Unidad_IV_Cap1_Propiedad_GuiaEstudio (2).docx

BIENES Y SUCESIONES

Guía de Estudio — Modo Profesor

Universidad Autónoma de Querétaro · Licenciatura en Derecho

UNIDAD IV

DERECHOS REALES

Capítulo I — La Propiedad

Fuentes: CCQ · CCF · CPEUM Art. 27 · Muñoz Rocha · Rojina Villegas · Jurisprudencia SCJN 2009–2025

Tiempo estimado: 6 horas | Capítulos I–V de la Unidad IV

OBJETIVO PARTICULAR Al concluir la unidad el alumno: establecerá el derecho de propiedad y evaluará sus modalidades y limitaciones; explicará sus elementos; distinguirá los bienes objeto de propiedad; comprenderá su extensión; analizará sus limitaciones; valorará las diferentes teorías sobre su fundamento; estimará la función social; analizará los modos de adquirirla y extinguirla; valorará la institución conforme al CCQ, el CCF y la Constitución.

4.1.1 Concepto de propiedad

La propiedad es el derecho real por antonomasia: el más completo, extenso y pleno que el ordenamiento jurídico reconoce sobre los bienes. Todos los demás derechos reales (usufructo, servidumbre, hipoteca) son en realidad fragmentos o desmembraciones del derecho de propiedad.

Evolución histórica del concepto

Roma — Del dominium quiritarium a Justiniano

En tiempos de las XII Tablas (450 a.C.) solo el ciudadano romano podía ser propietario (dominus). El dominio se adquiría mediante la mancipatio para las res mancipi (fundos itálicos, esclavos, bestias de tiro) o la traditio para las res nec mancipi. La distinción desapareció con Justiniano, quien unificó el concepto y lo describió por sus tres atributos clásicos:

• Jus utendi derecho de hacer de la cosa todo el uso posible y obtener de ella todos los servicios de que sea capaz.

• Jus fruendi derecho de percibir todos los frutos que produce (naturales, industriales y civiles).

• Jus abutendi derecho de disponer de ella: enajenarla, gravarla e incluso destruirla, y el derecho de reivindicarla de manos de cualquier detentador.

Código Napoleón (1804)

El artículo 544 del Código Civil francés definió la propiedad como el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos. Esta definición marcó el carácter absolutista e individualista de la propiedad burguesa del siglo XIX, que llegó a nuestros Códigos Civiles de 1870 y 1884.

Planiol y Ripert critican el art. 544 CC francés: Esta definición tiene el mal de no señalar un solo carácter de la propiedad cuya exactitud pueda sostenerse, pues ni el goce ni la disposición son realmente absolutos; al contrario, implican numerosas restricciones. Planiol propone en cambio: el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una persona.

Evolución en México — Del absolutismo a la función social

La Constitución de 1857 otorgó a la propiedad privada un carácter casi absoluto. La Revolución Mexicana transformó radicalmente este concepto: el Artículo 27 de la Constitución de 1917 introdujo la función social como límite estructural al derecho de propiedad, en un texto que, con sus 17 reformas, es el artículo constitucional más modificado de la parte dogmática.

Art. 27 párr. 1° CPEUM: La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada. Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización.

Art. 27 párr. 3° CPEUM: La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública y cuidar de su conservación.

Última reforma relevante al artículo 27: DOF 31-10-2024 (sector energético: hidro-carburos y asignaciones a empresas públicas del Estado). El texto relativo a la propiedad privada y su función social permanece vigente desde 1917.

Definición vigente en el CCQ

Art. 830 CCQ / CCF: El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.

Esta definición es más sobria que la napoleónica: reconoce la propiedad pero la condiciona desde el texto mismo a las limitaciones y modalidades legales, reflejando la función social constitucional.

Muñoz Rocha sintetiza la posición doctrinal dominante: la propiedad cumple la definición del derecho real a plenitud, pues su titular tiene derecho directo sobre la cosa para obtener de ella el mejor y mayor aprovechamiento, expresado en el jus utendi, jus fruendi et jus abutendi. Pero a diferencia de los demás derechos reales, la forma de aprovechamiento es total.

4.1.2 Bienes objeto de propiedad

Art. 747 CCQ/CCF: Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio.

Art. 748 CCQ/CCF: Las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza o por disposición de la ley.

Art. 749 CCQ/CCF: Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular.

En consecuencia, pueden ser objeto de propiedad privada:

• Todos los bienes muebles e inmuebles susceptibles de apropiación exclusiva.

• Los bienes incorporales: derechos de crédito, acciones, derechos de autor (artículo 754 CCF).

• Los derechos reales sobre inmuebles (cuando se transmiten íntegramente).

No pueden ser objeto de propiedad privada:

• Bienes de uso común: plazas, ríos, calles, playas (art. 765 CCQ).

• Bienes destinados a un servicio público federal o estatal mientras dure esa afectación.

• El subsuelo y los hidrocarburos: la Nación mantiene propiedad inalienable e imprescriptible (art. 27 CPEUM, reformado DOF 31-10-2024).

• El espacio aéreo: corresponde a la Nación, que otorga concesiones.

Nota constitucional 2024: La reforma al art. 27 constitucional del 31-octubre-2024 reforzó la propiedad estatal sobre hidrocarburos y limitó la participación privada a contratos con el Estado. En Querétaro esto afecta especialmente proyectos de desarrollo industrial que requieran concesiones sobre recursos hídricos o subterráneos.

4.1.3 Extensión del derecho de propiedad

Art. 831 CCQ/CCF: La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama accesión.

Art. 832 CCQ/CCF: El propietario del suelo lo es también de la superficie y de lo que está debajo de ella, salvo lo establecido en las leyes y en los reglamentos de policía en relación con minas, aguas, etc., y salvo el derecho de tercero.

Extensión vertical: subsuelo y espacio aéreo

En el sentido clásico, la propiedad del suelo se extendía al centro de la tierra y al infinito hacia arriba (cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos). Hoy este principio está severamente limitado:

• Subsuelo (recursos mineros y energéticos): corresponde a la Nación de forma inalienable (art. 27 CPEUM). El propietario del suelo no tiene derechos sobre petróleo, gas, minerales preciosos ni agua subterránea sin concesión.

• Espacio aéreo: soberanía nacional conforme a la Ley de Aviación Civil. El propietario puede usar el espacio sobre su predio en la medida que no afecte la aviación ni las telecomunicaciones.

• Aguas: reguladas por la Ley de Aguas Nacionales (LAN). Las corrientes y depósitos de agua son propiedad de la Nación. El propietario ribereño tiene derechos de uso mediante concesión de la CONAGUA.

Extensión horizontal: frutos y accesión

La extensión horizontal de la propiedad abarca todo lo que el bien produce (frutos) y todo lo que se une o incorpora a él (accesión). Estas figuras se estudian en detalle en el apartado 4.1.7.

4.1.4 Limitaciones al derecho de propiedad

La Constitución de 1917 superó el absolutismo napoleónico: la propiedad privada existe pero puede ser limitada y modificada por el interés público. El CCQ y el CCF desarrollan estas limitaciones en cuatro grandes categorías:

4.1.4.1 Los actos emulativos

Son los actos del propietario que, sin reportarle utilidad alguna, tienen como única finalidad dañar o molestar a terceros, especialmente a vecinos. Derivan del principio romano: neminem laedere (no dañar a nadie).

Art. 840 CCQ/CCF: No es lícito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no dé otro resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario.

Ejemplo: el propietario que construye una barda alta únicamente para quitar la vista al vecino, sin que le reporte beneficio propio, incurre en acto emulativo y puede ser obligado a demolerla.

4.1.4.2 Las servidumbres públicas

Son cargas que la ley impone sobre la propiedad privada a favor del Estado o de la colectividad, sin extinguir la propiedad pero restringiendo su ejercicio:

• Zonas federales ribereñas: franja de 10 metros junto a ríos y cuerpos de agua nacionales (Ley de Aguas Nacionales). El propietario no puede construir ni impedir el paso.

• Franjas de servidumbre para líneas eléctricas: CFE tiene derecho de paso sobre predios privados para la instalación y mantenimiento de infraestructura eléctrica.

• Vías de comunicación: SCT tiene derecho de paso para carreteras, ferrocarriles y ductos (Ley de Vías Generales de Comunicación).

• Servidumbre de acueducto: el propietario debe permitir el paso de tuberías para conducir agua cuando sea de utilidad pública.

4.1.4.3 La prohibición de adquirir y la prohibición condicionada

Ciertas personas o en ciertas condiciones, la ley prohíbe la adquisición de bienes:

• Extranjeros en zona prohibida: no pueden adquirir directamente bienes inmuebles en la franja de 100 km de fronteras y 50 km de costas (art. 27 fracc. I CPEUM). Pueden hacerlo a través de fideicomisos bancarios.

• Prohibiciones en actos jurídicos: el donante puede prohibir al donatario enajenar el bien donado dentro de cierto plazo (cláusula de inalienabilidad temporal, art. 2355 CCF).

• Bienes gravados: el propietario que hipotecó un bien no puede enajenarlo en perjuicio del acreedor hipotecario sin su consentimiento o sin hacer constar el gravamen en la escritura.

4.1.4.4 El abuso del derecho

Figura más amplia que el acto emulativo: se configura cuando el titular ejerce un derecho con desviación de su función social o económica, causando daño a terceros. El CCQ en su artículo 840 recoge el núcleo de esta limitación.

La doctrina francesa (Josserand, Saleilles) y la jurisprudencia de la SCJN han reconocido el abuso del derecho como fuente de responsabilidad civil:

⚖ JURISPRUDENCIA / TESIS SCJN

ABUSO DEL DERECHO. PUEDE CONFIGURAR RESPONSABILIDAD CIVIL SUBJETIVA.

El ejercicio de un derecho subjetivo puede originar responsabilidad civil cuando su titular lo ejerce de manera que excede los límites impuestos por la buena fe, la moral o las buenas costumbres, causando daño a terceros. El abuso del derecho no requiere demostrar dolo o culpa en sentido estricto, sino la desviación del fin social para el que el derecho fue reconocido.

Fuente: Criterio sostenido por Tribunales Colegiados de Circuito. Semanario Judicial de la Federación, Novena y Décima Época, reiterado en sentencias de 2021–2023.

Expropiación — Limitación máxima al derecho de propiedad

La expropiación es la extinción forzosa de la propiedad privada por el Estado, mediante causa de utilidad pública y previa indemnización. No es una limitación sino la eliminación misma del derecho, por lo que requiere las mayores garantías:

Art. 27 párr. 2° CPEUM: Las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización.

La causa de utilidad pública debe justificarse en el decreto expropiatorio. La SCJN ha sido enfática:

⚖ JURISPRUDENCIA / TESIS SCJN

EXPROPIACIÓN. LA CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA DEBE DEMOSTRARSE EN EL DECRETO.

No es suficiente con que la autoridad administrativa invoque la utilidad pública para que ésta quede demostrada. Es indispensable que en el expediente de expropiación se rindan o recaben pruebas que justifiquen tal utilidad, para que así se satisfaga la condición indispensable que hace procedente la afectación de la propiedad privada.

Fuente: P./J. 39/2006. Pleno SCJN. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIII, marzo 2006, p. 1412. Tipo: Jurisprudencia.

4.1.5 Fundamento de la propiedad

¿Por qué el derecho protege la apropiación individual de bienes? Las principales respuestas filosófico-jurídicas son:

4.1.5.1 Teoría de la ocupación

Quien primero se apodera de una res nullius (cosa sin dueño) se convierte en su propietario. Justificación: la ocupación es el hecho más elemental de vinculación persona-cosa. Crítica: no explica la propiedad derivada ni la herencia. Solo justifica la adquisición originaria.

4.1.5.2 Teoría del convenio o del contrato social

Rousseau y los iusnaturalistas modernos: la propiedad es una institución convenida por la sociedad para preservar la paz. El Estado garantiza la propiedad porque los ciudadanos así lo acordaron al fundar la sociedad civil. Crítica: el contrato social es una ficción histórica.

4.1.5.3 Teoría de la ley

Bentham y los positivistas: la propiedad no existe en la naturaleza; es una creación del legislador para maximizar la utilidad social. Sin ley no hay propiedad. Consecuencia: la ley puede también modificarla o suprimirla cuando así lo exija el interés colectivo. Esta teoría fundamenta constitucionalmente las modalidades del art. 27 CPEUM.

4.1.5.4 Teoría del trabajo

Locke (Two Treatises of Government, 1689): cada persona es dueña de sí misma y de su trabajo; quien mezcla su trabajo con una cosa la hace suya. Esta es la justificación liberal clásica de la propiedad privada. Influye en los derechos de autor y propiedad intelectual (fruto del trabajo intelectual).

4.1.5.5 Teoría de la personalidad

Hegel (Filosofía del Derecho, 1820): la propiedad es la objetivación de la voluntad libre del ser humano; es la condición de posibilidad de la personalidad jurídica. Sin propiedad no hay autonomía personal. Esta teoría justifica el carácter extrapatrimonial de ciertos derechos vinculados a la persona (imagen, nombre, honor).

4.1.6 Función social de la propiedad

La función social de la propiedad es el principio rector que explica por qué el Estado puede imponer limitaciones y modalidades al ejercicio del derecho de propiedad sin que ello implique expropiación. Fue León Duguit quien, a inicios del siglo XX, cuestionó el concepto absoluto de propiedad y propuso que el propietario tiene obligaciones sociales que se derivan de la posesión de bienes.

León Duguit (Transformaciones del Derecho Privado, 1912): La propiedad no es un derecho subjetivo del individuo; es una función social. El propietario, es decir el poseedor de una riqueza, tiene, por el hecho de poseer esta riqueza, una función social que cumplir; y si no la cumple o la cumple mal —si no cultiva su tierra, si abandona su casa, si frena el uso de las herramientas de trabajo—, la intervención de los gobernantes es legítima para obligarle a cumplir su función social.

Art. 27 párr. 3° CPEUM: La Nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública y cuidar de su conservación.

La SCJN confirmó que la función social no es solo un límite externo sino un elemento intrínseco del derecho de propiedad en México:

⚖ JURISPRUDENCIA / TESIS SCJN

PROPIEDAD PRIVADA. LA FUNCIÓN SOCIAL ES UNA CONDICIÓN ESTRUCTURAL DEL DERECHO, NO UNA EXCEPCIÓN.

El artículo 27 constitucional no consagra un derecho de propiedad absoluto e ilimitado. La función social integra el contenido mismo del derecho de propiedad: el propietario puede usar y disponer de sus bienes, pero el ejercicio de esas facultades debe ser compatible con el interés general. Las modalidades que dicte el interés público no constituyen expropiación ni generan derecho a indemnización.

Fuente: P./J. 37/2006. Pleno SCJN. Acción de inconstitucionalidad 18/2004. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIII, febrero 2006.

Manifestaciones concretas de la función social en Querétaro:

• Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Querétaro: limita el uso del suelo (residencial, comercial, industrial) en zonas específicas, independientemente de la voluntad del propietario.

• Reservas ecológicas: la Sierra Gorda de Querétaro impone restricciones de uso a propietarios dentro del área de protección.

• Monumentos históricos: inmuebles en el Centro Histórico de Querétaro (Patrimonio de la Humanidad UNESCO) están sujetos al INAH, que puede prohibir modificaciones.

• Zonas de riesgo: Protección Civil puede restringir o prohibir construcciones en laderas con riesgo de deslizamiento.

4.1.7 Modos de adquirir la propiedad

Los modos de adquirir la propiedad se clasifican en dos grandes grupos:

4.1.7.1 Modos originarios — La ocupación

Art. 897 CCQ/CCF: La ocupación es el medio de adquirir la propiedad de las cosas que no pertenecen a nadie, apoderándose de ellas con ánimo de hacerlas propias.

La ocupación solo procede sobre bienes vacantes (inmuebles) o mostrencos (muebles), y con los requisitos de: (1) que la cosa sea susceptible de apropiación, (2) que no tenga dueño, y (3) que exista ánimo de hacerla propia.

4.1.7.1.1 Apropiación de animales

a) El derecho de caza

Art. 902 CCQ/CCF: La caza se permite en los términos que prevengan las leyes respectivas. El cazador adquiere la propiedad del animal cazado desde el momento en que lo hiere bastante para aprehenderlo, o lo coge vivo.

Legislación actualizada: la caza deportiva en México se rige por la Ley General de Vida Silvestre (LGVS, DOF reformada 2022) y la NOM-159-SEMARNAT-2021. En Querétaro, la Secretaría de Sustentabilidad Ambiental y Ordenamiento Territorial (SSAOT) regula las Unidades de Manejo para la Conservación de la Vida Silvestre (UMA). Sin permiso o fuera de UMA, la caza está prohibida.

b) El derecho de pesca

La pesca también se rige por la Ley General de Pesca y Acuacultura Sustentable (LGPAS, reformada DOF 2020). Se necesita concesión o permiso de la CONAPESCA. La pesca en ríos y presas de Querétaro (Presa Constitución 1917, Presa Centenario) requiere permiso estatal.

c) La apropiación de enjambres

Art. 920 CCQ/CCF: El propietario de enjambres de abejas tendrá derecho de perseguirlos en terreno ajeno, pero indemnizando el daño que cause su entrada.

d) Los animales sin marca

Los animales domésticos sin marca o señal que escapen y no sean reclamados dentro de 3 días siguen siendo del dueño. Si el dueño no los reclama en 20 días, pasan a quien los captúre, quien debe denunciarlos antes a la autoridad.

4.1.7.1.2 Los tesoros

Art. 875 CCQ/CCF: El tesoro escondido en fundo ajeno se dividirá por partes iguales entre el que lo descubrió y el propietario del fundo, si el descubrimiento fue casual; pero si el dueño hizo las excavaciones, el tesoro le pertenece íntegramente.

El tesoro debe ser ocultado intencionalmente por alguna persona. Si se descubren piezas arqueológicas o históricas, no son tesoro sino patrimonio cultural de la Nación conforme a la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos (LFMZA). El descubridor tiene la obligación de avisar inmediatamente al INAH.

Dato práctico — Querétaro: Querétaro es zona rica en vestigios arqueológicos (El Cerrito, Ranas, Toluquilla). Cualquier hallazgo durante una excavación en un predio privado debe reportarse al INAH Centro Querétaro. No hacerlo constituye el delito previsto en el art. 52 LFMZA con penas de hasta 10 años de prisión.

4.1.7.1.3 El buceo de perlas

Regulado hoy por la LGPAS; el buzo que extrae perlas en aguas nacionales debe contar con permiso. Las perlas extraídas del mar territorial pertenecen a quien las extrae con permiso; las extraídas de propiedad privada corresponden al propietario.

4.1.7.2 Modos derivados — La accesión

Art. 886 CCQ/CCF: La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión.

La accesión es el derecho por el que el propietario de una cosa hace suyo lo que se une o adhiere a ella. Se clasifica en natural e industrial:

4.1.7.2.1 Accesión natural

a) Aluvión

Art. 908 CCQ/CCF: El aluvión aprovecha a los dueños de los terrenos confinantes con las riberas de los ríos, en proporción a la extensión de sus respectivas riberas. No aprovecha al dueño del terreno cuando por obras de defensa se lleve la corriente hacia el fundo ajeno.

El aluvión es el aumento gradual e imperceptible que reciben las heredades confinantes con los ríos, como consecuencia del depósito lento de sedimentos. Por ser gradual, el propietario ribereño lo adquiere sin necesidad de acto jurídico.

b) La avulsión

Art. 909 CCQ/CCF: Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad una porción conocida y la transporta a otra heredad, el dueño de la porción segregada conserva la propiedad. Para ejercitar este derecho, el propietario deberá reclamarlo dentro de dos años; transcurrido este tiempo, el propietario del terreno al que fue transportada la porción adquirirá su propiedad.

La avulsión se distingue del aluvión en que la segregación es súbita y la porción transportada es identificable. El propietario original tiene dos años para reclamarla.

Mutación del cauce del río

Art. 910 CCQ/CCF: Si el cauce de un río varía por causas naturales, los propietarios ribereños adquieren los terrenos del cauce antiguo en proporción a sus respectivas riberas. El nuevo cauce queda sujeto al dominio público.

Formación de isla

Art. 912 CCQ/CCF (paráfrasis): Las islas que se formen en los ríos cuyo curso separa dos entidades federativas corresponden a la jurisdicción de la más cercana... Las que se formen en ríos dentro de un Estado corresponden al dominio público de ese Estado.

4.1.7.2.2 Accesión industrial en bienes inmuebles

Se produce cuando alguien construye, planta o siembra en terreno ajeno. El principio general es superficie solo cedit: lo que se une al suelo pertenece al dueño del suelo, salvo indemnización.

a) En suelo propio con material ajeno

Art. 894 CCQ/CCF: Cuando de buena fe se edificare con materiales ajenos en suelo propio, el propietario del suelo adquirirá la propiedad de la construcción, pagando al dueño de los materiales su valor.

b) En suelo ajeno con material propio

Art. 895 CCQ/CCF (paráfrasis): El que de buena fe edifica en suelo ajeno pierde lo edificado, pero tiene derecho a que se le indemnicen los materiales y el trabajo, si el propietario del suelo opta por quedarse con la obra.

c) En suelo ajeno con material ajeno

Es la situación más compleja: el constructor actúa sin derecho sobre el suelo Y sin derecho sobre los materiales. Si hay mala fe, puede ser obligado a demoler y a pagar daños. El propietario del suelo puede optar por quedarse con la obra pagando lo que corresponda.

4.1.7.2.3 Accesión industrial en bienes muebles

a) La adjudicación (conmixtión)

Art. 931 CCQ/CCF: Cuando se mezclan o confunden cosas áridas o líquidas de diferentes dueños, sin que ninguno haya procedido de mala fe, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda.

b) La conmixtión

Es la mezcla de cosas sólidas o líquidas de distintos propietarios. El resultado es la copropiedad sobre la mezcla en proporción a las partes aportadas.

c) La especificación

Art. 934 CCQ/CCF: El que de buena fe emplee materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie, adquirirá la propiedad de ésta, pagando al dueño de la materia su valor; si procedió de mala fe, el dueño de la materia puede pedir la nueva especie o el valor de ella, con pago de daños.

Ejemplo clásico: el artesano que usa plata ajena para fabricar una joya crea una obra de nueva especie (especificación). Si obró de buena fe, adquiere la joya pagando la plata; si obró de mala fe, el dueño de la plata puede reclamar la joya.

4.1.7.3 La prescripción positiva (usucapión)

La prescripción adquisitiva es el modo de adquirir la propiedad mediante la posesión continua, pacífica, pública y en concepto de propietario durante el tiempo establecido en la ley. Es el puente entre la posesión (hecho) y la propiedad (derecho).

Art. 1135 CCQ/CCF: La prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.

Art. 1151 CCQ/CCF (equivalente): Los inmuebles se prescriben: I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente; II. En cinco años, cuando hayan sido objeto de una inscripción de posesión; III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.

Art. 1153 CCQ/CCF: Los bienes muebles se prescriben en tres años (buena fe) o cinco años (mala fe), con posesión en concepto de propietario, pacífica y continua.

Requisitos de la posesión para usucapir

• En concepto de propietario (posesión originaria): el poseedor actúa como si fuera dueño y se ostenta como tal.

• Pacífica adquirida y mantenida sin violencia.

• Continua sin interrupción natural (abandono) ni civil (demanda judicial exitosa del propietario).

• Pública a la vista de todos, sin clandestinidad.

• Con justo título (para la prescripción de buena fe): acto traslativo que fundamente la creencia de ser propietario.

⚖ JURISPRUDENCIA / TESIS SCJN

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. PARA QUE SE ENTIENDA SATISFECHO EL REQUISITO DE POSESIÓN EN CONCEPTO DE PROPIETARIO ES NECESARIO DEMOSTRAR LA EXISTENCIA DE UN TÍTULO DEL QUE SE DERIVE LA POSESIÓN.

Para usucapir un bien raíz es necesario que la posesión se tenga en concepto de dueño o propietario. Este requisito exige no solo la exteriorización del dominio mediante actos que revelen comportamiento como dueño, sino también acreditar el origen de la posesión, pues al ser el concepto de propietario un elemento constitutivo de la acción, el actor debe probar la causa generadora de la posesión: la fecha, el lugar y los sujetos que intervinieron.

Fuente: 3a./J. 18/94 (reiterada). Primera Sala SCJN. Semanario Judicial de la Federación. Confirmada en CT 36/2024 (Pleno Regional Centro-Norte, agosto 2024).

⚖ JURISPRUDENCIA / TESIS SCJN

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE BUENA FE. EL JUSTO TÍTULO DEBE PROBARSE CON FECHA CIERTA.

Para la procedencia de la prescripción adquisitiva de buena fe, el documento privado que se exhiba como causa generadora de la posesión debe ser de fecha cierta, porque: a) se inscribió en el Registro Público de la Propiedad; b) fue presentado ante algún funcionario por razón de su oficio; o c) alguno de sus firmantes falleció. Sin fecha cierta, no puede acreditarse el inicio del cómputo del plazo.

Fuente: 1a./J. 9/2008 (vigente; interrupción parcial en CT 36/2024 solo respecto de legislación de Guanajuato). Primera Sala SCJN. Semanario Judicial de la Federación.

Novedad legislativa 2025: se presentó ante la Cámara de Diputados la iniciativa de adicionar el artículo 1152 Bis al CCF para establecer la improcedencia de la usucapión respecto de inmuebles ocupados bajo contrato de arrendamiento (Gaceta Parlamentaria DOF 25-11-2025). Al cierre de esta guía, la iniciativa está en proceso legislativo.

4.1.8 Modos de extinguirse el derecho de propiedad

Protección del derecho de propiedad — Acción reivindicatoria

La acción reivindicatoria es el instrumento procesal por excelencia para proteger la propiedad. Compete al propietario que ha perdido la posesión de su bien y quiere recuperarla.

Art. 4° CPCQ: La reivindicación compete al propietario de una cosa de que ha sido despojado; por ella se pide el reconocimiento del derecho de dominio y la restitución de la cosa con sus frutos y accesiones. Se ejercita contra el poseedor y el detentador.

La SCJN ha establecido con precisión los tres elementos de la acción reivindicatoria:

⚖ JURISPRUDENCIA / TESIS SCJN

ACCIÓN REIVINDICATORIA. SUS ELEMENTOS.

La reivindicación compete a quien no está en posesión de la cosa de la cual tiene la propiedad y su efecto es declarar que el actor tiene dominio sobre ella y se la entregue el demandado con sus frutos y accesiones. Así, quien la ejercita debe acreditar: a) La propiedad de la cosa que reclama; b) La posesión por el demandado de la cosa perseguida; y c) La identidad de la misma, o sea que no pueda dudarse cuál es la cosa que se pretende reivindicar, precisando situación, superficie y linderos, probados por cualquier medio de prueba reconocido por la ley.

Fuente: Registro 392148. Tercera Sala SCJN. Semanario Judicial de la Federación. Jurisprudencia obligatoria, reiterada en sentencias de Tribunales Colegiados 2022–2024.

⚖ JURISPRUDENCIA / TESIS SCJN

ACCIÓN REIVINDICATORIA. NO ES REQUISITO ESENCIAL QUE EN LA DEMANDA SE PRECISEN MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL BIEN CUANDO SE MANIFIESTA QUE ESTÁ DENTRO DE OTRO DE MAYOR EXTENSIÓN.

El elemento de identidad del predio a reivindicar se acredita dentro del procedimiento a través de cualquier medio probatorio que permita crear convicción en el juzgador. No es requisito esencial para la procedencia de la acción que en la demanda inicial se precisen la superficie, medidas y colindancias, pues basta proporcionar los datos que permitan saber cuál bien se reclama y que está en posesión del demandado.

Fuente: 1a./J. 104/2008. Primera Sala SCJN. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIX, enero 2009, p. 11.

Síntesis normativa — CPEUM, CCQ y CPCQ

📝 EXAMEN — UNIDAD IV (Capítulo I: La Propiedad)

Instrucciones: responde por escrito. Tiempo sugerido: 45 minutos. Total: 25 puntos.

Sección A — Opción múltiple (1 pt. c/u)

1. El artículo 27 constitucional establece que la propiedad de las tierras y aguas:

a) Corresponde originariamente a los particulares.

b) Corresponde originariamente a la Nación, quien puede transmitirla a particulares.

c) Es un derecho absoluto e ilimitado desde 1917.

d) Solo puede ser objeto de expropiación sin indemnización en caso de emergencia nacional.

2. ¿Cuál es la diferencia entre aluvión y avulsión?

a) El aluvión es brusco e identificable; la avulsión es gradual e imperceptible.

b) El aluvión es gradual e imperceptible; la avulsión es brusca y la porción es identificable.

c) Ambos son iguales; solo cambia el nombre según el tipo de bien.

d) El aluvión solo ocurre en inmuebles privados; la avulsión solo en terrenos del Estado.

3. Para la prescripción adquisitiva de buena fe en inmuebles, el CCQ/CCF exige un plazo de:

a) 3 años.

b) 5 años.

c) 10 años.

d) 20 años.

4. ¿Cuál es el tercer elemento de la acción reivindicatoria según la jurisprudencia de la SCJN?

a) La buena fe del actor.

b) La inscripción del bien en el Registro Público de la Propiedad.

c) La identidad del bien: que la cosa en posesión del demandado sea la que reclama el actor.

d) El plazo mínimo de 6 meses desde la pérdida de la posesión.

5. La función social de la propiedad en México implica que:

a) El Estado puede imponer modalidades al ejercicio de la propiedad sin que ello implique expropiación ni indemnización.

b) Toda limitación a la propiedad privada genera derecho a indemnización.

c) La propiedad privada es absoluta salvo en casos de guerra.

d) Solo las propiedades de uso industrial tienen función social.

6. Un artesano de buena fe usa plata ajena para fabricar una joya. Según las reglas de la especificación:

a) La joya pertenece al dueño de la plata porque nadie puede dar más derechos de los que tiene.

b) El artesano adquiere la joya pagando al dueño el valor de la plata.

c) La joya debe ser destruida para evitar el enriquecimiento ilícito.

d) Se convierte en copropiedad entre el artesano y el dueño de la plata.

7. ¿Cuándo el tesoro encontrado en suelo ajeno corresponde íntegramente al propietario del fundo?

a) Siempre que el descubrimiento sea casual.

b) Cuando el propietario realizó las excavaciones por cuenta propia.

c) Cuando el hallazgo fue hecho por un tercero de mala fe.

d) Nunca; siempre se divide por partes iguales.

8. La expropiación por el Estado requiere:

a) Únicamente un decreto del Ejecutivo, sin necesidad de indemnización.

b) Causa de utilidad pública probada en el expediente e indemnización previa.

c) Aprobación del propietario afectado.

d) Sentencia judicial previa.

Sección B — Desarrollo (2 pts. c/u)

9. Explica la diferencia entre los actos emulativos y el abuso del derecho. ¿Qué consecuencias jurídicas tiene cada uno?

10. ¿Cuáles son las cinco teorías sobre el fundamento de la propiedad? Explica cuál (o cuáles) sustentan el sistema constitucional mexicano.

11. Un cliente quiere saber si puede usucapir un terreno que compró 'de palabra' hace 8 años en el municipio de Pedro Escobedo, Querétaro. Ha pagado predial, sembrado maíz y construido una barda. ¿Qué le dices? ¿Qué elementos debe probar y qué documentos necesita conseguir?

Sección C — Caso práctico (5 pts.)

CASO: El rancho y el río en Cadereyta

Don Heriberto es propietario de un rancho de 40 hectáreas en Cadereyta de Montes, Querétaro. El rancho colinda al oriente con el Río Extoraz. En los últimos 6 años sucedieron los siguientes hechos: (1) El río depositó gradualmente una franja de 2,000 m² de tierra fértil en la orilla del rancho. (2) Una creciente separó una porción de tierra de 800 m² del rancho vecino y la depositó en el predio de Don Heriberto. El vecino la reclamó 3 años después. (3) Don Heriberto contrató al albañil Severino para construir una barda con materiales que Severino compró a crédito al proveedor 'La Constructora del Norte'. Severino no pagó los materiales y desapareció. Don Heriberto desconocía que los materiales eran 'de fiar'. (4) Don Heriberto encontró una vasija con monedas antiguas enterrada en el rancho mientras hacía una zanja. (5) Un rancho vecino de 30 ha fue expropiado por el Gobierno del Estado de Querétaro para construir un parque industrial, pero el decreto no menciona ninguna justificación técnica de la utilidad pública.

12a. ¿De quién son los 2,000 m² depositados por el río? ¿Qué figura aplica y cuál es su fundamento legal?

12b. ¿Puede el vecino reclamar los 800 m² que le arrastró la creciente 3 años después? ¿Qué figura aplica y cuál es el plazo?

12c. ¿Quién es dueño de la barda construida con materiales ajenos? ¿Tiene La Constructora del Norte alguna acción?

12d. ¿A quién pertenece la vasija con monedas antiguas? ¿Cambia tu respuesta si son monedas prehispánicas de valor arqueológico?

12e. ¿Es válida la expropiación del rancho vecino si el decreto no justifica la utilidad pública? ¿Qué acción tiene el propietario afectado?

Fuentes: Muñoz Rocha, Bienes y Derechos Reales (Oxford, 2011) · Rojina Villegas, Derecho Civil Mexicano t.3 · León Duguit, Transformaciones del Derecho Privado (1912) · CPEUM (reforma DOF 31-10-2024) · CCF/CCQ (vigente 2024) · CPCQ (vigente 2024) · LFMZA · LGVS · LGPAS · SCJN: P./J.39/2006; P./J.37/2006; 1a./J.104/2008; 1a./J.9/2008; 3a./J.18/94; CT 36/2024 · Iniciativa art. 1152 Bis CCF (Gaceta Parlamentaria 25-nov-2025).