Ejendomsadministration

Hvad er ejendomsadministration?

-        Ejendomsadministration omfatter både den daglige drift af ejendomme og de mere langsigtede strategiske beslutninger.

Hvem er kunderne?

-        Institutionelle investorer, som Forsikringsselskaber, pensionsselskaber

-        Private som Investorer og ejendomsejere

-        Domicilejendomme

-        Foreninger som Andelsboligforeninger og  Ejerforeninger

Hvad er due diligence?

-        De undersøgelser, som en potentiel køber og dennes rådgivere foretager af en ejendom inden købsbeslutningen.

-        Due diligence undersøgelserne til formål at give den potentielle køber indsigt i ejendommens forhold

Hvad er generalforsamling?

-        Retten til indkaldelse står i vedtægterne.

-        Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen

-       Mindst 4 uger før og højst 8 ugers varsel.

-        Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen.

-        Indkaldelsen skal angive tid og sted, samt dagsorden.

Hvad hvis en ejerforening ikke har nogle vedtægter?

-        Så gælder normalvedtægten automatisk.

Hvordan foretages ændringer i vedtægten?

-        Forslag fra en beboer

-        Ved en generalforsamling med enten simpelt flertal eller kvalificeret flertal.

-        Nye vedtægter skal tinglyses (de vedtægter som er tinglyst, er de gældende.)

Kan forslaget vedtages med et simpelt flertal eller skal der et kvalificeret flertal til?

-        Afhænger af hvad der står i vedtægterne.

Hvad er ejerforeningens fællesarealer?

-        Alt det udenfor lejlighederne og som ejes af alle.  Fx opgang, gård, vaskerum, kælderrum,

Hvilke arealer råder ejeren selv over?

-        Sin egen lejlighed, dog ikke fx vandrør, lodrette rør som går igennem flere lejligheder eller bærende vægge.

Hvad er ejerens vedligeholdelsesforpligtelser og hvad er ejerforeningens?

-        Ejerens vedligeholdelsesforpligteler er egen lejlighed, herunder radiatorer da alle vandrette rør er ejerens.

-        Foreningens vedligeholdelsesforpligtelser er fællesarealer, herunder også vinduer og døre.

-        Lodrette rør

Hvad forstår man ved fordelingstallene i en ejerforening?

-        Fordelingstal afgør hvor meget bestemmelse man har. Jo større lejlighed, jo større fordelingstal.

Hvad er det tinglyste areal og hvad er BBR arealet?

-        Tinglyst areal er arealet der er tinglyst i tingbogen. Tinglyst areal er det officielle areal, som man også kan måle sig til.

-        BBR-areal er de registrerede arealer som fx bruges til beboelse. BBR er ens ejet areal + nogle af fællesarealer. Altså bruttoarealet

-        I en salgsopstilling skal ejendomsmægleren oplyse BBR-arealet.

Hvem hæfter for ejerforeningens gæld?

-        Medlemmerne af ejerforeningen.

-        Typisk pro rata, altså i forhold til deres ejerandele, normalt fastsat af fordelingstal som er fastsat ud fra lejlighedernes størrelse.

-        Hver ejer hæfter kun for sin egen del af gælden

-        En ejerforening kan ikke optaget fælles realkreditlån, det kan kun den enkelte ejer. Modsat til andelsboligforening hvor foreningen godt kan optage et realkreditlån.

-         

Hvem ejer altanerne og hvem skal betale for vedligeholdelse af dem?

-        Altanerne ejes af foreningen.

-        Ejeren selv finansierer altanen. så snart den er finansieret overgår den til foreningen til vedligeholdelse. Altså fælles vedligeholdelse, men ikke fælles areal

Hvad omfatter ejerforeningens husorden?

-        Der er forskel på vedtægter (tinglyste ting) og husorden.

-        Husorden er regler om etik og orden, hvordan man bør omgås hinanden

-        fx hvornår der bør være stille, regler om husdyr osv.

-        Husorden skal ikke tinglyses.

…..

Andelsboliger

Hvad er andelsboliger?

-        Man køber en andel i ejendommen, og har ret til at bo der.

-        Andelshaverne køber sig ind i foreningen ved at betale andelens værdi.

Hvad er andelsboligloven (ABL)?

-        Andelsboligloven (ABL) sætter de overordnede rammer for stiftelse og værdiansættelsen/maksimalprisen.

-        Indeholder også regler for overdragelse af andelsboliger, men ikke regler om hvordan og til hvem andelsboliger kan overdrages.

-        Loven bestemmer:

-       Hvordan man kan stifte en andelsforening § 2

-       Hvordan maksimalprisen fastsættes §5

-       Regler for overdragelse § 6

Hvad er vedtægter?

-        Foreningens egne vedtægter kan regulere andelsboligforeningen.

-        Den enkelte forening fastsætter regler om indskud, hæftelse, boligafgift, vedligeholdelse, fremleje, eksklusion, generalforsamling, bestyrelse, administration, regnskab/revision og opløsning.

Hvordan hæfter andelshavere?

-        Andelshavere kan hæfte forskelligt for foreningens fælles lån. Der er flere varianter:

-       Man hæfter kun med sit indskud

-       Man hæfter pro rata for gælden – altså ift. Boligens fordelingstal

-       Man hæfter solidarisk for al gæld.

Hvad er simpelt flertal?

-        byder at, én stemmes overvægt kan vedtæge forslaget eller omvendt. (fx 51/100), flertal i forhold til fordelingstal.

-       Det er kun stemmer for eller imod som er gyldige.

-       Bruges fx til bestemmelse om kæledyr, altaner

Hvad er kvalificeret flertal?

-        anvendes i langt de fleste tilfælde ved større beslutninger.

-        Typisk skal mindst 2/3 eller 4/5 af medlemmer være til stede på generalforsamling, og 2/3 eller 4/5 af de afgivne stemmer skal stemme for, før forslaget kan vedtages.

-       Fx beslutning om nyt indskud, vedtægtsændringer,

Hvad er en generalforsamling?

-        Andelsboligforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen.

-        Hver andel har én stemme på generalforsamlingen.

-        Holdes én gang om året. Vedtægterne bestemmer hvornår generalforsamlingen skal afholdes.

Hvad er bestyrelsen?

-        Står for den daglige drift af foreningen og er valgt på generalforsamlingen. Dog er det vedtægterne der bestemmer bestyrelsens størrelse og valgperiode.

-        Består ofte af en formand og 2-4 bestyrelsesmedlemmer.