Notes sur les saisies immobilières

SECTION 2 : LES SAISIES IMMOBILIÈRES

La saisie immobilière vise la vente forcée de l'immeuble du débiteur ou du tiers acquéreur, en vue de distribuer son prix. La réforme de 2006, ratifiée par la loi de 2010 et modifiée par celle de 2021, cherchait à limiter les ventes forcées tout en facilitant une répartition amiable du prix. La loi du 29 mars 2019 stipule qu'à tout moment de la procédure, y compris après l'ordre de vente forcée, les parties (le débiteur, le créancier poursuivant, et tous créanciers inscrits) peuvent convenir d'une vente amiable.

Les conditions de la saisie immobilière

Conditions relatives aux acteurs

Le créancier saisissant doit respecter certaines conditions. Tout créancier, qu'il soit privilégié ou non, a le droit de saisir, mais un créancier chirographaire (sans privilège) n'a pas toujours intérêt à le faire. En effet, d'autres créanciers privilégiés peuvent avoir plus de droits sur le bien. La créance du saisissant doit être liquide, exigible et constatée dans un titre exécutoire. De plus, aucune saisie n'est possible durant le délai d'opposition en cas de jugement rendu par défaut ou en présence d'un titre exécutoire provisoire. Le code de procédure civile (€ CPCE) établit aussi des limites à la saisie : un créancier ne peut saisir que des immeubles qui lui sont hypothéqués et uniquement s’ils ne suffisent pas à désintéresser tous les créanciers.

Pour le saisi, si la saisie concerne le débiteur, la nature de son droit réel doit être prise en compte. En cas d'indivision, comme prévu par l'article 815-17 du Code civil, la distinction est faite entre les créanciers de l'indivision et les créanciers personnels d'un indivisaire. Les créanciers de l'indivision peuvent procéder à la saisie, tandis que les créanciers personnels doivent d'abord provoquer le partage. Pour le mariage, l'article L.311-7 CPCE précise que les saisies doivent être déclenchées contre les deux époux. En cas de incapacité (mineur, majeur protégé), la saisie ne peut avoir lieu avant que les saisies mobilières aient été épuisées, sauf exceptions.

Conditions relatives aux biens

Les articles L.311-6 CPCE montrent que tout droit réel immobilier peut faire l'objet d'une saisie, à l'exception de certains droits comme l'hypothèque. Ainsi, les immeubles par destination ne sont saisissables que conjointement avec l'immeuble principal.

La procédure de saisie immobilière

Éléments de la procédure

La procédure de saisie immobilière est régie par l'article R.311-4 et suivants CPCE. Elle nécessite à la fois des actes écrits et oraux, le juge de l'exécution étant compétent dans le ressort de l'immeuble saisi. Normalement, la représentation par un avocat est requise. La procédure se déroule grâce à une combinaison de procédures écrites et orales.

Notification et saisie

La saisie est officiellement engagée par un acte de saisie signifié au débiteur (ou tiers acquéreur), après délivrance d'un commandement de payer. Ce commandement doit être notifié par un commissaire de justice, respectant des conditions générales de validité et comprend de nombreuses mentions obligatoires, sous peine de nullité. Après la signification, le commandement doit être publié, rendant l'immeuble saisi indisponible aux tiers.

La vente forcée

Processus de vente

En cas de vente forcée, le créancier doit publier une annonce pour informer les potentiels acheteurs sur les enchères, détaillant le bien et les conditions de mise à prix. La vente aux enchères se fait au tribunal, où des offres sont faites, et peuvent être suivies d'une surenchère si un acheteur propose un prix supérieur dans un délai spécifié.

Judicature d'adjudication

Le jugement d'adjudication ne résout pas de conflit, il ne fait que concrétiser une vente. C'est une mutation de propriété, mais il n’est pas frappé de recours. Si le jugement d'adjudication est associé à un incident, il devient juridiquement contestable.

La surenchère et la réitération

La surenchère permet à un acheteur d'augmenter son offre après l'adjudication, mais doit être faite dans un délai strict. La réitération des enchères (anciennement folle enchère) a lieu si l'adjudicataire ne respecte pas ses obligations, entraînant une nouvelle vente avec des procédures similaires.