Пробен тест за независими оценители на недвижими имоти - 2026

Организационна информация и правна рамка на оценяването

• Име на курса: Пробен тест за курс по придобиване на правоспособност „Независим оценител на недвижими имоти“.

• Организатор: Камара на независимите оценители в България (КНОБ).

• Място и дата на провеждане: София, 20-28 април, 2026 год.

• Раздел I: Правна рамка на оценяването (Общо 10 точки):     * Всеки вярно решен въпрос носи по $2.00$ точки.     * Възможен е само един верен отговор на въпрос.

• 1. Придобиване на правоспособност „независим оценител“:     * а. Издаване на диплома за завършено висше образование.     * б. Вписване в регистъра на независимите оценители към Камарата на независимите оценители в България, издаването на сертификат и печат.     * с. Приемането за член на Камарата на независимите оценители в България.     * д. 2 години стаж като оценител.

• 2. Регулиране на връзката между оценител и възложител:     * а. Независимият оценител не може да извършва оценка, ако е свързано лице с възложителя.     * б. Оценителят може да извършва оценка, ако е свързано лице с възложителя, тъй като е независим.     * с. Оценителят може да извършва оценка, ако е свързано лице с възложителя, само ако възложителят писмено даде съгласие за извършване на оценката.     * д. Свързаността с възложителя няма значение, тъй като оценителят е независим и не е обвързан.

• 3. Установяване на право на собственост върху недвижим имот:     * а. Със свидетели.     * б. Със заповед на кмета на населеното място.     * с. С договор за наем.     * д. С нотариален акт.

• 4. Субекти с право на собственост върху недвижими имоти в България:     * а. Всеки субект.     * б. Само български граждани.     * с. Български граждани и граждани на държави-членки на Европейския съюз (ЕС).     * д. Само държавата и общините.

• 5. Ограничения на собствеността (правни тежести):     * а. Природните бедствия, които правят имота неизползваем.     * б. Незаконните действия на трети лица, насочени срещу имота.     * с. Ограничените вещни права, ипотеките и възбраните.     * д. Данъците, таксите и глобите на собственика на имота.

Основни строителни познания за обекта

• Раздел II: Основни строителни познания (Общо 10 точки):     * Всеки вярно решен въпрос носи по $2.00$ точки.     * Възможен е само един верен отговор.

• 6. Обхват на правоспособността „недвижими имоти“:     * Кои недвижими имоти се оценяват от независими оценители с тази правоспособност:     * а. Земеделски територии.     * б. Урбанизирани територии.     * с. Горски територии.

• 7. Определяне на границите на поземлен имот:     * а. Спрямо собствеността.     * б. Спрямо линиите на застрояване.     * с. Спрямо регулацията.

• 8. Идентификатор на недвижимия имот:     * а. Поредица от числа, разделени с точки, определящи населено място, квартал, имот, сграда и самостоятелен обект в сграда.     * б. Номер на УПИ (Урегулиран поземлен имот), номер на квартал, име на местност и име на населено място.     * с. Плътност и интензивност на застрояване в имота.

• 9. Строителни съоръжения (идентификация):     * Кой от изброените обекти представлява строително съоръжение:     * а. Трансформатор.     * б. Трафопост.     * с. Стоманобетонен силоз.

• 10. Разгърната застроена площ (РЗП) на сграда:     * а. Площта на обекта, ограничена от вътрешните конструктивни очертания на ограждащите стени.     * б. Сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена.     * с. Сборът от площите на всички помещения и отворени пространства под и над терена.

Български стандарти за оценка (БСО)

• Раздел III: БСО (Общо 10 точки):     * Всеки вярно решен въпрос носи по $2.00$ точки.     * Възможен е само един верен отговор.

• 11. Дефиниция на вид вещни права съгласно БСО:     * „Вещни права на ограничена власт върху чужд имот/служещ, принадлежащо на собственика на друг имот/господстващ и представляващо изгода за ползване на господстващия имот, респ. ограничение на ползване на служещия имот“ -     * а. Права на надстрояване и пристрояване.     * б. Отстъпено право на строеж.     * с. Сервитутни права.     * д. Право на ползване.

• 12. Формиране на становище за стойност:     * а. Становище за стойност се формира след прилагане на обосновани подходи и методи в процеса на оценяването и е резултат от цялостния процес на оценяването.     * б. Не се допуска становището за стойността на обекта/актива да се формира при прилагане на само един метод на оценка.     * с. Становище за стойност се формира само след прилагане на поне два обосновани методи за оценка в процеса на оценяване.

• 13. Инвестиционна и пазарна терминология:     * „Стойност, отразяваща данни и обстоятелства, свързани с конкретна действителна или потенциална реализация на оценявания обект/актив между идентифицирани страни“ е:     * а. Справедлива стойност.     * б. Инвестиционна стойност.     * с. Синергична стойност.     * д. Пазарна стойност.

• 14. Директно извеждане на стойност чрез пряка капитализация:     * а. Оценка на възстановителна стойност на нов обект.     * б. Оценка на незастроени имоти или при сграден фонд с остатъчен срок на експлоатационна годност над 50 години.     * с. Оценка на сграден фонд с остатъчен срок на експлоатационна годност под 50 години.

• 15. Прилагане на добавки и отбиви с коефициенти:     * При кой метод се прилагат корекции за отчитане на отклоненията спрямо пазарни свидетелства:     * а. Метод на непосредственото сравнение.     * б. Метод на предполагаемия приход.     * с. Метод на посредственото сравнение.     * д. Метод на печалбата.

Стойност на парите във времето

• Общи указания за изчисленията:     * Паричните суми и процентите се смятат до втория знак след запетаята.     * Факторите, изчислявани с калкулатор, се закръглят до четвъртия знак след запетаята.     * Факторите от таблици се изписват точно както са посочени в тях.

• 16. Бъдеща стойност на спестявания:     * Лице спестява по $5000.00\,лв.$ годишно в края на всяка година.     * Период: $10$ години.     * Годишен лихвен процент: $6.00\%$.     * Търси се бъдещата стойност ($FV$) в края на десетата година.

• 17. Месечна вноска за пенсионно спестяване:     * Целева сума при пенсиониране: $300\,000.00\,лв.$.     * Време до пенсиониране: $20$ години.     * Вноски: Месечни, в началото на всеки месец.     * Годишен лихвен процент: $4.00\%$.     * Търси се размерът на месечната вноска.

• 18. Максимален размер на банков кредит:     * Годишна вноска: $6000.00\,лв.$.     * Плащания: В края на всяка година.     * Период на кредита: $8$ години.     * Годишен лихвен процент: $5.50\%$.     * Търси се размерът на кредита ($PV$), който компанията може да получи.

• 19. Месечна вноска по ипотечен кредит:     * Размер на кредита: $300\,000.00\,лв.$.     * Период: $20$ години.     * Плащания: В началото на всеки месец.     * Годишен лихвен процент: $3.50\%$.     * Търси се размерът на месечната вноска.

• 20. Оценка на парични потоци и терминална стойност:     * Очаквани парични потоци:         * Година 1: $25\,000.00\,лв.$.         * Година 2: $35\,000.00\,лв.$.         * Година 3: $45\,000.00\,лв.$.     * След третата година: Ръст ($g$) от $4.00\%$ годишно до безкрайност.     * Норма на дисконтиране ($r$): $8.00\%$.     * Задачи:         * а. Намиране на терминалната стойност в края на година 3.         * б. Намиране на настоящата стойност на всички очаквани парични потоци.

Подходи и методи за оценка

• Раздел IV (Общо 60 точки):

• 21. Задача 1: Пазарна стойност чрез капитализация (5 т.):     * РЗП: $1000\,кв.м.$.     * Брутен наем: $12.00\,€/кв.м/месечно$.     * Разходи за управление: $10.00\%$ от брутния наем.     * Изискуема норма на възвращаемост: $8.00\%$.     * Възможни отговори: а. $1\,800\,000.00\,€$; б. $1\,620\,000.00\,€$; с. $135\,000.00\,€$.

• 22. Задача 2: Разходен метод (10 т.):     * Характеристики на обекта:         * Застроена площ ($ЗП$): $450\,кв.м.$.         * Етажност: 3 етажа (без подземен и подпокривен).         * Площ на УПИ: $800\,кв.м.$.         * Година на изграждане: 2010 г.         * Година на оценка: 2025 г.         * Общ експлоатационен живот: $80$ години.     * Разходи:         * Преки разходи (строителство като нова): $900.00\,€/кв.м/РЗП$.         * Непреки разходи (проектиране, надзор, админ.): $100.00\,€/кв.м/РЗП$.         * Стойност на УПИ в района: $100.00\,€/кв.м$.     * Изискване: Да се изведе пазарната стойност, като се отчете само физическата амортизация от нормална експлоатация.

• 23. Задача 3: Директна капитализация на приход (10 т.):     * Параметри на сградата:         * ЗП: $400\,кв.м.$, 2 етажа.         * Полуподземен етаж: $ЗП = 300\,кв.м.$.         * Площ на УПИ: $550\,кв.м.$.     * Приходи и разходи:         * Брутен наем за РЗП над полуподземен етаж: $22.00\,€/кв.м/РЗП$.         * Брутен наем за полуподземен етаж: $12.00\,€/кв.м/РЗП$.         * Разходи за управление: $15.00\%$ от общия брутен наем.     * Пазарни данни:         * Стойност на УПИ: $80.00\,€/кв.м$.         * Изискуема норма на възвращаемост за имоти: $10.00\%$.         * Изискуема норма на възвращаемост от незастроени УПИ: $6.00\%$.     * Корекции:         * Строителни недостатъци: $25.00\,€/кв.м/РЗП$ бруто.         * Остатъчна експлоатационна годност: $30$ години.

• 24. Задача 4: Обратно изчисляване на брутен наем (15 т.):     * Пазарна стойност: $2\,000\,000.00\,€$.     * Спецификации:         * $ЗП$ на сградата: $400\,кв.м.$, 3 етажа.         * Площи на 2-ри и 3-ти етаж: С $10.00\%$ по-големи от $ЗП$ на първия етаж.         * УПИ: $850\,кв.м.$.     * Финансови параметри:         * Разходи за управление: $20.00\%$.         * Стойност на УПИ в района: $100.00\,€/кв.м$.         * Норма на възвращаемост (имот): $9.00\%$.         * Норма на възвращаемост (УПИ): $5.00\%$.     * Корекции:         * Строителни недостатъци: $50.00\,€/кв.м/РЗП$ бруто.         * Остатъчен живот: $40$ години.     * Търси се: Брутният наем в $€/кв.м/месечно$.

• 25. Задача 5: Метод на печалбата / Дисконтиране на нетни доходи (15 т.):     * Данни за застрояването:         * УПИ: $1000\,кв.м.$.         * $К_{инт} = 3.00$.         * Плътност на застрояване: $80.00\%$.         * Подземно ниво ($ЗП$): $90.00\%$ от УПИ ($80.00\%$ от него са паркоместа).         * Площ на едно паркомясто: $15\,кв.м.$.     * Разпределение на партер (Първо ниво):         * Ресторант: $50.00\%$ от $ЗП$.         * Кафене: $25.00\%$ от $ЗП$.         * Обслужващи помещения към офиси: $25.00\%$ от $ЗП$.     * Приходи:         * Ресторант: $20.00\,€/кв.м/мес$ (Заетост: $100.00\%$).         * Кафене: $22.00\,€/кв.м/мес$ (Заетост: $100.00\%$).         * Офиси: $18.00\,€/кв.м/мес$ (Заетост: $85.00\%$).         * Паркомясто: $100.00\,€/паркомясто/мес$ (Заетост: $100.00\%$).     * Експлоатация:         * Разходи за управление: $20.00\%$ от общия брутен приход.         * Капиталов ремонт (Година 2): $100.00\,€/кв.м$ бруто РЗП (вкл. подземното ниво).     * Дисконтиране:         * Прогнозен период: 3 години.         * Норма на дисконтиране: $11.00\%$.         * Норма на капитализация (следпрогнозен период): $10.00\%$.         * Ръст на приходи/разходи: $1.00\%$ годишно.     * Търси се: Пазарна стойност на имота и пазарна стойност спрямо РЗП.

• 26. Задача 6: Определяне на нетен наем (5 т.):     * Пазарна стойност: $1\,500\,000.00\,€$.     * Изискуема норма на възвращаемост: $9.00\%$.     * РЗП на сградата: $1000\,кв.м.$.     * Възможни отговори: а. $15.00\,€/кв.м/мес$; б. $11.25\,€/кв.м/мес$; с. $12.50\,€/кв.м/мес$.