Déontologie Notes

Déontologie

• Définition: Ensemble de règles et d’obligations qui règlementent la profession.

• Principes généraux:

  • Honneur

  • Dignité

• Types de manquements disciplinaires:

  • Violation du code de déontologie.

  • Violation d’une règle de droit non visée par la déontologie, constituant une faute professionnelle.

  • Comportement violant l’honneur et la dignité de la profession, même sans faute professionnelle ou violation du code.

Définitions

• Agent immobilier: Personne inscrite sur la liste des stagiaires ou au tableau des titulaires.

• Agent immobilier intermédiaire: Assiste un tiers de manière déterminante dans un contrat de vente, d’achat, d’échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce.

• Agent immobilier syndic: Agit dans le cadre de l’administration et de la conservation des parties communes d’immeubles en copropriété forcée.

• Agent immobilier régisseur: Réalise pour le compte de tiers des activités de gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers, autres que celles de syndic.

• Agent immobilier administrateur de biens: Réalise une ou plusieurs des activités précédentes.

• Directive: Règle déontologique détaillant, adaptant ou complétant un ou plusieurs articles du code, n’ayant force obligatoire qu’après approbation par le Roi.

• Commettant: Personne avec laquelle l’agent immobilier a conclu un contrat dans le cadre de sa profession.

• Fonction: Fonction dévolue à l’agent immobilier au sein de l’institut en vertu d’une élection, nomination ou désignation.

• Bien: Immeuble, contenu, fonds de commerce, valeurs et droits réels immobiliers, ainsi que les titres représentatifs de ces droits.

• Amateur: Personne ayant déjà été en contact avec l’agent immobilier pour l’acquisition ou la location d’un bien ou opération analogue.

Responsabilité de l'Agent Immobilier

• Responsable de tout (ex: clés de la maison, accidents lors de visites avec un chien).

• Être agréé par l’IPI.

• Obligation de mentionner le nom de la compagnie d’assurance et le numéro IPI sur chaque document et site internet.

• Responsable des actes de ses employés, donc assurer leur formation.

Respect de la Vie Privée

• Doit respecter l’inviolabilité du domicile et la vie privée des personnes concernées par les visites.

• Mandat signé et carte d’identité du vendeur nécessaires pour obtenir des informations de certaines banques de données (cadastre, etc.).

Relation avec le Commettant

• Tenue de stipuler de manière claire et apparente le projet écrit de convention adapté de la mission confiée.

• Ne peut pas accepter ou poursuivre une mission contraire au code de déontologie (ex: interdiction de vendre en cas d’incapacité, conflit conjugal).

• Doit vérifier l’identité et la capacité à contracter de ses commettants.

• Ne peut harceler quiconque pour obtenir une mission.

• Obligé de réclamer et vérifier tous les documents et informations nécessaires à la mission.

• Devoir d’enquête pour permettre une bonne exécution de la mission.

• Obligation d’information auprès de ses commettants.

• Doit collecter et présenter à temps à l’acheteur les attestations et documents nécessaires.

• Les contrats doivent être conclus et exécutés de bonne foi.

• Doit vérifier que le commettant dispose de la capacité juridique.

• Possibilité de porte-fort, mais la personne qui se porte-fort est responsable.

• Doit traiter les biens comme un bon père de famille (ex: fermer les portes après une visite).

• Obligation de résultat: si des travaux sont prévus avant la vente, l’agent doit veiller à ce qu’ils soient faits avant la vente.

• Doit exécuter ses obligations jusqu’au terme de sa mission, même si le commettant décide d’y mettre fin.

• Doit conserver les documents au moins 10 ans et restituer les documents reçus par le commettant sans délai.

• Ne peut pas vendre sans mandat.

• Doit respecter les choix des commettants et des cocontractants pour les corps de métier (ex: notaires, entrepreneurs).

Rapports avec les Confrères

• Ne peut exercer une activité d’agent immobilier en collaboration avec une personne pratiquant illégalement cette activité.

• Peut collaborer avec un tiers non agréé dans le cadre d’un contrat de travail et avec des indépendants autorisés à poser des actes de courtage immobilier ou de gestion immobilière.

• Doit s’abstenir de toute attitude ou acte déloyal de nature à nuire à un confrère.

• Accepte les accords de collaboration conclus avec des confrères et acquitter en temps et en heure les montants redevables en vertu d’une collaboration.

• En cas de travail en co-exclusivité, convention écrite de collaboration et échange de toutes informations et documents dans l’intérêt de la mission.

Honoraires et Indemnités

• Les honoraires doivent assurer la rentabilité.

• Interdit de recevoir des indemnités de tiers dans le cadre de ses missions.

• Interdit de réclamer des sommes qui n’ont pas été convenues au préalable ou qui ne sont pas dues en vertu d’un texte de loi.

• La clause de surplus est interdite.

Mouvements Financiers

• Doit ouvrir un compte de tiers destiné à réceptionner ou transférer les fonds et valeurs, sauf si le commettant décide d’ouvrir un compte personnel à cet effet.

• Le compte tiers garantie une sécurité et couvre le risque d’insolvabilité (ex: faillite) et la fraude du professionnel.

• L’argent prévu pour les clients et un tiers son verser sur un ou plusieurs compte ouverts a leurs noms ou au nom de leurs société en indiquant la qualité.

• Tout argent doit être verser sur le compte de qualité sauf frais d’honoraire ou acompte

• Jamais de solde négatif sur les comptes de qualité

• Si compte dormant (2 ans après le dernier traitement du dossier). Verser argent a la caisse des dépôts et consignations.

• Indiquer sur papier le numéro de compte tiers.

• Il peut, sous réserve de l’accord des clients, retenir leurs frais sur les sommes perçues.

• Les paiement au tiers doivent intervenir avant que les sommes soient transférées

Devoir de discrétion

• Tenue de respecter un devoir de discrétion

• Il ne peut pas communiqué des données fait et opinion relatif a une mission a des personnes autre que celles autorisées, pendants et après sa mission

• Pas de manquements au devoir de discrétions si c’est pour se défendre personnellement en matière judiciaire ou disciplinaire.

• Ne pas donner des informations erronée.

• Ne pas dire la raison de la vente car raison personnel du commettant.

Perfectionnement professionnel

• Doit consacrer l’attention nécessaire à son perfectionnement professionnel.

• L’agent immobilier intermédiaire et syndic doit suivre au moins 10h de formations par année.

• Il a le droit de choisir parmi les formations organisées par l’institut, un tiers agréés par l’institut et des tiers non agréés.

• Suivre des cours en ligne sont comptabilisé pour le nombre d’heure de formation.

Conflits d’intérêts- incompatibilité- bienséance

• L’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts

• Devoir de discrétion

• Il ne peut pas faire usage des informations reçu a des fins personnelle ou professionnel jusqu’a 2 ans après la clôture du dossier

• Il doit ce mettre en retrait pour la vente de ces biens personnel

Relation avec l'Institut

• Lorsqu’un agent immobilier est visé par une enquête disciplinaire, il doit fournir toutes les informations et documents demandés par l’institut (IPI).

• D’autres choses peuvent être vérifiées même si elles ne sont pas directement liées à l’accusation.

Obligations spécifiques de l’agent immobilier intermédiaire

• Tenu de conclure un contrat écrit.

• Si pas de contrat écrit —> pratique de commerce illégale donc sanctions

• Le contrat doit être aux normes applicables et doit définir clairement et sans ambiguïté les obligations des parties, notamment en ce qui concerne le paiement de redevance.

• Si les attentantes du commettant sont plis élevées que l’évaluation de l’agent immobilier, l’immeuble pourra être mis en vente a un prix plus élevé mais a condition que l’agent immobilier formule une réserve du prix demandé

• Vérifier si le commettant a déjà confié le mandat à une autre personne; si c’est le cas ont doit refuser sauf si celui ci prend effet a la fin du mandat en cours

• L’agent immobilier doit informer au moins une fois par mois a son commettant les information a propos de l’exécution de la mission ( rapport régulier)

• Informer le commettant sans retard tout proposition ou engagement qu’il reçoit

• L’agent immo n’est pas responsable de la solvabilité des amateurs

• Veiller a ce que le prix des biens correspondent a ceux convenus avec le commettant

• L’agent immo ne peut pas dans sa publicité et annonces, induire en erreur sur la disponibilité et les caractéristique essentielles des biens présentées

• Publicité sur l’habitation que si le commettant est d’accord (accord écrit)

Rapports avec Tiers et Confrères (Agent Immobilier Intermédiaire)

• Doit vérifier que l’acheteur et le vendeur ont la capacité juridique de pouvoir acheter ou vendre le bien.

• Dans une convention de porte-fort, celui qui se porte-fort n’agît pas en son propre nom, il s’engage a obtenir l’engagement ou la ratification de celui pour qui il agit.

• Lorsqu’un amateur lui remet un document en 1 seule exemplaire, l’agent immo doit fournir une copie au commettant.

• L’agent immo veille a faire parvenir sans retard a un amateur la suite que le commettant aura décidé.

• L’agent immobilier ne dois pas fuir a un confrère.

Honoraires

• Interdiction de faire usages de clauses de surplus ou clauses de plus-value pour éviter les conflits entre les différentes parties.

Dispositions diverses

• L’agent immobilier ne peut faire d’opérations financière a partir de son compte tiers que d’une manière transparente.

• L’agent immobilier ne peut pas devenir le cocontractant de son commettant sauf si il met un terme a la mission et que les intérêts de son commettant ne soient pas lésés.

Obligations spécifiques de l’agent immobilier régisseur

• Sans l’accord de son commettant, l’agent immobilier ne peut faire d’opérations financière a partir des comptes dont il a la gestion, que par voie de transfert ou via cheque bancaire et uniquement sur base de convention, autorisation, décision ou documents justificatif.

• Les extraits de compte et états patrimoniaux doivent être clairs et détaillés par catégorie et types de frais, dépenses et recettes.

• Tout agent immo syndic doit formuler les avis et recommandations nécessaires par rapport a l’immeuble.

• L’agent immobilier syndic ne peut pas laisser faire des travaux pour lesquels il n’a pas demandé des provisions suffisantes.

Obligations spécifiques de l’agent immobilier syndic

• Les accords entre les copropriétaires et le syndics doivent être établis dans une convention écrite.

• Une comptabilité séparée doit être tenue par bâtiments.

• L’agent immo syndic doit respecter les disposition du code civil en matière de copropriété.

• L’agent immo syndic doit veiller a faire le nécessaire pour que les indemnités, ristournes, remboursement etc soit versés directement sur le compte de l’association des copropriétaires.

• L’agent immo syndic doit veiller a être neutre et conciliant dans les conflits.

• Dans chaque immeuble ou Groupe d’immeubles d’au moins 2à lots, obligations de constituer un conseil de copropriété, l’assemblé générale n’a pas a prendre de décision formelle pour constituer le conseil de copropriété.

• Dans chaque immeuble ou groupes d’immeubles de moins de 2à lots, peut constituer un conseil de copropriété a la majorité absolue ( 50%+1 ) des voix

• L’agent immo syndic designé par voie de justice est tenu aux même obligations qu’un syndic ordinaire, sous réserve et dans les limites des décisions judiciaires qui lui seraient applicables.

• Le syndic sortant doit transmettre toutes les informations et un inventaire détaillé au nouveau syndic

Obligations spécifiques de l’agent immobilier régisseur

• Le régisseur peut négocier son contrat librement

• Le contrat de régisseur est conclu par simple consentement des parties.

L’intérêt d’une convention écrite

• 2 types de contrat ( mandat et convention)

• Contient tous les points sur lesquels les parties ont un accord

• Détermine la nature de la mission ainsi des droits et obligations de chaque parties

Capacité de représentation

• Dans le contrat de courtage, l’agent ne représente pas le propriétaire.

• Dans le contrat de mandat, l’agent représente le propriétaire donc agit en son nom

Actes juridiques- actes matériels

• un acte juridique ( mandat) implique une volonté de produire un effet de droit ( contrat, vente, etc)

• Un actes matériel ( courtage ) n’implique pas d’effets de droit ( publicité, visite de l’immeuble, recevoir des offres et les transmettre au commettant )

Contrat mixte

• en général les contrats conclus par l’agent immobilier contiennes des éléments relatifs au courtage et au mandat ( actes juridique et actes matériel)

• Si litige quant a la qualification du contrat, c’est le juge qui qualifiera le contrat ( mandat ou courtage )

Recommandations sur les clauses abusives:

• Doit être rédigé de manière que le consommateur puisse comprendre le sens et la portée.

• En cas de doutes, l’interprétation la plus favorable au consommateur prévaut.

• Si une clause abusive est présente dans le contrat, elle sera considérée comme nulle (reste du contrat valable, on enlève juste la clause).

• Le contrat doit décrire clairement la mission et l’étendue des pouvoirs de l’agent au nom de son client, sous une seule rubrique.

Réduction de la rémunération du mandataire:

• Le contrat de mandat est en principe un contrat à titre gratuit. Un salaire peut être prévu s’il constitue une rémunération équitable pour les services rendus. Le juge peut réduire la rémunération si elle est inéquitable.

• Le contrat de courtage consiste en un contrat de louage de service pour lequel le juge ne peut pas réduire la rémunération fixée dans la convention.

Résiliation anticipée:

• Un contrat de mandat peut être résilié à tout moment sans frais ni indemnité.

• Lorsqu’un contrat de courtage est résilié, l’agent peut demander une indemnité, même si le contrat ne le stipule pas. Cette indemnité devra couvrir toutes les dépenses de l’agent (son travail, ses dépenses et ce qu’il aurait pu gagner avec sa mission).

Code de droit économique

• Objectifs :

  • Garantie de la liberté d’entreprendre

  • Équilibre des transactions économiques

  • Protection du consommateur

Indication du tarif

• L’agent immobilier doit indiquer son prix par écrit, de manière lisible, apparente et non équivoque. De manière que consommateur sait précisément ce que les services de l’agent vont lui couter.

• Les prix doivent être en euro

• Le prix indiqué doit être le prix total a payer par le consommateur ( taxe sur la valeur ajoutée, frais de dossiers, publicité, etc )

• Il est interdit que le clients soit directement lié par le contrat alors que l’engagement du professionnel ne dépendrait que de sa seule volonté

• Dans le cas ou il est question d’une convention de dure indéterminée, l’agent immobilier n’est pas autoriser a déterminer le prix des honoraires au moment de la livraison des services ou apporter des modification aux honoraire ou aux conditions de la convention sans un avertissement préalable au consommateur et donner la possibilité au consommateur de mettre un terme sans frais a la convention et endéans un délai raisonnable.

• Le consommateur n’est pas autorisé en cas de force majeure à résilier la convention, sauf moyennant le paiement d’une indemnité.

• La force majeure se définit comme un événement indépendant de la volonté, imprévisible et inévitable qui rend impossible le respect de l’obligation du contrat.

• Le cas de force majeure ne constitue une cause libératoire qu’a la double condition que cet événement d’ait pas été délibérément provoqué ( ex: maladie grave, mort, accident)

Contrat conclu en dehors de l’établissement

• si la mission est exposée en dehors de l’établissement mais signée dans l’établissement, elle sera considérée comme un contrat conclu en dehors de l’établissement.

• Par contre si la mission est exposée au bureau et que le client la signe a la maison et la renvoie, elle n’est pas considéré comme conclu en dehors de l’établissement

• Si contrat conclu en dehors de l’établissement, l’agent immobilier est obligé de communiquer des informations précontractuelles, de fournir au consommateur une copie de la convention signée ou confirmation du contrat sur papier ou autre support durable et de respecter un délai de préavis de 14 jours.

Information précontractuelle:

• Si convention conclue en dehors de l’agence, L’agent immobilier doit communiquer une liste d’informations précontractuelles:

  • Les principales caractéristiques de la mission

  • L’identité de l’entreprise

  • L’adresse et coordonnées de l’entreprise

  • L’adresse où le client peut adresser ses éventuelles réclamations

  • Le prix total des services

  • le détail de la prestation de service

  • Les informations concernant les conditions, délais et modalité du droit de rétraction ainsi que le modèle de formulaire pour la rétraction

  • Le code de conduite de l’agent immobilier

  • La durée et les possibilités de rétraction de la convention

  • La durée et les obligations du consommateur

  • Les coordonnées de l’instance où le consommateur peut introduire une plainte déontologique

  • L’indication du fait que le consommateur ne peut plus faire usage de son droit de rétraction après l’accomplissement complet de la mission si l’exécution de la mission a commencé à la demande expresse du consommateur, ce dernier ayant reconnu a cet gars qu’il perdait son droit de rétraction dès lors que l’agent immobilier a accompli complètement sa mission

• Ces informations doivent être fournis sur papier ou un autre support durables, dans une forme et un langage clair et compréhensible

• Si l’agent immobilier n’a pas respecter les obligations, le consommateur ne supporte pas ces frais.

Droit de rétraction:

• L’agent immobilier doit fournir un modèle de formulaire de rétractation avant la conclusion d’une convention en dehors de l’agence.

• Le client n’est pas obligé d’utiliser le modèle de formulaire.

• Délai de 14 jours pour le consommateur pour se rétracter sans justification et sans frais.

• Si l’agent n’a pas fourni les informations sur le droit de rétractation, le délai expire 12 mois après l’expiration du délai initial.

• L’agent peut commencer ses prestations durant ce délai avec l’accord du consommateur.

• Si l’agent a commencé ses prestations et que le consommateur se rétracte, il devra indemniser l’agent.

Détermination de la nature de la convention

• La mission de l’agent doit être clairement définie.

• Il doit être clairement indiqué si l’agent a le pouvoir de conclure l’opération visée au nom et pour le compte du client.

• Le contrat doit spécifier à la fois le prix souhaité par le client et le prix minimal en deçà duquel le client ne veut pas descendre.

Clause d’exclusivité:

• Objectif : donner à l’agent immobilier le droit d’accomplir les actes, objet du contrat (pub, visites, négociations).

• Peut interdire au client de donner une mission à une autre agence.

• Un contrat ne peut être supérieur à 6 mois.

Clause pénale

• La clause pénale est celle pour laquelle une partie s’engage à payer, en cas d’inexécution contractuelle, une indemnité forfaitaire pour compenser le dommage subi par l’autre partie.

• Il est toutefois interdit de prévoir une indemnité supérieur à 75% de la rémunération prévue initialement pour l’agent.

• La clause pénale sera valable que si le contrat contienne la clause pénale équivalente en cas de non respect.

Le devoir d'enquête oblige l'agent immobilier à investiguer et à vérifier tous les documents et informations nécessaires à la bonne exécution de sa mission. Cela permet d'assurer que les informations fournies aux potentiels acheteurs ou locataires sont exactes et complètes, et que la transaction se déroule de manière transparente et légale.