Phame (Pty) Ltd v Paizes notes

Sale – Purchase price – Reduction in

• Innocent misrepresentation: Purchaser entitled to relief under the Aedilitian remedies.
• Dictum et promissum: Meaning of. Purchase of shareholding in a company; asset of company a rent-producing property; representation false as to rates payable.
• Had purchaser known true facts, purchase price would have been lower. Entitled to relief whether Aedilitian relief applicable to sale of incorporeals, question discussed.

Headnote

• The Aedilitian remedies (actio redhibitoria or actio quanti minoris, as the case may be) are available if the res vendita suffered from a latent defect at the time of the sale.
• The Aedilitian remedies are also available if the seller made a dictum et promissum to the buyer upon the faith of which the seller entered into the contract or agreed to the price in question, and it turned out to be unfounded.
• A dictum et promissum is a material statement made by the seller to the buyer during the negotiations, bearing on the quality of the res vendita and going beyond mere praise and commendation.
• Whether a statement by the seller goes beyond mere praise or commendation will depend on the circumstances of each case.
• Relevant considerations could include the following:
  • Whether the statement was made in answer to a question from the buyer.
  • Its materiality to the known purpose for which the buyer was interested in purchasing.
  • Whether the statement was one of fact or of personal opinion.
  • Whether it would be obvious even to the gullible that the seller was merely singing the praises of his wares, as sellers have ever been wont to do.
• Quaere: Where there is a dictum et promissum as described above, followed by a written contract which is silent as to it, can it operate at all, having regard to the law as to written contracts and extrinsic facts?
• Semble: The current climate of opinion is propitious and receptive for the Aedilitian remedies being extended to apply to the sale of incorporeals.
• In October, 1970, the plaintiff had negotiated with the defendant for the purchase of defendant's shareholding in, and certain claims against, a company. The principal asset of the company was an immovable property which was rent-producing. To the knowledge of the defendant, the plaintiff was interested in the purchase of this property because of the income derived from the property.
• Amongst the factors which affected the true value of the shareholding in the company were the expenses incurred by it in connection with the property, the rental which was being produced, and the potential additional rental reasonably expected to be produced. The defendant's agent represented to the plaintiff that the municipal assessment rates and other charges were R4 646. This representation was to the knowledge of the agent material.
• On 15th October, the plaintiff, believing the rate to be as disclosed, bought from the defendant the entire shareholding and all the directors and shareholders' claims against the company for R846 000. At the time the representation was made it was false for the company's annual liability for rates and other charges was R14 736 and had been so prior to September, 1970. Had the plaintiff known this he would not have agreed to pay the price paid as the true value of the shareholdings and claims was R815 000. By far the greater part of the price was in respect of the shareholding. The rental income was R93 480 and the expenses R18 002 per annum.
• There had been an increase in rental in September, 1970, arising out of an actual increase in rates. An investor would therefore have realised, had the true facts been known to him, that potential rent increase was not likely to be achieved because it had been absorbed by the R11 500 increase of rates and the consequential very recent increase of rents.
• Plaintiff claimed a reduction of the purchase price by an amount of R31 000. In the alternative this amount was claimed as damages. The defendant excepted to the combined summons, which exception was dismissed.
• Held, that the Aedilitian relief recognised under the Roman-Dutch law could, while retaining its basic principles, be adapted to apply to the modern circumstances of this case.
• Held, further, that the pleadings laid the foundation for the Aedilitian relief of a reduction of the purchase price.
• The decision in the Witwatersrand Local Division in Paizes v Phame (Pty.) Ltd., confirmed.
• Die Hof a quo het vir sy houding gesteun op Hall v Milner, 1959 (2) SA 304; Van Schalkwyk v Prinsloo, 1961 (1) SA 665; Overdale Estates (Pty.) Ltd. v Harvey Greenacre & Co. Ltd., 1962 (3) SA 767; Elsie Motors (Edms.) Bpk. v Breedt, 1963 (2) SA 36. Van die vier sake is dit eintlik net Hall v Milner en Van Schalkwyk v Prinsloo wat onomwonde steun verleen aan die geleerde Regter se houding. In Overdale Estates v Harvey Greenacre en Elsie Motors v Breedt het dit slegs gegaan oor die vraag of 'n eis gegrond op onskuldige wanvoorstelling 'n actio quanti minoris is wat volgens art. 3 (2) (b) (iii) na 'n jaar verjaar, en bevind dat, indien sodanige eis bestaanbaar is, dit 'n actio quanti minoris is. In Van Schalkwyk v. Prinsloo is Hall v Milner sonder byhaling van nuwe gesigspunte as korrek aanvaar. Die juistheid van Hall v Milner het nog nie voor hierdie Agbare Hof ter sprake gekom nie. In Breedt v Elsie Motors (Edms.) Bpk., 1963 (3) SA 525, het dit slegs gegaan oor die betekenis van die uitdrukking 'valse voorstelling' in die pleitstuk. Tot en met Hall v Milner is daar geen gerapporteerde saak waarin 'onskuldige wanvoorstelling' as grondslag vir 'n eis om skadevergoeding erken is nie. Daar was wel 'n obiter dictum in Brink v Robinson and Wife, 1916 O.P.A. op bl. 90, waarin die retoriese vraag gestel word waarom iemand dan nie skadevergoeding by 'n onskuldige wanvoorstelling kan verhaal nie. Steyn v Davis and Darlow, 1927 T.P.A. 651, is op hierdie punt neutraal. In Dickson & Co. v Levy, 11 S.C. 33, is wel beslis dat onskuldige wanvoorstelling nie aanleiding gee tot 'n eis om skadevergoeding nie. Daar word egter nie na gesaghebbende bronne verwys nie. In Ramon v Jackson, 1955 (1) P.H. A6, vollediger gerapporteer as Ramos v Jackson in Farlam & Hathaway, A Case Book on the South African Law of Contract bl 228 het die Kaapse Provinsiale Afdeling in 'n saak wat groot ooreenkoms vertoon met hierdie een beslis dat 'n eis om skadevergoeding.
• van Hall v Milner het nog nie voor hierdie Agbare Hof ter sprake gekom nie. In Breedt v Elsie Motors (Edms.) Bpk., 1963 (3) SA 525, het dit slegs gegaan oor die betekenis van die uitdrukking 'valse voorstelling' in die pleitstuk. Tot en met Hall v Milner is daar geen gerapporteerde saak waarin 'onskuldige wanvoorstelling' as grondslag vir 'n eis om skadevergoeding erken is nie. Daar was wel 'n obiter dictum in Brink v Robinson and Wife, 1916 O.P.A. op bl. 90, waarin die retoriese vraag gestel word waarom iemand dan nie skadevergoeding by 'n onskuldige wanvoorstelling kan verhaal nie. Steyn v Davis and Darlow, 1927 T.P.A. 651, is op hierdie punt neutraal. In Dickson & Co. v Levy, 11 S.C. 33, is wel beslis dat onskuldige wanvoorstelling nie aanleiding gee tot 'n eis om skadevergoeding nie. Daar word egter nie na gesaghebbende bronne verwys nie. In Ramon v Jackson, 1955 (1) P.H. A6, vollediger gerapporteer as Ramos v Jackson in Farlam & Hathaway, A Case Book on the South African Law of Contract, bl. 228, het die Kaapse Provinsiale Afdeling in 'n saak wat groot ooreenkoms vertoon met hierdie een, beslis dat 'n eis om skadevergoeding gegrond op onskuldige wanvoorstelling nie bestaanbaar is nie. Weer eens is nie na gesaghebbende bronne verwys nie. In die betreklik onlangse saak Hamman v Moolman, 1968 (4) S.A. 340, het hierdie Agbare Hof hom in 'n rigtingewende verklaring sterk uitgespreek teen die erkenning van aanspreeklikheid selfs vir nalatige wanvoorstelling. Hou mens in gedagte dat aanspreeklikheid vir wanvoorstelling in wese aanspreeklikheid ex delicto is (sien Trotman and Another v Edwick, 1951 (1) SA op bl. 449 – 450; Scheepers v. Handley, 1960 (3) SA op bl. 58; De Jager v Grunder, 1964 (1) SA 446 (AA), passim), dan is aanspreeklikheid vir skadevergoeding op grond van 'onskuldige' wanvoorstelling soveel te meer onbestaanbaar. In die Romeinse reg kon skadevergoeding en selfs tersydestelling van 'n ooreenkoms deur wanvoorstelling verkry, slegs geëis word by bedrog, d.w.s. opsetlike wanvoorstelling. By negotia stricti juris is met die actio doli opgetree – sien Jörs–Kunkel–Wenger, Römisches Recht, 3de ed., para. 62 (d), bl. 109, en para. 160, bl. 260; Kaser, Das Römische Privatrecht, band I (1955 ed.), para. 59 IV, bl. 214 en para. 146 IV, bl. 524 oor die klassieke Romeinse reg; Kaser, band II, para. 202 VII, bl. 61 en para. 273 III, bl. 318; Van Oven, Leerboek van Romeinsche Privaatrecht, 2de uitg., bl. 322, 359; Windscheid, Lehrbuch des Pandektenrechts, 8ste uitg., band I, para. 78, bl. 343; Dernburg, Pandekten, band I, para. 104, bl. 246. By neqotia bonae fidei is met die relevante kontraksakie opgetree, en wel omdat die actio doli, infamia meegebring het, en dus subsidiêr was. Sien Van Oven, op. cit., bl. 360; Kaser, op. cit., band I, bl. 524; Jörs–Kunkel–Wenger, op. cit., bl. 260; D. 4.3.1.1 en 4 en 6 en 7 en 8 en lex 7; C. 2.20(21).2. Of daar nou met die actio doli opgetree word of met 'n ander actio was bedrog steeds voorvereiste vir aanspreeklikheid, sien die skrywers hierbo aangehaal passim, en D. 4.3.1.2 en 3; D. 2.14.7.9; D. 4.3.37, en vgl. ook D. 2.1.7.4. Behalwe dat die onderskeiding tussen negotia stricti juris en negotia bonae fidei in die Romeins–Hollandse reg nie meer bestaan het nie, en bedrog ook nie meer infamia meegebring het nie, is vir skadevergoeding weens wanvoorstelling en tersydestelling van 'n ooreenkoms deur wanvoorstelling verkry, ook in die Romeins–Hollandse reg bedrog (ook genoem arglist) vereis, sien De Groot, Inleiding, 3.1.19; 3.17.3.; 3.48.7; Groenewegen, De Legibus Abrogatis, ad C. 2.20(21).2 en ad C. 2.20(21).8; Decker se aantekening no. 1 op Van Leeuwen, Roomsch Holl. Recht, 4.42.1; Van Leeuwen, Censura Forensis, 1.1.4.42; Voet, Commentarius ad Pandectas, 4.3.1 e.v.; Van der Linden, Koopmanshandboek, 1.14.2(c); Van Bynkershoek, Observationes Tumultuariae, 1.62; 1.112; 1.590; 2.1153; 2.1161; 2.1886; 4.3249; 4.3287. In Hall v Milner word aanspreeklikheid vir onskuldige wanvoorstelling gebaseer op die edikte van die Aediles Curules, en veral op dié deel van die slawe–edik, waarvolgens die verkoper dan aanspreeklik sou wees indien die merx nie die eienskappe het wat deur die verkoper by wyse van dicta et promissa daaraan toegeskryf is nie. Dit is moeilik om die gedagtegang van die Hof in Hall v Milner te volg. Die Hof skyn te aanvaar dat daar eintlik nie wesentlike verskille tussen dicta en promissa bestaan nie (bl. 309H – 310C en weer op bl. 313B – C) en dat dicta en promissa 'terms of the contract on which the parties have agreed' was (bl. 313E). Op bl. 316F word dicta en Promissa egter gelyk gestel met 'n material misrepresentation waardeur die koper has been induced to enter into a contract, en wel omdat material representations inducing a contract were regarded as part of such contract. Nogtans ontken die Hof op bl. 316H enige voorneme om te kenne te gee dat dicta promissave A 'should in our law be regarded as part of the terms of such contract, because the division of contracts into such compartments serves a very useful purpose to­day'. Dat dicta net soom promissa terme van die ooreenkoms was, en dus verklarings vir die waarheid waarvan die verkoper kontraktueel instaan, skyn bo twyfel te staan, altans wat die Justiniaanse Reg betref. Sien Kaser, op. cit., band I, para. 131 IV, bl. B 464, en band II, para. 264, bl. 287; Jörs–Kunkel–Wenger, op. cit., para. 144, bl. 233, en veral bl. 235; Van Oven, op. cit., bl. 266; A. L. Olde Kalter, Dicta et Pomissa, diss. Utrecht, 1963, passim; B. Nicholas, Dicta Promissave, in Studies in the Roman Law of Sale, bl. 91. Van Warmelo, Vrywaring teen Gebreke bij Koop in Suid–Afrika, bl. 25, en C Haymann, Die Haftung des Verkäufers für die Beschaffenheit der Kaufsache, bl. 32, is enigsins onduidelik. Stein. Fault in the Formation of Contract in Roman Law and Scots Law, bl. 43, e.v. skyn te meen dat dicta ook innocent misrepresentations kan insluit. Dit skyn ook die houding te wees van Burchell. 'Honest Misrepresentation and Damages,' 1950 (band 67) S.A.L.J. op bl. 125. Hierteenoor beweer Mulligan, 'No D Orchids for Misrepresentation?' in 1951 (band 68) S.A.L.J. op bl. 158 – 160, dat dicta en promissa warranties was, en in hierdie opsig stem hy saam met Monier, wie se werk vir my ongelukkig nie beskikbaar was nie, en met Van Oven. Die standpunt van Kaser, Jörs–Kunkel–Wenger, Van Oven en Mulligan is die juiste; Mulligan se stelling is trouens ook deur E die Hof in Hall v Milner aanvaar, sien bl. 311G. Die tekste self bevestig ook hierdie indruk. Sien D. 21.1.14.9; D. 21.1.18.1 en 2; D. 21.1.19 pr., 1, 2, 3, en 4; D. 21.1.17.20; D. 21.1.52, en les bes; D. 4337. Dit gaan nie net oor verklarings of wanvoorstellings nie, maar oor verklarings wat gemaak is ut praestentur. Hierdie tekste, en veral D. 4.3.37, getuig ook dat in die Romeinse reg daar al wel deeglik onderskei F is tussen 'n wanvoorstelling gemaak decipiendi causa aan die een kant, en dicta promissave wat gemaak is ut praestentur, d.w.s. tussen wanvoorstellings (misrepresentations) en waarborge of ondernemings (warranties), en dat die Hof in Hall v Milner op bl. 312D – E, verkeerd is waar dit beweer dat daar in die Romeinse reg nie onderskei G is tussen wanvoorstellings en terme van 'n kontrak nie. In die Romeins–Hollandse reg is daar geen gesag vir die stelling dat selfs by 'n koopkontrak onskuldig wanvoorstelling onder die vaandel van die actio quanti minoris aanleiding gegee het tot 'n eis om herstellende skadevergoeding (restitutionary damages) of prysvermindering nie. De Groot, Inleiding, 3.15.8, regverdig nie hierdie afleiding nie – sien H Van der Keessel se aantekening hierop in Praelectiones Iuris Hodierni, uitgawe Van Warmelo, Coertze en Gonin, band IV, bl. 412. Van Leeuwen, Roomsch Hollandsch Recht, 4.18.6, 10, 11, 12 en 13, dra niks noemenswaardig by nie. In sy Censura Forensis, 1.4.19.15 (waarna verwys word in Hall v Milner op bl. 314D – E) sê Van Leeuwen wel dat die verkoper gebonde is vir quaecumque de re dixerit, aut affirmaverit praestare, maar hierdie kriptiese stelling kan nouliks uitgelê word as 'n stelling dat die verkoper vir onskuldige wanvoorstellings instaan – veel eerder slaan dit op waarborge, wat hy onderneem het. Dit is immers uit para. 19 eod. duidelik dat Van Leeuwen die verkoper slegs vir bedrieglike wanvoorstellings aanspreeklik hou. Sien ook RoomschHollandsch Recht, 4.18.7. Matthaeus, De Auctionibus, 1.8.23, praat ook nie noodwendig van 'n blote verklaring nie, maar eerder van 'n A term van die ooreenkoms. Hierdie bewysplek word vermeld in Hall v Milner, op bl. 314F. Op dieselfde plek word ook verwys na Huber, Praelectiones Juris Civilis ad D., 21.1.2 en 3. Dit word aan die hand gedoen dat hierdie bewysplekke eintlik geen waarde het nie, want Huber skyn te meen dat daar in sy tyd eintlik geen bestaansreg vir die aksies van die Aediles was nie behalwe by koop van diere – sien 4 en 5. B Huber, Hedendaegse Rechtsgeleertheyt, 3.5.40 e.v., werp ook nie lig op die probleem waarmee ons te doen het nie. Voet, Commentarius ad Pandectas, 21.1.3, laat duidelik blyk dat die verkoper slegs aanspreeklik is vir dicta gemaak ut praestentur. Prys die verkoper die goed aan met die doel om die koper te bedrieg, dan is hy nie ex dicto promissove aanspreeklik nie, maar weens bedrog. Nog duideliker stel hy C dit in 4.3.4 waar hy verklaar dat die actiones aedilitiae nie beskikbaar is nie, maar wel 'n aksie gegrond op bedrog indien die verkoper iets sê non eo animo, ut praestaret, maar decipiendi animo. Dit is duidelik dat daar by Voet geen sprake kan wees van 'n actio quanti minoris weens onskuldige wanvoorstelling, onder die vaandel van 'n D dictum of promissum nie. Voorts blyk uit hierdie passasie dat die stelling dat daar in die Romeins– Hollandse reg nie onderskei is tussen wanvoorstellings, aan die een kant, en terme van die kontrak, aan die ander kant, net nie waar is nie.
• E Mens hoef egter nie net op skrywers te steun vir die ontkenning van aanspreeklikheid, volgens Romeins–Hollandse reg, vir onskuldige wanvoorstellings nie. Daar is ook die beslissings van die Hoë Raad, d.ws.. die Appèlhof vir Holland, Zeeland en Wes–Friesland. Sien, veral die beslissings deur Van Bynkershoek gerapporteer Obs. Tum. 1.62; 2.1161; 2.1886. In sy uitspraak sê CLAASSEN, R., verder dat hy geneig is F om die beslissings in Hall v Milner e.d.m. te beskou as 'a very equitable, logical and much needed development in our law'. Daarteenoor stel ek die houding van hierdie Agbare Hof op bl. 348 van Hamman v Moolman, supra. Steun vir CLAASSEN, R., se houding is wel te vind in die reedsgenoemde artikels van Burchell en Mulligan in die South African Law G Journal en 'n vlugtige blik op hierdie artikels sal seker nie onvanpas wees nie. Die bal is aan die rol gesit deur Burchell in 'n artikel 'Honest Misrepresentation and Damages' in band 67 (1950) S.A.L.J., bl. 121 e.v. Burchell bou sy betoog grootliks op die opvatting dat dicta sive promissa wanvoorstellings is. Hierdie uitgangspunt is verkeerd. Voorts meen Burchell ook (op bl. 126) dat daar in die Romeinse reg en H die Romeins–Hollandse reg nie tussen 'misrepresentation' en 'warranty' onderskei is nie. Hierdie stelling kan nie aanvaar word nie. Verder sinspeel Burchell daarop dat daar by (onskuldige) wanvoorstelling gebrek aan consensus is. Indien dit die geval is, is daar natuurlik geen kontrak nie, en is die 'misleide' se remedie aanvegting van die oëskynlike kontrak, en nie skadevergoeding nie (ook al noem mens dit 'restitutional' of 'restitutionary damages'). In sy artikel 'No Orchids for Misrepresentation?'
• wees nie. Die bal is aan die rol gesit deur Burchell in 'n artikel 'Honest Misrepresentation and Damages' in band 67 (1950) S.A.L.J., bl. 121 e.v. Burchell bou sy betoog grootliks op die opvatting dat dicta sive promissa wanvoorstellings is. Hierdie uitgangspunt is verkeerd. Voorts meen Burchell ook (op bl. 126) dat daar in die Romeinse reg en H die Romeins–Hollandse reg nie tussen 'misrepresentation' en 'warranty' onderskei is nie. Hierdie stelling kan nie aanvaar word nie. Verder sinspeel Burchell daarop dat daar by (onskuldige) wanvoorstelling gebrek aan consensus is. Indien dit die geval is, is daar natuurlik geen kontrak nie, en is die 'misleide' se remedie aanvegting van die oëskynlike kontrak, en nie skadevergoeding nie (ook al noem mens dit 'restitutional' of 'restitutionary damages'). In sy artikel 'No Orchids for Misrepresentation?' in band 68 (1951) S.A.L.J., bl. 157 e.v., wys Mulligan, met eerbied gesê tereg, daarop dat Burchell se uitgangspunt verkeerd is. Hy meen nogtans dat 'n eis vir quanti minoris damages, soos hy dit noem, geregverdig is, A maar slegs in subsidio, waar restitusie nie moontlik is nie of nie wenslik nie. Sy betoog is dat dit onbillik is dat die 'misleier' die voordeel wat hy deur 'onskuldige wanvoorstelling' verkry het, behou (bl. 162), blykbaar omdat die behoud van die voordeel strydig is met die stelreël nemo debet locupletari aliena jactura (bl. 163). Indien die B 'misleide' weens 'onskuldige wanvoorstelling' die kontrak ter syde kan stel, dan behoort hy onder gepaste omstandighede ook vermindering van sy teenprestasie, met instandhouding van die kontrak, te kan verhaal. In 'n later reeks artikels, nl. 'Misrepresentation, Warranty Estoppel, etc.' band 77 (1960) S.A.L.J., bl. 193 e.v. en bl. 323 e.v., bespreek Mulligan weer eens die probleem van 'innocent misrepresentation'. Op bl. 202 e.v. staan hy, tereg krities teenoor die C grondslag van die beslissing in Hall v Milner, maar origens skyn hy nog by sy vroeër standpunt te staan, behalwe dat hy die uitdrukking quanti minoris damages terugtrek en vervang met 'restitutionary damages'. Teen Mulligan se benadering kan, wat die Romeins–Hollandse reg betref, D twee besware aangevoer word. Alhoewel vandag vrywel algemeen aanvaar word dat iemand, wat deur 'n onskuldige wanvoorstelling tot sluiting van 'n kontrak beweeg is, die kontrak kan aanveg en tersyde stel, is daar in die Romeinse reg en die Romeins–Hollandse reg geen gesag vir hierdie houding nie. Dit is 'n reël wat vanuit die Engelse 'Equity' hier by ons ingevoer is. Om nou verder te gaan en as 'n 'logiese' uitbreiding aan E die 'misleide' 'n eis om skadevergoeding (al noem mens dit, om die pil te versuiker, 'restitutional' of 'restitutionary damages') toe te ken, sou die uitbreiding wees van 'n vreemde gewas in ons regstelsel. Bowendien is dit oëverblindery om sogenaamde 'restitutional damages' voor te hou as restitusie. By restitusie moet albei van weerskante F teruggee wat ontvang is, maar by 'restitutional damages' word aan die onskuldige wanvoorsteller teen wil en dank 'n kontrak opgedwing, wat anders is as die een wat hy wel gesluit het. Dit is moeilik om die 'billikheid' van die reëling in te sien. Die onskuldige wanvoorsteller handel per slot van rekening bona fide en selfs sonder culpa. Hy is nie oneerlik nie, en ook nie nalatig nie – G welke billikheid steek nou daarin om hom vir skadevergoeding, en selfs 'restitutionary damages', aanspreeklik te hou? Die poging om die 'billikheid' te onderskraag met die stelreël nemo debet locupletari aliena jactura ruk laasgenoemde stelreël heeltemal uit verband. Dit wil voorkom of diegene wat aanspreeklikheid vir onskuldige H wanvoorstelling voorstaan, in die wanvoorstelling (misrepresentation) hoe onskuldig ook, al klaar iets onbehoorliks sien, en uit die oog verloor dat die Romeine al aanvaar het in pretio emptionis et venditionis naturaliter licere contrahentibus se circumvenire (D. 4.4.16.5). Sien ook D. 19.2.22.3; C. 4.44.8. In Van Bynkershoek, Obs. Tum. 2.1886, word D. 4.4.16.5, met instemming aangehaal, en in Poole and McLennan v Nourse, 1918 A.A. 404, haal WESSELS, R., (in die verslag van die beslissing van die Hof a quo, op bl. 411) weer D. 19.2.22.3 met instemming aan. Wat die jongste Suid–Afrikaanse handboeke oor die koopkontrak betref: Mostert, Joubert en Viljoen, Die Koopkontrak (1972) gee in hoofsfuk XI (bl. 184 e.v.) 'n historiese oorsig van die verkoper se aanspreeklikheid vir gebreke. Op bl. 188 vermeld hulle dicta en promissa, maar deel A origens nie veel mee nie. Op bl. 237 – 238 verklaar hulle egter onomwonde dat dicta en promissa waarborge is. Mackeurtan, Sale of Goods in South Africa, 4 ed., (1972) deur O'Donovan, bl. 118, neem geen definitiewe standpunt in oor 'innocent misrepresentation' nie. Op bl. 241 skyn die skrywer dictum as 'n 'representation' te beskou, teenoor B promissum, wat dan 'n warranty sou wees. Norman, Purchase and Sale in South Africa, 4 ed. (1972) deur Belcher, op bl. 80 e.v., skyn Hall v Milner as gesaghebbend te aanvaar. Sien egter bl. 355. Regsvergelyking. (a) Tot en met die Misrepresentation Act van 1967 kon volgens Engelse reg geen skadevergoeding weens 'innocent C misrepresentation' verhaal word nie. Die misleide kon slegs ontbinding van die kontrak eis. Art. 2 (2) van genoemde Wet het hierin verandering gebring. Dit bepaal dat waar iemand weens 'n 'misrepresentation' wat nie 'fraudulent' is nie, geregtig is om die kontrak weens die wanvoorstelling te ontbind, en ontbinding van die kontrak eis, 'n hof of arbiter ontbinding kan weier en skadevergoeding D 'in lieu of rescission' mag toestaan. Die misleide het dus nie 'n reg op skadevergoeding nie. Hy moet nog steeds ontbinding aanvra, en dan kan die hof ontbinding weier, en in plek daarvan skadevergoeding toeken – sien Treitel, The Law of Contract, 3rd ed. (1970), bl. 300, waar die teks van die artikel ook weergegee word. (b) Volgens die Duitse reg is E 'n kontrak slegs weens opsetlike wanvoorstelling (arglistige Täuschung) aanvegbaar – sien Flume, Das Rechtsgeschäft (1965) bl. 541 e.v. Wat koop betref, vind die Romeinse reg weerklank in die B.G.B. Volgens art. 459 is die verkoper aanspreeklik vir gebreke in die saak, en ook vir 'Zusicherung' betreffende eienskappe van die saak. Nie elke verklaring is 'n 'Zusicherung' nie, maar slegs 'n verklaring wat in 'vertragsmässig F bindender weise' gemaak is – sien Staudinger se Kommentar op die B.G.B., band II (1955), bl. 281 ad art. 459; Soergel–Siebert, Kommentar op die B.G.B.. band II (1962), bl. 82, ad art. 459, en ook Palandt, Kom. op die B.G.B. (1970 uitgawe) bl. 397. (c) In Nederland is 'n ooreenkoms weens bedrog, d.w.s. opsetlike misleiding, aanvegbaar; sien Algra, G Inleiding tot het Nederlands Privaatrecht, druk (1971), bl. 222. Die koper se aanspreeklikheid vir gebreke volgens Nederlandse reg wyk sterk af van die Romeinse en Romeins–Hollandse reëlings, en vergelyking is vrugteloos – sien art. 1540 e.v. van die B.W. H Ook in die Ontwerp B.W. is 'n regshandeling vernietigbaar weens bedrog, en bedrog word omskryf as 'enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling' – Ontwerp B.W., boek 3, titel 2, art, 3.2.10. E. Morris, S.C. (with him H. J. Erasmus), for the respondent: The question of negligent representations inducing a contract arose in the case of Hamman v Moolman, 1968 (4) SA 340. In regard to the dictum at p. 348D – F, modern commercial life is far more intense and complex than it was in the Roman times, but even in the Roman law there occurred development in the principles of the contract to meet the evolving commercial needs of the age. Misrepresentation in a modern contract, such as the sale of shares in a company, is vastly different from misrepresentation in the sale of slaves or animals or wine or corn. A The factors which go to make up the true value of shares are many and complex, often capable of interpretation only by skilled accountants. The verification of the assertions of the seller is often impracticable, especially