garantizando su administración financiera e intangibilidad

El Desafío Urbano Latinoamericano y la Función Social de la Propiedad

Propósito Fundamental de los Instrumentos: Superar el modelo tradicional de urbanización segregada e inequitativa en América Latina a través de la intervención pública en el mercado inmobiliario, la recuperación de las plusvalías urbanas y la garantía de la función social de la propiedad.