Bienes y Propiedad

Bienes

Artículo 58 c.p - Se garantiza la propiedad privada

• La propiedad privada debe ceder al interés público.

• Función social: El dominio es una función social (artículo 58).

• Prima el interés general sobre el particular.

• Función ecológica.

• Expropiación: Posibilidad permitida desde la constitución para el bienestar general, generando indemnizaciones para el titular afectado.

Regulación Dominio

• Sobre un bien solo recae un derecho real de dominio.

• Derecho real con todos sus atributos: uso, goce y disposición.

• Derecho subjetivo: Facultad de ejercer los derechos derivados de una norma en concreto.

  1. Patrimoniales: Genera contenido económico.

  2. Extra patrimoniales.

Historia del Dominio

1. Pueblos nómadas se empiezan a asentar.

2. Roma:

   • El dominio recaía sobre el pater.

   • Se empieza a ver como algo individual para los ciudadanos romanos.

3. Edad Media, feudalismo:

   • Los señores feudales eran los dueños de la tierra.

   • Los señores feudales le brindaban protección al rey.

4. Revolución Francesa, Declaración de los Derechos del Hombre:

   • Derecho de propiedad: Se entendía como algo inherente a la persona, inviolable.

   • Todas las personas podían ostentar el derecho de propiedad, concepción individual.

5. Revolución Rusa:

   • Se buscaba que no existiera la propiedad privada sino algo que le perteneciera a todas las personas.

   • Modelo comunista. DOMINIO

Dominio

• El derecho de dominio no se puede ver como un derecho fundamental:

  • No cuenta con las características de los derechos fundamentales.

  • Se puede tutelar por conexidad a través de otros derechos.

  • El dominio debe estar protegido, pero no es de carácter fundamental.

  • Se crean limitaciones constitucionales y legales.

• La constitución del 86 no tenia un a definición sobre el derecho de propiedad a través del acto legislativo n1 de 1936 donde se establece que la propiedad tiene una función social.

• Sentencia.

Atributos del Derecho de Dominio

1. Carácter relativo:

   • Tiene limitaciones en su ejercicio tanto constitucionales como legales.

2. Derecho exclusivo:

   • No se necesita de otro derecho para ejercerlo.

   • Su existencia no depende de otro derecho.

   • Solo un bien en particular solo existe un único derecho de dominio.

   • En copropiedad se tiene una cuota sobre el bien, se puede vender esa cuota.

3. Carácter perpetuo:

   • Existe mientras exista la cosa.

   • Es el mismo derecho de dominio que se transfiere.

   • Se puede llegar a perder a través de la expropiación (teoría).

   • Se dice que no, porque igual lo compra el estado.

4. Elasticidad:

   • Se puede utilizar uno o todos los poderes (uso, disposición, goce) que se tengan en el bien.

Poderes

1. Uso:

   • Servirse de la cosa para satisfacer las necesidades de su titular según la naturaleza del bien.

   • El uso indebido genera consecuencias jurídicas.

2. Goce:

   • Disfrutar para percibir sus frutos.

   • Frutos civiles (Art 717): Yo los puedo generar (canon de arrendamiento).

   • Frutos naturales (Art 714): El bien los da por sí mismo, se generan.

3. Disposición:

   • Facultad de realizar actos jurídico sobre el bien.

     • Material: Puedo modificar el bien según se me ocurra.

     • Jurídico: Actos más específicos, enajenarlo.

Núcleo Esencial de la Propiedad

• Nivel mínimo de ejerció de goce y disposición (si se puede limitar) que le genera una rentabilidad económica al titular.

Limitaciones de Carácter Constitucional

• Social y ecológico.

Limitaciones Legales de la Propiedad

• Limitaciones por interés general.

• Limitaciones por interés particular.

  • Limitaciones urbanísticas - POT (Plan de Ordenamiento Territorial):

    • Cómo se quieren organizar las ciudades.

      1. Expansión urbana.

      2. Zonificación.

      3. Zonas de cesión: Limita el derecho de propiedad.

  • Salubridad: Permisos que se generan para ciertos establecimientos, limita el derecho de dominio.

  • Higiene.

  • Seguridad y defensa: Polarización de los vidrios.

  • Económicas y sociales: Arriendo (Le puedo subir según lo que diga el IPC).

  • Cultural: Patrimonio arquitectónico.

  • Ambiental: Función ecología, van existiendo limitaciones.

  • Relaciones de vecindad:

    • Los particulares pueden exigir imitaciones en su vecindad.

    • Ley de Propiedad Horizontal (varios dueños de unidades privadas).

Abuso del Derecho

• Hecho generador de un daño, ejercer un derecho que yo tengo pero le voy a generar un daño a esa persona, genera indemnización de perjuicios.

  • Requisitos:

    1. Ejercicio legítimo y válido de un derecho: Yo estoy ejerciendo un derecho que efectivamente tengo.

    2. Desviación en la finalidad del derecho.

    3. No necesariamente se vulnera una norma.

    4. Se genera un daño a terceros.

  • Ejemplo de sociedades.

  • Abuso de las mayorías.

  • Abuso de minorías (veto con finalidad diferente a generar utilidad).

  • Abuso paritario.

  • Consecuencia: Se va a generar una indemnización de perjuicios.

Determinar Abuso del Derecho

• Ponderación entre el beneficio recibido y el daño.

• Determinar si el beneficio que se tuvo se podía generar de otra manera sin crearle daño a un tercero.

• Cláusulas de no enajenación: Pacto de dos personas en el cual se pacta que no se pueda enajenar un bien que le pertenece.

  • Acuerdo de voluntades.

Cláusulas de No Enajenación

• Acuerdo de no hacer algo, limita el derecho de propiedad.

• Concepto: Acuerdo de voluntades mediante el cual se establece una obligación de no hacer algo; en este caso, de no enajenar un bien.

  • Se le estipula al que tenga el título de dominio.

  • Tiene una prescripción por su uso de 10 años, desde que me incumplen tengo ese tiempo para reclamar el incumplimiento.

  • El incumplimiento es absoluto.

  • Obligación, vínculo personal, derecho real.

Teorías

• Prohibición absoluta de las cláusulas de no enajenación:

  • Principio de libre enajenación, principio de libre circulación de los bienes (Art 1866 c.c).

  • $Artículo 1866. Objeto de la venta$

  • $Pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.$

• Validez absoluta:

  • Bajo el principio de la voluntad privada, incluye la limitación del mismo, no puede haber una limitación al domino de manera absoluta, libre circulación, lo que importa es la libertad de las partes por mi propia voluntad yo elijo si quiero enajenar o no.

Que dice la Corte - 1936

Tres requisitos:

1. Temporalidad:

   • La cláusula no puede ser indeterminada o perpetua (aquellas que sean demasiado extensas, como la vida de alguien, serán tomadas como perpetuas).

   • Debe tener un plazo razonable.

2. Solo afecta una relación patrimonial:

   • Tiene que existir un acuerdo de voluntades, no puede existir un acuerdo de voluntades de manera unilateral.

3. Debe seguir un interés legítimo:

   • Debe tener una razón razonable; el ejemplo típico es la donación.

Regímenes Especiales de Propiedad

• Regímenes especiales de propiedad.

Copropiedad

• Cuando el derecho real de dominio lo ostentan dos o más personas (ficción legal es el mismo bien).

• La pluralidad de sujetos son titulares de un mismo derecho de dominio.

Clases de Copropiedad

• Copropiedad de tipo Germano:

  • No hace diferencia entre una cuota y una parte imaginaria que tiene y la cosa.

  • Relación directa entre los co-propietarios y la cosa, para hacer algo tener la autorización de los otros propietarios.

  • Relación Direca con el bien, relación directa propietarios y el bien, se maneja por unanimidad.

• El copropietario es dueño de su cuota aparte, es decir, si tiene una relación con la cosa (ficción legal).

  • El copropietario tiene el derecho de dominio sobre el inmueble, pero solo sobre una parte del mismo.

  • Lo regula el Código Civil: 2322-23340.

Cuando hay Copropiedad:

• Hecho jurídico: Sucesión por causa de muerte.

• Acto jurídico (manifestación de la voluntad): Sociedad, se establecen las reglas de la copropiedad.

• Disposiciones legales específicas que establecen el régimen de copropiedad: Régimen de medianerías (los muros).

• Relaciones sobre la cuota.

  • $Artículo 1868. Venta de cuotas de cosa común$

  • $Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aún sin el consentimiento de las otras.$

• No se puede pactar una cláusula de no enajenación en copropiedad porque es una norma de orden público y viola el principio de que nadie está obligado a vivir en indivisión; cada persona puede vender su cuota.

• Siempre se puede enajenar y se pueden establecer garantías sobre la misma.

• El gravamen persigue el bien recibido.

• La división no siempre se hace con la parte de la cosa, voluntad de las partes ej:(vacas), lo que entrego en garantía es la cuota aparte.

• $Artículo 949. Reivindicacion de cuota proindiviso$

• $Se puede reivindicar una cuota determinada proindiviso de una cosa singular.$

• Cualquiera de los propietarios puede ejercer la acción reivindicatoria y cubre a todos los demás (recuperar la tenencia del bien, es una solo tenencia por ende cubre a los demás).

Administrar

• Cualquiera de los copropietarios afecta al total de la comunidad, todos se ven beneficiados en la reivindicación.

• Pago de servicios de un bien en particular.

• Derecho de administrar.

• Puede ser delegada a una sola persona si eso es lo que se busca, puede ser una tercera persona o uno de los copropietarios (en el caso que delegue no se puede hacer la prescripción extintiva porque está actuando bajo la figura del mandato).

• Si se puede llegar a adquirir por prescripción adquisitiva la cuota de los demás, prescripción de carácter extraordinario adquisitiva de mala fe Actos de señor y dueño sobre la totalidad del bien.

Frutos

Si hay copropiedad todos pueden dividir la parte de los frutos.

• Cuota: algo ficticio imaginario se divide según la cantidad de cuota que tengo del bien.

• Sociedades: Se reparten utilidades entre los diferentes accionistas y se pactan para dividir las acciones.

• Art 2328 Usar la cosa: Debe usarse según la naturaleza del bien.

• $Artículo 2330: Cada uno de los que poseen en común una tierra labrantía (tierra de agricultura), tiene opción a que se le señale para su uso particular una porción proporcional a la cuota de su derecho, y ninguno de los comuneros podrá inquietar a los otros en las porciones que se les señalaren.$ Cada propietario queda con un pedazo para usarla para la agricultura, no desaparece la propiedad ni se divide el bien jurídicamente.

• La actuación de todos afecta (reivindicación).

• Derechos copropietarios sobre la cosa común.

• Art 2331, criadero de animales, más allá de tener en terreno en copropiedad los animales sean de copropiedad de manera independiente.

• $Artículo 2332: Cada uno de los que poseen en común un bosque, puede sacar de él la madera y la leña que necesite para su propio uso; pero no podrá explotarlo de otro modo, ni permitir a otros individuos hacer uso de tal bosque sino con la aquiescencia de todos los interesados.$ Se puede hacer con el consentimiento de todos los copropietarios.

• Art 2334: Terrenos contiguos.

  • No se pueden establecer cercas que impidan el paso de los animales.

  • El trato sobre esos bienes se toma como si estuviera en copropiedad.

  • No se le tiene que pedir permiso a ninguno de los otros.

  • Para efectos internos se deben tratar como copropietarios.

División:

• Derecho que tienen todos los propietarios.

• Art 13354.

• Nadie esta obligado a vivir en indivisión si me quiero salir siempre voy a tener la posibilidad jurídica de salirme.

• División material: Un bien que tiene la posibilidad de dividirse sin afectar la escénica del mismo.

• El valor económico debe ser dividido de manera correspondiente.

• División jurídica: Ante la imposibilidad de dividir el bien de manera material lo resuelvo vendiéndola.

• División por el valor del bien (división da valoren).

• El valor de mi cuota a través del pago del bien.

• Art 406 del código general del proceso, la demanda se les hace a los otros copropietarios, debe estar acompañada con un examen perencial, los bienes inmuebles están sujetos a registro.

• Art 409: Traslado y excepciones.

• Es distinto vender la cuota que solicitar la división.

• Cláusula de indivisión sobre el bien: No se puede lograr la división de un bien por un tiempo en específico. Pueden tener un tiempo máximo de 5 años pero una vez cumplidos podrá renovarse por un tiempo igual o menor, aplica para división material y jurídica.

• Cláusula de no enajenación: Contractual en el cual no se puede vender algo en un tiempo específico. Están prohibidas en la ley en las copropiedades. Debe contar con un plazo razonable.

Obligaciones que Tienen los Copropietarios

• Gastos o expensas comunes:

  • Cada uno de los propietarios debe responder según su cuota aparte, si uno paga la totalidad tiene el derecho de exigirle el pago a los demás copropietarios.

  • Es una relación de solidaridad frente terceros entre los distintos copropietarios.

• Reparaciones necesarias:

  • Es una obligación de todos los copropietarios de efectuar todas más mejoras necesarias para preservar el bien.

  • Si uno efectúa la mejora le puede pedir a los otros según su cuota aparte.

  • Art 2337.

• Deudas de la copropiedad:

  • Art 2325 CC.

  • La obligación frente a terceros es de manera solidaria.

1. Los copropietarios no se representan entre sí frente a terceros.

2. Si de forma expresa se menciona que la deuda la adquiere la comunidad y no o lo 1 la obligación se vuelve de manera conjunta.

• Deudas con la copropiedad:

  • Art 2326.

• Culpa leve: Los daños que yo le ocasione a la cosa común respondo hasta por culpa leve.

Reglamento de Copropiedad

• Copropiedad más no reglamento de propiedad horizontal.

• Es un cuasicontrato de propiedad (actos lícitos pero no voluntario) se convierte en un contrato el reglamento de copropiedad.

Reglamento de Copropiedad:

1. Variar las cuotas: Si yo no digo nada e va a entrar que toda las cuotas tienen un valor proporcional, forma en el que se divide el bien, se recogen los frutos, para que no sean proporcionales. Sinocomo lo. Copropietario lo escogían.

2. Para modificar el uso, goce, disposición: Se establece cómo se va a hacer el uso de la misma.

3. Administrador: Se establece quién va a hacer el administrador de la propiedad en general.

• Los inmuebles tienen que tener escritura pública, debe constar de escritura pública para instrumentarlo, el reglamento de copropiedad no debe de ser inscrito.

Formas en las que se Termina la Copropiedad

1. Confusión acreedor y deudor tiene la misma posición (sucesión), cuando se compran las cuotas de los demás copropietarios.

2. Destrucción de la cosa, si se destruye se acaba.

3. La división (yo quiero que se acabe la copropiedad) Propiedad horizontal.

Propiedad Horizontal

1. Antecedentes

• Babilonia: Sobre una misma edificación se escrituran por familias, iban a ser propietarios de cada piso.

• Roma: Desarrollos tipificados (ley 289 a.c), desarrollo por pisos, diferente a la copropiedad había un dueño del primer piso y el otro, ley de las 12 tablas para regular la vida en sociedad.

• Francia: Régimen sencillo de propiedad horizontal.

• En Colombia:

  • No esta tipificado la propiedad horizontal en el código solo se habla de copropiedad, la que está tipificado en el código de Napoleón.

  • Son las relaciones de vecindad en edificaciones es la fuente principal que da origen a un régimen especial para estos casos. Relaciones de vecindad.

  • 1890: ley chilena y brasileña de régimen de copropietarios, coexistencia de una unidad privada derecho de copropiedad sobre zonas comunes (no es aprobada).

  • 1947: nuevo proyecto de ley para regular las viviendas privadas pero no es aprobado.

  • 1948: El Bogotazo las personas huyen a zonas aledañas por miedo, cuando empezaron a volver. Estado de excepción por el proyecto de ley se vuelve ley decreto excepcional de ley decreto 1286 lo deroga la ley 182 (primer régimen de propiedad horizontal en Colombia, como existe un derecho de dominio de varias personas) no se regula quien maneja los bienes comunes. Se podía constituir de forma paralela una sociedad para la administración de los bienes comunes quedó sujeto a los límites de la copropiedad.

  • 1985: se expide la ley 16 que regula la resina legal de la propiedad horizontal y le añade más cosas, no deroga la ley 182 crea un conflicto.

  • 1986: coherencia entre las leyes 16 y 182 para ver como se va a manejar la propiedad horizontal.

  • 1998: ley 428 nuevo régimen para propiedad horizontal entre conjuntos conjunto privado cerrado. Genera un problema con las leyes anteriores.

  • 2001: ley 675 deroga todas anteriores y dice que el nuevo régimen de propiedad horizontal es ese. Régimen de propiedad horizontal en Colombia.

Recuento Histórico en Colombia

• Limitación al derecho de dominio sobre un bien inmueble, limita mis facultades en respeto a mis vecinos.

• Es un tipo especial de propiedad sobre bienes inmuebles.

• Siempre se constituye de manera voluntaria los propietarios son los que lo imponen en el inmueble.

• Coexistencia en cabeza de esa misma persona sobre bienes comunes.

• Único régimen de propiedad especial en el que se evidencia una coexistencia entre el derecho de dominio sobre unidades privadas y el derecho de copropiedad sobre el resto de los bienes comunes de la propiedad horizontal.

• Régimen similar a la copropiedad, tengo una cuota sobre zona comunes SOY PROPIETARIO EN UN PORCENTAJE.

Diferencias:

• La propiedad horizontal no se puede dividir a diferencia de la copropiedad no se puede aplicar el mismo régimen, la administración le corresponde a los órganos administrativos.

Concepto

• Características

1. Se puede aplicar el régimen de propiedad horizontal sobre cualquier tipo de inmuebles (edificios, casas, torres, bodegas, centros comerciales).

2. Se crea un régimen de copropiedad para las zonas comunes. Copropiedad bajo propiedad horizontal, la relación es diferente.

3. La limitación al derecho de dominio sobre las unidades privadas siempre va a ser respetado por el régimen de prepdad horizontal. Sus limitaciones están vía ley 675 de 2001, normas de orden público y los reglamentos específicos de propiedad horizontal, las limitaciones son legales (ley 675) y convencionales del pacto que estén en las escrituras.

4. Con la ley 16 se crea una nueva persona jurídica, persona jurídica sin ánimo de lucro no se constituye con el objetivo de crear utilidades, se busca que administrar zonas comunes y la propiedad horizontal.

5. Solo se constituye al ser inmuebles por escritura pública. Art 4 ley 675, cuando se inscribe nacen la persona jurídica de la propiedad horizontal.

6. Art 5 ley 675 contenido de la escritura pública, debe estar registrada.

• En el folio de instrumento públicos para que nazca esa persona jurídica.

1. El nombre e identificación del propietario. El inmueble de mayor extensión, todo inmueble que un día fue más grande y después se partió para otros inmuebles. Nombre de identificación del propietario sucesión de las afectaciones que tenga el inmueble de mayor valor

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

   • Tiene distintas categorías según su uso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto. Constitución, ley 675 art 5

• $PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.$

• Si se puede establecer cláusulas de no enajenación sobre los bienes de dominio privado, sin embargo esa cláusula de no enajenación no puede estar establecida en el régimen de propiedad horizontal. No se puede vía reglamento establecer la cláusula pero si yo como titular de mi unidad privada lo quiero vender con una cláusula de no enajenación puedo hacerlo por que ya es otra relación.

• $ARTÍCULO 8º. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica.$

• $La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.$

• $La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal.$

• $También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.$

• $En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.$

• Puede ser una persona jurídica o una persona natural.

Personaría Jurídica

• Nacionalidad

• Nombre

• Capacidad: Los representantes legales o los otros órganos de disposición que se establezcan, la representa su administrador

• Domicilio

• Patrimonio

• $ARTÍCULO 34. Recursos patrimoniales. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.$

• Yo soy dueño de mi unidad privada por ende tengo un porcentaje en las zonas comunes

• Bienes comunes no esenciales que por la asamblea son desafectados hacen parte del patrimonio de la persona jurídica (ej: salón comunal convertido en tienda) entra cuando deja de ser un bien común, si se desafecta puede ser enajenables.

• Solo los bienes comunes no esenciales se pueden desafectar.

• Bienes unidades privadas: No a las personas jurídicas, dueño de los copropietarios.

Unidades Privadas

1. Identificación independiente a las otras unidades privadas, cada apartamento tiene un certificado de matrícula independiente.

2. Los dueños de las unidades privadas van a ser a su vez copropietarios de los bienes comunes, el porcentaje se establece según mi coeficiente de copropiedad en el impuesto predial, lo que se paga se basa en se incluye según el coeficiente de copropiedad.

3. Se tiene uso, goce y disposición, limitaciones

4. Esta limitado por el reglamento de propiedad horizontal .

5. Nacen nuevas obligaciones —- uso según la naturaleza del bien, el uso se ve limitado a lo que está en el reglamento de la propiedad horizontal.

6. Reparaciones necesarias de forma inmediata cuando pude afectar a otro propietario.

7. Afecta a los demás.

8. Obligaciones específicas para el propietario del primer y el último piso Los del últimos pisos no pueden agrandar su propiedad para arriba as salvosea aceptado por la administración y las normas urbanísticas Primer piso. No podrán hacer construcciones hacia abajo salvo autorización con asamblea y normas urbanísticas

• Parqueaderos

• No siempre es propiedad de la unidad privada, no me pertenece en su totalidad.

• Divisibilidad de la hipoteca

• Afecta el bien más no la persona Área privada construida: Medición de los coeficientes de propiedad.

• Si es un uso comercial o mixto se hace una ponderación objetiva para saber que si debe tener mas o menos coeficiente de propiedad.

Coeficiente:

1. Proporción sobre los bienes comunes, la división no es por partes iguales, lo determina el coeficiente (se paga el impuesto por la unidad privada y se incluye el porcentaje del que soy dueño de los bienes comunes)

2. Porcentaje participación en la asamblea

3. Porcentaje participación en las expensas comunes Bienes comunes Art 17

• Todos aquellos que facilitan la estabilidad, funcionamiento y existencia de bienes comunes

• Están bajo la copropiedad

• Son indivisibles (excepción a la regla general)

• Inalienable e inembargable, no se pueden vender a un tercero o no pueden estar sujetos a embargo para ser llevado a remate

• No se pueden adquirir por prescripción adquisitiva (actos de señor y dueño, en propiedad horizontal hay un administrador y acepto que ese es el que lo va a ser, por su naturaleza tampoco se puede llegar por que es inalienable no se pueden realizar actos jurídicos.

• Si son inalienables no supone que no se puedan explotar económicamente, se debe tener el permiso de la asamblea y seguir bajo el régimen de propiedad horizontal.

Bienes Comunes Esencial:

1. Son los que por su naturaleza misma son necesarios para la correcta convivencia estabilidad, exigencia y funcionamiento de las unidades privadas

2. No pueden haber sanciones, limitaciones y restricciones para los dueños de las unidas privadas

3. Nunca van a dejar de ser bienes comunes, siempre se mantienen

4. Sobre esos bienes no se puede cobra un extra por los mismos Bienes comunes no esenciales

5. Se puede cobrar por su uso

6. Pueden tener restricciones por su uso

7. Pueden dejar de ser comunes -ley 20 y 21 ley 675: Desafecta un bien.

8. Para desafectarlos se necesita un numero plural de copropietario y debe representar el 70% de los coeficientes

9. Debe seguir el régimen urbanístico

10. Cada vez que se desafecta cambian los coeficientes de copropiedad

• Cambia el área construida Primero pasa al patrimonio de la persona jurídica, luego al tercero o un dueño de las unidades privadas Bienes comunes exclusivos

Bienes Comunes Exclusivos

• Sigue siendo común, ese bien se le otorga el uso exclusivo a un copropietario de no entregárselo se podría afectar el uso y goce de su propiedad privada Controlar que es lo que pasa en ese tipo de bienes

• Art 22 de ley 675 No se pueden

  1. Alterar los mismos

  2. Cambiar la destinación

  3. Vender el derecho de uso exclusivo de este

• Obligaciones

  1. Reparaciones necesarias que aparezcan sobre el bien

  2. Pagar compensación por el uso exclusivo de este

Asamblea de Copropietarios

• La asamblea es cambiante, reunión de los propietarios de unidades privadas

• Órgano plural

• Se necesita de dos o más copropietarios reunidos

• Toma las decisiones de mayor importancia, bienes comunes

• Siempre se conforma por los propietarios de las unidades privadas

• Los tenedores tienen derecho a asistir a la asamblea de copropietarios pero no tienen voto, no tienen coeficiente. Derecho a otorgar poderes de representación, los que representan si tienen voto, se vota en nombre del propietario.

• ¿Qué pasa con los poseedores?: Ejercen las facultades del verdadero propietario y como tales tienen voz y voto. Si llega el propietario el poseedor no tiene ni voz ni voto, tienen coeficiente de propiedad, lo da la propiedad privada.

• Funciones de la asamblea de copropietarios Art 38:

• Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. Lo hace sino hay un consejo de administración

• El comité lo nombra la asamblea

• La reforma cambia todas las normas La. Asamblea de de que el 70% de la copropiedad para desafectar un bien común 75% reparación, no es físico del área construido se habla del valor económico de la construcción Se reconstruye con el 70% de los coeficientes de propiedad cargo imprevistos lo llenan las cuotas de administración 1% sale de la ganancia anual.

Reuniones

• No es una sola asamblea puede existir variaciones Quórum La mitad más 1 de los coeficientes 50% + 1, arriba del 50%

• Debe ser de 2 o más propietarios Totalidad de los coeficientes

• ¿Qué es una mayoría?: la mitad + 1 de los coeficientes de propiedad, respecto de la reunión es la mitad +1 de los presentes en la reunión Mayorías especiales.

1. Se necesita el 70% de todos los coeficientes Cuáles son los casos?

• Desafectacion de un bien privado, tiene que haber quorum y la mayoría especial

• Reformas reglamento de propiedad horizontal

• La mayoría simple no aplica en las mayorías especiales

• Cambios en los valores de coeficiente de propiedad

• Asignación de un bien exclusivo

• Reconstrucción del conjunto

• Vía reglamento se pueden establecer otras

• Si por error se establece, se entregarán bajadas al 70% (no se puede supera) Se necesita del 100% para acabar la propiedad Tipos de reuniones Reunión ordinaria: importación de régimen de derecho de sociedades, se hace anual se toman las decisiones más importantes. Mínimo una vez algo los tres mese siguientes al régimen contable Si o si ocurre, no se hace una segunda reunión ordinaria sino que es solo 1 Art 39 ley 675 Sino se puede llegara acabo los copropietarios pueden celebrarla por si mismos

Reunión (Ordinaria) por Derecho Propio Art 40

• $Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano, inicia a las (8:00 p.m.).$

• No se propone

• Pueden haber escenarios en los que no se convoque la reunión, sujeto al quorum y mayorías No se habla de la obligatoriedad de asistencia, no estoy obligado, se puede ejercer vía reglamento. Son vinculantes para la toma de decisiones Si no se le convoca hay un incumpliendo Reuniones extraordinarias

• No necesariamente deben ser realizadas, son realizadas por circunstancia extraordinarias Las puede convocar: el administrador por regla general, revisor fiscal o contador, consejo administrador, los mismos copropietarios 1 o más copropietarios que cuenten con una 5 parte (20%) de los coeficientes de copropiedad No puede haber una si existió la otra

• Reuniones de segunda convocatoria: me convocaron y no se llego al quorum, se aplica en las ordinarias, derecho propio, extraordinarias Ante la ausencia de quorum se genera una nueva convocatoria durante los 3 días hábiles siguientes, se debe realizar durante esos 3 día se debe convocar ese mismo día, se baja el requisito de quorum 2 o más