H7: Bijzondere planningsinstrumenten

• Andere instrumenten dan ruimtelijke plannen/bestemmingsplannen of verordeningen

• “land policy instruments” of “growth management instruments”

• Toepassing in verschillende planningssystemen

• Sommige ook in Vlaanderen

7.1 Verordenende instrumenten
—7.1.1 Urban growth boundaries
—7.1.2 Growth controls
—7.1.3 Her- en ruilverkaveling
7.2 Incentive gebaseerde instrumenten
—7.2.1 Verhandelbare ontwikkelingsrechten
—7.2.2 Special economic zones
—7.2.3 Tax increment financing
7.3 Financiële instrumenten
—7.3.1 Fiscaliteit
—7.3.2 Land value capturing

7.1 Verordenende instrumenten

7.1.1 Urban growth boundaries (UGB)

• Afbakeningslijnen rond stedelijke gebieden, met als doel om de stedelijke groei te beperken → vooral gericht tegen “urban sprawl”

• Ontstaan in de VS – State of Oregon 1972

UGB

• UGB Portland

  • Ingevoerd in 1979

  • Meerdere malen uitgebreid op basis van nieuwe behoeften

• Uitbreiding van UGB – volgens prioriteiten

  1. Reservezones

  2. Exception land of uitgezonderde gebieden (van landbouw en bossen)

  3. Marginal land of landbouwgebied dat mag bebouwd worden door landbouwbedrijven

  4. Bossen en landbouwland

• Proces

  • Opmaak van growth report elke 6 jaar

  • Prognoses van de bevolking voor termijn van 20 jaar

  • Aanpassing van grenzen indien nodig

• Beheer door Metro (Portland Area Regional Goverment)

• Valt samen met kiesdistrict!

Nadelen:

• Effectief instrument, maar

  • Er werd toch nog gebouwd buiten de UGB

  • Binnen de UGB worden richtdichtheden niet gehaald

• Moeilijk evenwicht

  • Nood aan bijkomend aanbod bij te krappe gebieden

  • Behoud van voldoende densiteit bij te ruime gebieden

• Moeizame politieke processen

  • Stad – periferie tegenstelling

  • Politieke druk leidt vaak tot ruime afbakeningen

Afbakeningsprocessen in Vlaanderen: RSV 1997

• Afbakening van regionaalstedelijke gebieden door Vlaamse overheid

• Afbakening van kleinstedelijke gebieden door provincies

• Binnen de afbakening geldt een stedelijk beleid

  • Dichtheden 25 wo/ha

  • Nieuwe woongebieden/woonuitbreidingsgebieden en bedrijventerreinen

• Buiten de afbakeningen geldt een buitengebied beleid

  • Dichtheden 15 wo/ha

  • Woonuitbreidingsgebieden na opmaak woonbehoeftestudie

Afbakening stedelijke gebieden: nadelen

• Erg moeizame processen

  • Soms meer dan 10 jaar lang

  • Conflicten tussen stadsrand en stadscentrum
    → mensen in de rand willen geen deel uitmaken van de stad.

  • Weinig politiek trekkerschap en toe-eigening van proces door lokale besturen

  • Soms onrealistische taakstellingen

• Effectiviteit beperkt

  • Wel: Strategische projecten voor wonen en werken (bv Gent Sint-Pieters)

  • Geen bestuurlijke structuur op schaal van stedelijk gebied

  • Vaak ruime afbakeningen met onbebouwde gebieden binnen afbakeningslijn (cfr Antwerpen)
    → hebben ze gedaan voor bedrijventerreinen

  • Onderliggend gewestplan werd niet gewijzigd! → niet echt een UGB
    → nog altijd juridische bouwlijnen buiten de afbakening

• Doorwerking van afbakeningsprocessen na BRV?
  BRV maakt er geen melding meer van

7.1.2 Growth controls — Groeibeperkende instrumenten

US: Growth controls/growth management
Gericht op het beperken van stedelijke groei

• Development moratorium: stop op ontwikkeling (bouwstop) (California, 1970)

• Rate of growth controls: Beperking op het aantal vergunningen per jaar (bv California, 1980)

• Growth-phasing controls: beperking op aantal vergunningen in functie van bepaalde fasering (bv aanleg infrastructuur)
  → kunnen geen groei toelaten omdat de infrastructuur achterloopt. Vergunningen afleveren op basis van de vooruitgang van de werken.

• Adequate public facilities ordinance: beperkingen in functie van het aantal voorzieningen (Ramapo, US) zoals scholen, brandweer, politie, rioleringen…

Growth controls

• In de VS vooral op initiatief van burgerbewegingen in de jaren 1970 als reactie op de verstedelijking van suburbane gebieden (Petaluma and Livermore, San Fransisco)

• Effectiviteit

  • Vaak voorwerp van juridische disputen (regulatory takings)

  • Effectiviteit is niet bewezen. Studie Landis (2017) vindt geen verschil in sprawl Amerikaanse steden met of zonder growth management instrumenten: “In sum, adopting anti-sprawl regulations will have little effect unless there is also the local will and capacity to implement them in a purposeful manner”

Growth controls, vb in Nederland
Wegbestemmen van Plancapaciteit

• Krimpregio’s met woningoverschotten

• Regeling kan verleende bouwaanvragen terug intrekken

• Regio kan plancapaciteit wegbestemmen

• Herbestemming leidt niet tot schadevergoeding indien voldoende aangekondigd (principe van voorzienbaarheid en passieve aanvaarding)

Vlaamse gemeenten voeren ”bouwstop” in

• Bouwpauzes in Beersel, Halle, Merelbeke Malle, Halle, Dilbeek, Dendermonde, Oostrozebeke

• Gericht op meergezinswoningen

• Vaak via instrument “Beleidsmatig gewenste ontwikkeling”

• Juridisch niet afdwingbaar

  • Bv Bouwpauze Halle reeds vernietigd

7.1.3 Her- en ruilverkaveling — Land readujstment
Urban Land readjustment/ Stedelijke ruilverkaveling

• Vindt oorsprong in ruilverkaveling van landbouwgronden

• Herverkavelen van land in functie van een betere ordening van infrastructuren

• Eigenaars komen overeen om gronden in te brengen bij 3de persoon (bv overheid) die de eigendomsstructuur herverdeelt

• Kan op vrijwillige basis of gedwongen

• Creëert bijkomende waarde door efficiëntere organisatie

Vlaanderen: Instrument herverkaveling uit kracht van wet (met planologische ruil)

• Instrument uit het decreet van 28/03/2014 betreffende de landinrichting
  → weiden recht op recht: beter voor machines gebruik + efficiëntere voedselproductie, slechter omdat o.a. houtkanten verdwijnen

• Doel: ruilen van eigendommen + omwisselen van bestemming

• Documenten en procedure

  • Inrichtingsnota

  • Grondruilplan

  • Ruimtelijk uitvoeringsplan

  • herverkavelingsakte

  → men kan bestemming wijzigen samen met een grondruil: procedure RUP tegelijkertijd loopt met grondruilplan.

Voor- en nadelen

Voordelen:

• Schakelt planschade uit

• Kan leiden tot efficiëntere ordening

Nadelen:

• Complexe procedure: grondruil + ruimtelijk uitvoeringsplan

• Lange tijdsduur

• Nog geen toepassing bij complexe stedelijke projecten

7.2 Incentive gebaseerde instrumenten

7.2.1 Verhandelbare ontwikkelingsrechten — Transferable development rights

Men heeft een zendend gebied en ontvangend gebied. We willen niet dat in het zendend gebied alle ontwikkelingen worden uitgevoerd. Dit betekend dat we veel ontwikkelingsrechten gaan vernietigen. Het ontwikkelingsrecht mag je verkopen aan een ontwikkelaar in het ontvangend gebied, waardoor de ontwikkelaar hoger kan bouwen dankzij de certificaten.
De verdichting betaald voor de ontdichting.
Bv.: New York is kunnen ontstaan door deze rechten.

• Vereist opdeling in

  • Zendende gebieden met maximale dichtheid

  • Ontvangende gebieden met dichtheid zonder OR en maximale dichtheid

• Vrijwillig of verplicht

• Met of zonder ontwikkelingsrechtenbank: soort veiling die opkoopt en verkoopt.

• Uitgedrukt in aantal woonunits per hectare of vloeroppervlakte

VOR: Struikelblokken

• Grote verwachtingen in Vlaanderen in functie van de realisatie van beleidsplan Ruimte → opname in voorontwerp instrumentendecreet voor “regionale projecten”
  → voorstel is gesneuveld

• Bezwaren op VOR

  • Markt: markt voor ontwikkelingsrechten zeer onzeker + geen vraag naar zeer doorgedreven verdichting wegens overaanbod

  • Ruimtelijk: Neveneffecten van verhoogde dichtheden in ontvangende gebieden

  • Juridisch: interferentie met bestaande instrumenten (gelijkheidsbeginsel)
    → sommige gebieden planontwikkelingsrechten en andere niet (dus planschade)

7.2.2 Special economic zones

• Afgebakende bedrijventerreinen/economische gebieden

• Gericht op internationale bedrijven

• Perimeters met aparte regels

  • Fiscale regels

  • Import/export tarieven

  • Arbeidsregimes (bij ons in de haven al een beetje)

  • Omgevingsrecht

  • …

• Ontstaan in de VS maar zeer in trek in Azië (bv Shengzhen) en ontwikkelingslanden

Regelluwe zones in Vlaanderen (regularoty Sandboxes)

• Bestuursdecreet 7 december 2018; hoofdstuk 4: Experimentenregelgeving en regelluwe zones”

  • Afgebakende zones

  • Waarbinnen bestaande regelgeving wordt geschrapt

  • Beperkt in tijd

  • met als doel effect te onderzoeken
    → nog iet vaak toegepast, tot nu toe enkel over energie-uitlevering tussen bedrijven

• Pilootprojecten in Vlaanderen met regelluwe zones

  • Thor Park, Genk (2019) rond thermische netwerken

  • Industrieterrein Hoogveld in Dendermonde (geweigerd)

7.2.3 Tax increment zones / financing
Sommige gebieden zijn achtergestelde gebieden. Er is een investering nodig in woningen, voorzieningen, parken, etc. Wel mogelijk met TIF. Grond in gebied waarin geïnvesteerd wordt neemt toe in waarde, inwoners en industrie. Wat betekent dat er een toename is in inkomen met belastingen. De investering betaald zich terug.

• Ontstaan in de VS begin 1950

  • Gericht op revitaliseren van buurten 48 staten in de VS hebben systemen van tax increment funding

  • Reactie op dalende overheidsbudgetten versus noodzaak aan investeringen

• Investeringen in infrastructuur leveren hogere belastingsinkomsten in de toekomst

• De verhoging van de inkomsten wordt gebruikt voor de afbetaling van de investeringen

• De stroom van inkomsten kunnen in obligatielening worden ondergebracht

De x-as is de tijd (25j). De y-as is de geschatte inkomsten → geschatte inkomsten over 25j.
Blauw: inkomsten die we zullen krijgen als we niks doen.
Rood: inkomsten als we wel investeringen doen. Deze driehoek gebruiken we om investeringen af te betalen.
Oranje: meer belastinginkomsten die naar de algemene kas.

TIF-zones: struikelblokken

• Moeilijk vast te stellen relatie tussen investering en waardestijging (but for…criterium)
  → overkapping ring met TIF? woningprijzen stijgen maar hoeveel? Modellen met data uit het verleden, heeft dat het zelfde resultaat in de toekomst?

• Tax systeem in VS is anders dan in meeste Europese landen

• Fenomeen van “revenue stealing” door lokale overheden
  → Hoe meer TIF-zones, hoe minder belastingen dat je moet afdragen aan bovenlokale niveau. Truc om belastingen binnen u stad houden.

• Haalbaarheid

  The analysis shows that TIF is viable, with a marginal public improvement guaranteed to be self-financing, only if the public good is moderately or seriously underprovided (Brueckner, 2001)
  → het moet iets zijn dat er totaal niet is vooraleer dat het een bijdrage levert en voor een verhoging in inkomsten zorgt.

7.3 Financiële instrumenten (!niet kennen!)

7.3.1 Fiscaliteit
Fiscaliteit bij verwerving

• Registratiebelasting /verkooprechten

• Meeneembaarheid van verkooprechten

  • Enige en eigen woning

  • Beperkt tot 12 500 Euro

• BTW tarieven

  • Nieuwe woningen (21%) ipv registratie

  • Fiscale creativiteit

    • Splitsen gonden en gebouwen

    • Erfpachtformules

Fiscaliteit bij bezit

• Onroerende voorheffing

  • Vlaamse belasting op roerende eigendom

  • 3,97% van Kadastraal Inkomen (= huuropbrengst van de woning voor één jaar)

  • Gunstregimes

• Gemeentelijke opcentiemen

  • Boven op OV Vlaanderen

  • Belangrijkste inkomst voor de gemeenten

  • Kan differentiëren op basis van criteria

Financiële en fiscale instrumenten
Fiscaliteit bij aanpassingen

• Lagere BTW voor verbouwingen (6%)

• Lagere BTW tarief voor sloop en herbouw in kernsteden (6%)

• Vlaamse premie voor afbraak en heropbouw (7500 euro)

• Lagere registratierechten voor energetische verbouwing (1%)

Doelmatigheid Vlaamse fiscale regimes

• Financiële impact is meestal te klein

• Reikwijdte en coherentie zijn beperkt

• Juridische onzekerheid

• Negatieve budgettaire impact voor overheden is groot

7.3.2 Land value capturing

• Land value capturing

  • Direct

    • afromen van individuele meerwaarde uit plannings/vergunningsbeslissingen of overheidsinvesteringen

  • Indirect

    • bijdrage in publieke kosten als gevolg van planningsbeslissingen

• Mogelijke meerwaardecreatie bij planningsbeslissingen

  • Herbestemming van gronden

  • Herverkavelen van gronden

  • Vergunnen van stedenbouwkundige handelingen

  • Publieke investeringen

Land Value Capturing instrumenten in Vlaanderen
Planbaten bij herbestemmingen

• Belasting door Vlaams gewest

• Gebaseerd op vermoedelijke meerwaarde

• Progressief oplopend tarief met maximum van 30%

• Te betalen na “startfeit”

  • Verkoop van perceel

  • Stedenbouwkundige vergunning