T2 CHAP 1 - Le contrat de bail commercial

art L145-1 et s.

mise en place d’un régime juridique spécifique = le statut des baux commerciaux

caractéristiques des règles spécifiques au bail commercial

règles dérogatoires de droit commun + règles impératives

art L145-16

clause qui essaie d’échapper aux règles du baial commercial, réputée comme non écrite

indemnité d’éviction

égale à la valeur du fonds de commerce, le propriétaire doit la verser au locataire s’il veut récupérer son local

art L145-1 CCom

règles relatives au bail commercial

conditions relatives à la location d’immeuble ou de locaux

doivent être des immeubles bâtis (exclut les terrains nus) + doit être affecté à titre principal à l’exploitation d’une activité commerciale

3 critères cumulatifs pour le fond de commerce d’un commerce intégré (arrêt 5 sept 2012, 3eme Civ)

local stable et permanent + clientèle propre et personnelle + absence de contraintes dans l’exercice d’une activité

conditions d’application du statut des baux commerciaux

les exigences relatives aux locaux loués + à la personne du locataire

exception au principe d’exigence d’un fond de commerce dans les locaux loués

loi du 1er janvier 2023 = étend le régime à l’activité artisanale + art L145-2 dresse une liste d’activités qui ne sont ni commerciales ni artisanales

exigence sur la personne du locataire du bail commercial

exigence d’immatriculation au RCS, cad d’être un commerçant de droit

extension légale de l’exigence d’immatricualtion au RCS

pour qu’un artisan puisse bénéficier du statut dérogatoire, doit être immatriculé au RNE, soit être un artisan de droit

est-ce qu’une asso peut béneficier du régime dérogatoire

non, car elle ne peut pas être immatriculé au RCS

est-ce que le GIE peut bénéficier du régime dérogatoire

légalement, oui

est-ce que les sociétés peuvent bénéficier du régime dérogatoire

société civile = non

société commerciale par forme et par activité = oui

société commerciale par la forme, mais non pas par l’activité = non

art L145-1 II

étend exprèssement le régime de faveur des baux commerciaux à l’hypothèse où le fond de commerce est exploité sous forme de location gérance

exemples de dérogation du bail commercial au droit commercial

compétence du juge civil + prescription de 2 ans au lieu de 5

arrêt 19 avril 2000, 3em Civ.

volonté d’étendre conventionnellement le champ du bail commercial doit être univoque, mais peut être expresse ou implicite

procédure de déspécialisation

possibilité de modifier, après la formation du contrat, en cours d’exécution, la des

déspécialisation partielle (art L145-47 CCom)

changement de la destination conventionnellement convenue par le locataire en ajoutant des activités connexes ou complémentaires à l’activité commerciale ou artisanale

déspécialisation plénière (art L145-48)

volonté de changer radicalement l’activité initialement autorisée par le bailleur

procédure de déspécialisation

informe le bailleur + délai de 2 mois pour partielle ou 3 pour plénière

cession du droit de bail à l’occasion d’une cession de fonds de commerce (art L145-16)

les clauses qui l’interdisent sont réputées non écrites, mais pas la même réponse pour les clauses qui rendent la cession plus difficile

cession isolée du bail commercial

retour au droit commun

obligations spécifiques du bail commercial

obligation d’exploiter le fond de commerce pour lequel les locaux ont été loués + obligations pécuniaires

contenu matériel de l’obligation d’exploitation du fond de commerce

exploitation doit être réelle, et donc effective

pas de porte

somme en capital versée au locataire par le propriétaire lors de son entrée dans les lieux

loyer né variatur

montant de loyer n’est apelé à varier, sauf conds → les parties fixent du commun accord le montant du loyer

clause d’indexation

faire fluctuer le loyer en fonction de l’indice qui aura été choisi par les parties

loi Pinel, 2014

écarte indice du coût de la construction, et donne 2 indices moins volatiles = ILC (indice des loyers commerciaux) & ILAT (indice des loyers des activités tertiaires)

clause recettes

élément de référence est le CA du locataire

3 principes de la procédure de révision

doit conclure à la fixation d’un loyer dont le montant doit être égal à la valeur locative des locaux loués + peut demander une baisse du loyer que s’il démontre que la valeur locative a laissé + l’aug du loyer ne peut être supérieure à la variation de l’ILC/l’ILAT (art L145-38)

durée minimale du bail commercial

9 ans

exigences de la résiliation du bail commercial à l’initiative du locataire

locataire doit donner son congé au bailleur + 6 mois avant la fin de la période triennale en cours

2 cas de résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur

en cas de faute contractuelle du locataire + propriétaire bailleur souhaite exécuter des travaux

3eme Civ, arrêt Société espace Clean, 3 mai 2006

rappel du caractère d’ordre public du droit de non renouvellement → toute clause qui limiterait le droit du renouvellement du locataire est susceptible d’être annulée à la demande du locataire = action en nullité peut ne pas exister s’il est démontré que le locataire a accepté de ne pas renouveler

conditions du bénéfice du droit au renouvellement

droit est réservé au locataire propriétaire du fond de commerce + à la cond qu’il exploite de manière effective le fond de commerce

indemnité d’éviction

indemnité que le bailleur au locataire lorsqu’il y a non renouvellement du contrat de bail pour le dédommager de son préjudice

2 hypothèses de non renouvellement sans indemnité d’éviction (art L145-17)

justifié en raison du comportement du locataire + destruction de l’immeuble en cas d’insalubrité