Bonitovan1 pũdně ekologick1 jednotka a syst1m oceňov!n! majetku v ĆR

Bonitovan1 pũdně ekologick1 jednotka (BPEJ) a oceňov!n! pozemků

• Definice BPEJ: Bonitovan1 pũdně ekologick1 jednotka je v Ćesk1 republice pětim!stn! k3d, kter= charakterizuje př!rodn! vlastnosti pozemku.

• Charakteristiky zahrnut1 v k3du:

  • Nadmořsk! výška.

  • Sklon svahu.

  • Světov1 strana (expozice).

  • Hloubka humusov1 vrstvy.

  • Průvzdušnost a vlhkost půdy.

• Struktura pětim!stn!ho k3du (např. $3.21.1.0$):

  • 1. č!slice: Klimatick= region (teplota, sr!žky).

  • 2. a 3. č!slice: Hlavn! pũdn! jednotka (pũdn! typ, hloubka, zrnitost – např. černozem).

  • 4. č!slice: Sklonitost a expozice ke světovým stran!m.

  • 5. č!slice: Skeletovitost (kamenitost) a zamokřen! půdy.

• Výpočrt ceny zemědrělskeho pozemku: Cena se urč! jako součrt výměry pozemku a z!kladn! ceny upraven1 v $Kč/m^2$.

• Využit! BPEJ: Stanoven! úředn! ceny zemědrělske půdy, výpočrt daně z pozemků a poplatky za vyněti ze zemědrělskeho půdn!ho fondu.

Ćleněni pozemků a porostů

• Z!kladn! členěni pozemků:

  • a) Stavebn! pozemky: Zastavěne plochy a n!dvoř!, nebo pozemky určene k zastavěni podle územn!ho pl!nu nebo stavebn!ho povolen!.

  • b) Zemědrělske pozemky: Evidovan1 v katastru nemovitost! jako orn1 půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travn! porost (louky a pastviny).

  • c) Lesn! pozemky: Pozemky s lesn!m porostem určene k plněni funkc! lesa a zalesněne nelesn! pozemky.

  • d) Vodn! plochy: Rybn!ky, koryta vodn!ch toků a vodn! n!drže.

  • e) Jin1 (ostatn!) pozemky: Neplodn1 půda, komunikace, zeleň, manipulaān! plochy atd.

• Ćleněni trvalých porostů pro účely oceňov!n!:

  • Lesn! porosty: Lesn! dřeviny na lesn! půdě.

  • Ovocne dřeviny: Sady a produkān! zahrady.

  • Vinn1 a chmelov1 r1va: Vinice a chmelnice včretně opěrných konstrukc!.

  • Okrasne rostliny: Parky, zahrady a mimolesn! zeleň bez produkce.

Źivotnost staveb

• Technick1 (šyzick1) životnost: Doba, po kterou je stavba schopna plnit svou nosnou a ochrannou funkci.

• Ekonomick1 (mor!ln!) životnost: Doba, po kterou stavba pln! svůj účrel ekonomicky ešektivně.

• Tabulkov1 životnost podle druhu konstrukce:

  • 100 let: Haly, rodinne domy (RD), rekreaān! chalupy (RCH) a rekreaān! domky se zděnymi, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi.

  • 80 let a m1ně: RD, haly a RCH u ostatn!ch druhů konstrukc!.

  • 80 let: Rekreaān! a zahr1dk1řske chaty zděne.

  • 60 let: Rekreaān! a zahr1dk1řske chaty dřevěne oboustranně opl1štěne a montovane.

  • 50 let: Rekreaān! a zahr1dk1řske chaty ostatn!.

  • 50–100 let: Inženyrske a speci!ln! pozemn! stavby (podle druhu konstrukce).

Soudn! znalectv! a jmenov!n! znalcem

• Pr!vn! úprava: Aktu!lně Ž!kon č. $254/2019\,Sb.$, o znalc!ch, znaleckých kancel1ř!ch a znaleckých ústavech (nahradil z!kon z roku $1967$).

• Podm!nky pro jmenov!n! (! 5):

  • Bezúhonnost a trestn! bezúhonnost.

  • Věk minim!lně $25$ let.

  • Vysokoškolske vzděln! v př!slušnem oboru.

  • Odborn1 praxe minim!lně $5$ let.

  • Úspěšne složen! odborn1 znalecke zkoušky.

  • Zdravotn! způsobilost.

  • Ćeske občanstv!.

  • Sjedn1n! pojištěni odpovědnosti.

  • Nesmi být v insolvenci.

• Proces jmenov!n!:

  • Složen! znaleckeho slibu (stvrzen podpisem v knize slibů).

  • Převzet! jmenovac! listiny (dekretu).

  • Z!pis do seznamu znalců veden1ho Ministerstvem spravedlnosti.

• Co znalec obdrž! po jmenov!n!:

  • Znaleckou pečrt: Kulat1 raz!tko se st1tn!m znakem, jm!nem znalce a popisem oboru.

  • Znalecký den!k: Slouž! k z!pisům všech znaleckých posudků (p!semných i ústnch).

  • Znalecký dekret: Osvědčeni o jmenov!n!.

  • Průkaz znalce.

• Kontrola znalců: Ministerstvo prov1d! kontrolu znaleckeho den!ku obvykle $1\times$ ročně.

Znalecký posudek

• Tři z!kladn! č!sti znaleckeho posudku:

  1. Úvod (Tituln! strana): Identifikace znalce, zadavatele, předmětu a účrelu posudku. Obsahuje datum oceněni a soupis podkladů (LV, katastr!ln! mapa, zaměřen!).

  2. N!lez: Objektivn! popis skutečnosti, výsledky m!stn!ho šetěni, šotodokumentace, stav konstrukc! a opotřeben!. Nesmi obsahovat domněnky.

  3. Posudek (Z!věř): Odborn1 posouzen!, aplikace metod, matematicke výpočty, odpovědi na ot!zky zadavatele. Obsahuje znaleckou doložku, otisk pečrti a podpis.

• Odměna znalce (pro soud):

  • Z!kladn! sazba: $100\u2013350\,Kč/hod$.

  • Mimoř1dně obt!žý posudek: $+20\%$.

  • Revizn! posudek: $+10\%$.

  • Pr1ce v době volna (pohotovost): $+50\%$.

  • Ćasto opakovane jednoduchě posudky: $-20\%$.

Oceňovac! metody podle Z!kona č. 151/1997 Sb.

• Porovn1vac! (komparativn!) způsob: Zjištěni ceny na z!kladě prodejů obdobných nemovitost! v podobne lokalitě a čase.

• Výnosový způsob: Kapitalizace čisteho budouc!ho výnosu (např. z pron!jmu).

• N!kladový způsob: Stanoven! n!kladů na poř!zen! stejne věci v součastnosti (reprodukān! cena), sn!žených o opotřeben!.

Podrobnosti porovn1vac! metody

• Oceňov!n! mimo cenový předpis: Použ!v1 se pro tržn! cenu. Nejřesně jš!, čerp1 z realizovaných prodejů.

• Kr! (Koeficient redukce ceny):

  • Použ!v1 se u realitn! inzerce.

  • Obvykl1 hodnota: $0,85$ (prodejni cena býv1 nižš! než inzerovana).

  • Pokud jde o již uskutečně ný prodej: $Kr1 = 1,0$.

• Koešicienty odlišnosti: Zohledňuj! rozd!ly v lokalitě, velikosti, technickem stavu, vybaven! a čase.

• Oceňov!n! podle vyhl1šky ($č. 441/2013\,Sb.$):

  • Nepř!m1 metoda srovn1v!n! s vyhl1škovým etalonem.

  • Pracuje s indexy trhu, polohy a konstrukce.

Podrobnosti n!kladove metody

• Individu!ln! cenov1 kalkulace: Použ!v1 se pro speci!ln! stavby. Obsahuje materi!love, mzdove a strojn! n!klady, režii a zisk.

• Vzorec pro z!kladn! cenu upravenou ($ZCU$):

  • $ZCU = ZC \times K_1 \times K_2 \times K_3 \times K_4 \times K_5 \times K_i$

  • $ZC$ – z!kladn! cena za $m^3$ obestavěneho prostoru (podle př!lohy č. 8 pro budovy, č. 9 pro haly).

• Metody výpočtu:

  • Metoda podrobneho rozpočtu: Oceňuje se každa položka (cihla, pr1ce).

  • Metoda agregovaných položek: Oceňuj! se celky (např. $m^2$ stěny).

  • Metoda THU: N!sobeni měrných jednotek ($m^3$) standardizovanou cenou.

Podrobnosti výnosove metody

• Princip: Součrt odúročrt ných budouc!ch čistých výnosů.

• Postup výpočtu:

  1. Hrubý ročni výnos: Součrt n!jemneho při $100\%$ obsazenosti.

  2. Korekce: Odečten! ztr1ty na n!jemnem (šle neobsazenost).

  3. Provozn! n!klady: Daně, pojištěni, spr1va, údržba.

  4. Ćistý ročni výnos ($NV$): Krok 2 m!nus krok 3.

  5. Kapitalizace: $NV$ vyděleno úrokovou sazbou (m!rou kapitalizace).

• Upozorněni: Do výnosů se nezapočrt !vaj! služby spojen1 s už!v!n!m ploch.

Metody výpočtu opotřeben!

• 1. Line1rn! metoda: Opotřeben! roste př!mo úměřně s časem. Vhodne při zanedban1 údržbě.

• 2. Kvadratick1 metoda (např. Smejkalova): Opotřeben! na zač1tku roste pomalu a ke konci životnosti rychle. Vhodne pro velmi dobrou údržbu.

• 3. Semikvadratick1 metoda (Ross-Heidecke): Kombinace line1rn!ho a kvadratickeho průbrěhu. Vhodne při norm!ln! údržbě.

• 4. Analytick1 (prvkov1) metoda: Opotřeben! se počrt ! pro každou konstrukci zvl1šť (z!klady, střecha atd.).

Pr!vn! pojmy dle Občanskeho z!kon!ku (NOZ)

• Věcn1 břemena (! 1257):

  • Služebnost: Povinnost vlastnka něco trpě t (pr1vo cesty).

  • Re!lne břemeno: Povinnost vlastnka něco konat (udržovat cestu).

• Pr1vo stavby (! 1240): Věcn1 pr1vo m!t na ciz!m pozemku stavbu. Je to nemovit1 věc, zřizuje se max. na $99$ let.

• Pacht (! 2332): Už!v!n! a pož!v!n! věci (bran! plodů a užitků) za pachtovne.

• Výměnek (! 2707): Pr1vo na doživotn! zaopatřen! (bydlen!, strava).

• Souč1st věci (! 505): Vše, co k věci n!lež! a nemůžre být odděleno bez znehodnoceni (střecha, okna, stromy v půdě).

• Př!slušenstv! věci (! 510): Samostatn1 věc určena k trvalemu už!v!n! s hlavn! věc!. Lze oddělit (kl!č e, ovladač).

Technick1 terminologie a postupy

• Rodinný dům (RD): Max. $3$ byty, $2$ nadzemn! podlaž! ($NP$), $1$ podzemn! ($PP$) a podkrov!. V!ce než $1/2$ plochy slouž! k bydlen!.

• Podlahov1 plocha: Měřen1 u podlahy s přesnost! na cm.

• Obytn1 m!stnost: M!stnost o velikosti min. $8\,m^2$, př!mo osvětlena a větrana.

• Cenov1 mapa: Graficke d!lo schv1lene obc!, vych1zej!c! ze skutečně realizovaných cen v KS (ne z inzerce).

• Ohled1ni: Systematický postup: zvenku dovnitř, zdola nahoru. Max. povolen1 odchylka měřen! je $1\%$.

• Pomůcky znalce: P!smo, d!lkomě r, sklonomě r, studnomě r, fotoapar1t, baterka, teodolit.

Ot!zky a diskuse

• Zahrnuji se služby do ročniho n!jemneho pro výnosový výpočrt? Ne, služby se nezahrnuj!.

• Co se považuje za př!jem pro výnosovou hodnotu? Ročni př!jmy z pron!jmu nemovitosti.

• Co je souč1st! věci? Vše, co k věci podle jej! povahy n!lež! a nemůžre být odděleno, aniž by se t!m věc znehodnotila.

• Kdo jmenuje znalce? Ministr spravedlnosti (šle bydliště můžre pověřit předsedu krajskeho soudu).