DOMAINE PRIVÉ
📘 FICHE COMPLÈTE — LE DOMAINE PRIVÉ DES PERSONNES PUBLIQUES EN POLYNÉSIE FRANÇAISE
(Version consolidée — niveau expert — centrée sur le Pays)
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1. DÉFINITION
Le domaine privé regroupe les biens appartenant à une personne publique (Pays, communes, État, EP) qui ne sont pas affectés :
• à l’usage direct du public,
• ni à un service public avec aménagement indispensable.
➡ Ce sont des biens gérés comme un patrimoine, pouvant être vendus, loués, échangés.
En Polynésie française, le domaine privé est très important, notamment en matière foncière.
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2. LES PERSONNES PUBLIQUES CONCERNÉES
• Le Pays : domaine privé territorial (très vaste).
• Les communes : terrains communaux, bâtiments, parcelles.
• L’État : terrains militaires, foncier résiduel.
• Les établissements publics : OPH, CPS, CHPF, etc.
➡ Chacun gère son propre domaine privé.
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3. LES CARACTÉRISTIQUES DU DOMAINE PRIVÉ
✔ 1. Aliénable
Contrairement au domaine public, le domaine privé peut être vendu.
✔ 2. Prescriptible
Il peut être acquis par usucapion (prescription acquisitive), sauf exceptions.
✔ 3. Saisissable
Il peut faire l’objet de saisies par des créanciers (rare mais possible).
✔ 4. Pas d’affectation obligatoire
Le bien n’a pas besoin d’être affecté à un service public.
✔ 5. Gestion patrimoniale
Le Pays et les communes gèrent ce domaine comme un propriétaire privé, mais avec des règles publiques.
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4. LES BIENS COMPOSANT LE DOMAINE PRIVÉ DU PAYS
I. Terrains non affectés
Très nombreux en Polynésie française.
II. Parcelles destinées à l’aménagement
Zones d’activités, projets touristiques, logements.
III. Biens immobiliers du Pays non utilisés
Bâtiments, locaux, entrepôts.
IV. Biens mobiliers
Véhicules, matériel, équipements.
V. Biens acquis par expropriation ou préemption
Avant affectation.
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5. LES MODES DE GESTION DU DOMAINE PRIVÉ
I. Vente (aliénation)
Possible si :
• le bien n’est pas affecté,
• le bien est déclassé s’il était auparavant public,
• la procédure de mise en concurrence est respectée (selon les cas).
II. Location / bail
Le Pays peut conclure :
• baux simples,
• baux emphytéotiques administratifs (BEA),
• baux à construction,
• baux ruraux.
Le BEA est très utilisé en Polynésie française pour :
• projets touristiques,
• projets économiques,
• projets immobiliers.
III. Concessions foncières
Pour des projets d’aménagement ou d’exploitation.
IV. Mise à disposition
Au profit d’un EP, d’une association, d’une commune.
V. Échanges, acquisitions, cessions
Gestion patrimoniale classique.
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6. LE DÉCLASSEMENT : PASSAGE DU DOMAINE PUBLIC AU DOMAINE PRIVÉ
Pour vendre un bien du domaine public, il faut :
1. désaffecter le bien,
2. déclasser le bien,
3. le transférer au domaine privé.
➡ Le déclassement est un acte administratif susceptible de REP.
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7. LE CONTENTIEUX DU DOMAINE PRIVÉ
I. Contentieux administratif
Pour :
• déclassement,
• décisions de gestion,
• refus de vente,
• refus de bail,
• litiges avec les occupants.
II. Contentieux judiciaire
Pour :
• litiges de propriété,
• baux privés,
• usucapion,
• troubles de voisinage.
➡ Le domaine privé peut relever des deux ordres de juridiction.
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8. SPÉCIFICITÉS POLYNÉSIENNES
✔ 1. Importance du foncier
Le Pays possède un domaine privé très vaste, stratégique pour :
• le logement,
• le tourisme,
• l’économie,
• l’aménagement.
✔ 2. Conflits fonciers fréquents
En raison :
• des terres indivises,
• des successions complexes,
• des titres anciens.
✔ 3. Usage massif du BEA
Le bail emphytéotique administratif est un outil majeur du Pays.
✔ 4. Archipelisation
Gestion foncière dispersée sur 118 îles.
✔ 5. Rôle central de l’OPH
L’Office polynésien de l’habitat gère une grande partie du domaine privé destiné au logement.
✔ 6. Pas de contrôle préfectoral
La gestion du domaine privé du Pays relève uniquement du juge administratif (pour les actes) et du juge judiciaire (pour la propriété).
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9. SYNTHÈSE “À RETENIR” (ULTRA‑COURT)
• Domaine privé = biens non affectés au public ou à un service public.
• Polynésie : domaine privé du Pays très vaste.
• Caractéristiques : aliénable, prescriptible, saisissable.
• Gestion : ventes, baux, BEA, concessions, échanges.
• Déclassement obligatoire avant cession d’un bien public.
• Contentieux : administratif + judiciaire.
• Spécificités : foncier stratégique, BEA, archipels, OPH.
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10. RÉPONSE D’EXAMEN OPTIMISÉE
(Fusion excellente copie + 10/10)
En Polynésie française, le domaine privé regroupe les biens appartenant au Pays, aux communes ou à l’État qui ne sont pas affectés à l’usage du public ou à un service public. Contrairement au domaine public, il est aliénable, prescriptible et saisissable. Le Pays dispose d’un domaine privé particulièrement important, utilisé pour le logement, le développement économique, les projets touristiques ou les opérations d’aménagement. La gestion du domaine privé passe par la vente, la location, les baux emphytéotiques administratifs, les concessions foncières ou les mises à disposition. Le déclassement est obligatoire avant toute cession d’un bien du domaine public. Le contentieux relève à la fois du juge administratif (actes de gestion, déclassement) et du juge judiciaire (propriété, baux privés). Ce régime tient compte des spécificités foncières, institutionnelles et géographiques du territoire polynésien.