Módulo 5: Notas de Estudo: Crédito Hipotecário e Deveres de Informação

O Decreto-Lei nº $74-A/2017$ transpõe a Directiva $2014/17/UE$ e o Regulamento (UE) $2016/1011$ , regulando o crédito hipotecário em Portugal.
O objetivo principal é a proteção do consumidor, a transparência do mercado e a estabilidade do sistema bancário europeu.
Âmbito: Aplica-se a contratos para aquisição, construção ou manutenção de habitação (própria, secundária ou para arrendamento) e créditos garantidos por hipoteca ou equivalente.
Exclusões: Créditos sem hipoteca, condições preferenciais para funcionários bancários, créditos sem juros e transações judiciais.

Características da Informação: Deve ser gratuita, completa, verdadeira, atualizada, clara, objetiva, adequada ao consumidor e legível.
Dever de Informação vs. Comunicação: O mutuante tem o dever ativo de garantir que o consumidor apreenda as consequências do contrato; o ónus da prova do cumprimento cabe ao mutuante.
Publicidade: Deve destacar a TAEG, identidade do mutuante, tipo de TAN (fixa ou variável), indexantes, montante total, duração e custos de seguros.
FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia): Documento obrigatório para padronização da informação pré-contratual.

Validade da Proposta: As condições aprovadas têm validade de $30$ dias.
Período de Reflexão: Mínimo de $7$ dias após a entrega da proposta antes da aceitação.
Vendas Associadas (Cross-Selling): Proibidas, exceto abertura de conta de depósito ou seguros (o mutuante deve aceitar seguros de outras entidades se garantirem nível de cobertura idêntico).
Avaliação de Solvabilidade: O credor deve avaliar a capacidade de reembolso com base em rendimentos, despesas e consulta ao Banco de Portugal.
Avaliação do Imóvel: Realizada por perito independente registado na CMVM.

Direito ao Reembolso: Pode ser total ou parcial a qualquer momento. Exige pré-aviso de $7$ dias úteis (parcial) ou $10$ dias úteis (total).
Comissões Máximas:
- $0,5\%$ sobre o capital se o regime for de taxa variável.
- $2,0\%$ sobre o capital se o regime for de taxa fixa.
Isenção de Comissões: Casos de morte, desemprego ou deslocação profissional (mudança para local a mais de $50\,km$ em linha reta).
Renegociação: É proibida a cobrança de comissões pela análise de alteração de condições como spread ou prazo.

PARI (Plano de Acção para o Risco de Incumprimento): Monitorização permanente para identificar indícios de degradação financeira antes do incumprimento.
PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento): Obrigatório para clientes em mora. A integração ocorre entre o $31^{\circ}$ e o $60^{\circ}$ dia após o vencimento.
RACE (Rede de Apoio ao Consumidor Endividado): Rede gratuita de apoio e aconselhamento no âmbito do PARI e PERSI.
Extinção do PERSI: Ocorre pelo pagamento, acordo, declaração de insolvência ou no $91^{\circ}$ dia após a integração (salvo prorrogação).

Juros Moratórios: Limite máximo de $3\%$ ao ano acrescidos aos juros remuneratórios.
Comissão de Recuperação: Máximo de $4\%$ da prestação vencida, entre um mínimo de $€12$ e um máximo de $€150$ .
Resolução do Contrato: Exige a falta de pagamento de $3$ prestações sucessivas (e concessão de prazo de $30$ dias adicionais).
Direito à Livre Revogação: O consumidor pode desistir do contrato em $14$ dias de calendário sem indicar motivo, devolvendo o capital e juros vencidos em até $30$ dias.
Títulos Executivos: As escrituras públicas servem de base à execução judicial sumária, gozando os créditos de garantia real (hipoteca).